TJ 74281, 21 juill. 2026, RG 25/02407

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2026

MINUTE N° : 26/00470

DOSSIER : N° RG 25/02407 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHTQ
AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [D] [Q]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 19 Mai 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [F], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDERESSE

Mme [D] [Q]
née le 21 Février 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrats signés le 18 septembre 2024, donné à bail à Madame [D] [Q] un logement n°201 et un garage n°25 au sein de l’ensemble immobilier [Localité 2], situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 588,44 euros, outre des provisions pour charges de 161,06 euros par mois pour le logement et un loyer mensuel de 59,61 euros, outre des provisions pour charges de 1 euro par mois pour le garage.

Par acte de Commissaire de Justice du 28 octobre 2025, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [D] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 19 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;
- concilier les parties si faire se peut ;
A défaut :
- constater que la résiliation des baux est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application desdites clauses résolutoires insérées dans les contrats de location ;
A défaut :
- prononcer la résiliation des baux entre les parties ;
- constater que Madame [D] [Q] est devenue occupante sans droit ni titre et en conséquence ; 
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [D] [Q] et de tout occupant de son chef du logement n°201 et un garage n°25 au sein de l’ensemble immobilier [Localité 2], situé [Adresse 3], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- condamner Madame [D] [Q] au paiement de la somme de 8 267,40 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;
- condamner Madame [D] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois d’octobre 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;
- condamner Madame [D] [Q] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [D] [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 13 avril 2026 par le Pôle médico-social, indiquant que Madame [D] [Q] ne s’était pas présentée au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 19 mai 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions et indiqué que les impayés avaient débuté en novembre 2024. Il a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 9 869,16 euros hors dépens et a également déclaré s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [Q], présente, a indiqué être actuellement employée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, lui procurant un salaire mensuel de 2 900 euros. Elle a précisé avoir contracté un prêt afin de rembourser la dette en une seule fois, avoir deux enfants à charge, et percevoir 600 francs suisses d’allocations familiales, outre 300 euros de pension alimentaire versée par leur père. Elle a sollicité enfin l’octroi de délais de paiement, proposant de verser la somme de 2 000 euros à deux reprises en complément du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 21 juillet 2026. Madame [D] [Q] a été enjointe de communiquer, avant le 2 juin 2026, le contrat de prêt et l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, quant à lui, été enjoint de transmettre un décompte actualisé avant le 15 juillet 2026.

Les parties n’ont communiqué aucun document dans les délais susmentionnés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat portant sur le garage signé le 18 septembre 2024 constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le même jour, de sorte qu’il suivra le sort du contrat d’habitation.

En l'espèce, le contrat de bail portant sur le logement a été conclu le 18 septembre 2024. La clause résolutoire du contrat (article 13) prévoit qu'à défaut de paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car elle constitue la loi entre elles, nonobstant la possibilité de le réduire, conformément à la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 laquelle n’interdit pas de convenir que la clause résolutoire produira ses effets plus de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer laissé infructueux.

Il est justifié de la délivrance, le 26 juin 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme de 4 948,27 euros visant les clauses résolutoires des contrats de baux. Si la mention du délai de six semaines dans le commandement de payer est donc inexacte, l’erreur de délai n’a causé aucun grief à la locataire, laquelle n’a pas davantage acquitté la cause du commandement de payer dans le délai de deux mois prévu au contrat de bail d’habitation, d'après le dernier décompte produit. Il est en outre justifié que le commandement de payer comporte les autres éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et que l’assignation au représentant de l’Etat dans le département a été dénoncée six semaines au moins avant l’audience. Par conséquent, il n’y a pas lieu de relever la nullité du commandement de payer et il convient d’appliquer le délai de deux mois conformément à la volonté des parties.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 27 août 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [D] [Q] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers de l’appartement et du garage, le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si les contrats étaient restés en vigueur.

L’obligation, pour Madame [D] [Q] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois d’avril 2026 comprise, arrêtée au 18 mai 2026, s’élève à la somme de 9 869,16 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [D] [Q] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [D] [Q] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 2 000 euros à deux reprises en complément du loyer courant.

Si la défenderesse justifie avoir versé à deux reprises la somme de 3 000 euros en février et mars 2026, permettant une diminution partielle de la dette, celle ci demeure particulièrement élevée, avoisinant la somme de 10 000 euros. En outre, bien qu’invitée à produire le contrat de prêt destiné à établir l’existence des liquidités qu’elle invoque, Madame [D] [Q] n’a transmis aucun document complémentaire, ce qui ne permet pas d’apprécier ses capacités financières. Il en résulte que les virements ponctuels précédemment mentionnés ne suffisent pas à considérer qu’elle serait en mesure de poursuivre l’apurement de sa dette en sus du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et de l’opposition du bailleur formulée à l’audience, Madame [D] [Q] sera déboutée de sa demande.

Madame [D] [Q], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS