TJ 34032, 7 août 2026, RG 26/00216

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/633

AFFAIRE : N° RG 26/00216 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E4A2I

Copie à :
prefecture
Madame [S] [V] [G] [A]
Copie exécutoire à :
Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 07 Août 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
n°824 541 148
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDEURS :

Madame [S] [V] [G] [A]
née le 04 Mai 1996 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [R] [M] [K]
né le 27 Janvier 2000 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Localité 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur
Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection
Armelle ADAM, vice présidente
Pascal BOUVART, magistrat honoraire
DÉBATS :

Audience publique du 05 juin 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,
prononcée par mise à disposition au greffe le 07 Août 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2024, avec prise d’effet au 1er mars 2024, la SCI ORAD a consenti un bail d'habitation à Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 570 euros et d'une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de caution de la bailleresse, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 871 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K] le 28 octobre 2024.

Par assignation du 18 mars 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes : la somme de 2243,97 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2024 sur la somme de 871 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 mars 2026.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 05 juin 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, réprésentée par son conseil, sollicite le maintient de l'intégralité de ses demandes et indique que le dossier sera déposé. Elle s’en remet sur la demande de délai de paiement.

Madame [S] [E], qui comparaît en personne, sollicite des délais de paiement pour apurer la dette de 100 euros par mois.

Monsieur [R] [M] [K] est non comparant.

En l’absence de dépôt du dossier par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, le greffe a adressé deux courriels en date des 23 juillet et 03 août 2026 à son conseil pour lui rappeler qu’ils s’étaient engagés à déposer ultérieurement leurs pièces et qu’elles n’ont toujours pas été adressées au tribunal.
Par courriel en réponse du 03 août 2026, le conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis ses pièces du dossier.

À l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 07 août 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur le droit de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits de la bailleresse

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K]. Ladite caution a ainsi réglé à la SCI ORAD le montant de 2689,95 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 21 février 2026.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la SCI ORAD en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre le locataire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En l’espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault le 19 mars 2026 et ce conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 mars 2026 en vertu des dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l'action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 octobre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 871 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 décembre 2024 à minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard des décomptes produits à l'audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K] permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [S] [E] pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 mai 2026, Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K] leur devaient la somme de 2289,95 euros.

Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024 sur la somme de 871 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 600 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 06 décembre 2024 à 0 heures, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Madame [S] [E] et Monsieur [R] [M] [K], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,