TJ 83050, 11 août 2026, RG 21/02660

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 11 Août 2026
Dossier N° RG 21/02660 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JCKZ
Minute n° : 2026/249

AFFAIRE :

[K] [U] C/ ASL [Adresse 1] prise en la personne de son Président

JUGEMENT DU 11 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS
Madame Olivia ROSE

GREFFIER : Mme Isabelle DE FRANCESCHI

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 juin 2026, prorogé au 11 août 2026

JUGEMENT :

Rendu conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte à la collégialité ;

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

Me Jean-[P] FOURMEAUX
Me Alain-David POTHET

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [U]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

ASL [Adresse 1]
prise en la personne de son Président, dont le siège social [Adresse 3]
représentée par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Monsieur [T] [U]
demeurant [Adresse 4] - AFRIQUE DU NORD

Monsieur [H] [U]
demeurant [Adresse 5]

représentés tous deux par Me Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

L’Association syndicale libre LES VALLONS, autorisée par arrêté préfectoral du 13 mars 1964, regroupe les propriétaires du Lotissement [Adresse 1] et comprend 88 lots situés au sein du [Adresse 6] à [Localité 1]. Il est régi par un cahier des charges qui a été modifié et approuvé le 29 janvier 2016 par l’assemblée générale extraordinaire de l’association.
Lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2018, les propriétaires ont statué concernant la mise en place d’un portail automatique en haut de l’[Adresse 7] à l’entrée de la partie de la voie privée. La résolution a été adoptée par 34 voix « pour », 29 voix « contre » et 4 abstentions, sous réserve de la validation par les 28 colotis concernés.
Les colotis concernés se sont réunis le 16 mai 2019 et 4 propriétaires se sont opposés à la mise en place de ce portail et un s’est abstenu.
Le 2 août 2019, le Président de l’ASL a déposé une déclaration préalable à la Mairie en vue de la pose du portail. Un avis de non opposition à déclaration préalable a été délivré par la commune de [Localité 2] le 28 novembre 2019.

Le Président de l’ASL a convoqué le 8 mars 2021 une assemblée générale extraordinaire devant se tenir le 15 avril 2021 par correspondance. Les résolutions de cette assemblée générale visaient à obtenir l’autorisation de la mise en place du portail, la prise en charge par les colotis concernés des dépenses relatives à la fourniture et à la pose du portail et à l’approbation d’un devis d’un montant de 20 020,00 euros TTC outre 900 euros par an au titre de l’entretien annuel, la fourniture d’un code d’accès à tous les colotis et l’autorisation du Président de déposer une autorisation de travaux au nom de l’ASL comprenant ledit portail.
Par acte d’huissier de justice du 14 avril 2021 auxquels il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [S] [R] domiciliée [Adresse 8] à SAINT RAPHAEL (83700), Monsieur [U] [K] domicilié [Adresse 9] à SAINT RAPHAEL (83700), Madame [J] [D] domiciliée [Adresse 10] à SAINT RAPHAEL (83700), Monsieur [I] [P] domicilié [Adresse 11] à SAINT RAPHAEL (83700), Madame [B] épouse [I] [N] domiciliée [Adresse 12] à SAINT RAPHAEL (83700) et Monsieur [Z] [Y] domicilié [Adresse 13] à SAINT RAPHAEL (83700) ont fait assigner l’Association Syndicale Libre LES VALLONS dont le siège social est situé chez son Président, [Adresse 14] à SAINT RAPHAEL (83700) prise en la personne de son Président en exercice Monsieur [C] [L], Président de I’ASL LES VALLONS, domicilié en cette qualité au [Adresse 15] à SAINT RAPHAEL (83700) et ont demandé au Tribunal de prononcer la nullité de la résolution n°1 de l’assemblée générale de du 27 juillet 2018, de prononcer la nullité de la convocation du 8 mars 2021 en vue de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire le 15 avril 2021, et subséquemment de prononcer la nullité de l’ensemble des résolutions qui ont été adoptées lors de ladite assemblée générale, de dire et juger qu’il y a lieu de faire interdiction à l’ASL [Adresse 16] la mise en place du portail automatique au droit de l’[Adresse 7] à SAINT-RAPHAEL sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour à compter de la pose dudit portail et ce jusqu’au retrait de celui-ci, de condamner l’ASL LES VALONS à leur payer à chacun la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.
Par conclusions notifiées le 29 août 2023, Monsieur [T] [U] et Monsieur [H] [U] sont intervenus volontairement à l’instance aux côtés des requérants.
Par conclusions notifiées le 11 septembre 2023, l’ASL LES VALLONS, prise en la personne de son président en exercice Monsieur [L] [C], a saisi le juge de la mise en état d’un incident.
Par ordonnance du 18 septembre 2023, les parties ont été enjointes à rencontrer un médiateur.
Par ordonnance du 26 mai 2025, le juge de la mise en état a notamment constaté le désistement partiel d’instance et d’action de Madame [R] [S], Madame [D] [J], Monsieur [P] [I], Madame [N] [B] épouse [I] et Monsieur [Y] [Z], a déclaré le désistement parfait, et a rappelé que l’instance se poursuivait à l’égard de Monsieur [K] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [H] [U].
Dans les dernières conclusions n°4 déposées le 29 août 2023 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [K] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [H] [U] demandent de prononcer la nullité de la résolution n°1 de l’assemblée générale de l’ASL [Adresse 1] du 27 juillet 2018, de prononcer la nullité de l’assemblée générale extraordinaire de l’ASL [Adresse 1] du 15 avril 2021ainsi que de l’ensemble des résolutions qui y ont été adoptées, d’ordonner la démolition ou le retrait du portail automatique qu’a fait installer l’ASL [Adresse 1] sans attendre l’issue de la présente procédure, et ce au droit de l’[Adresse 7] à [Localité 2], et ce sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours suivant la signification du jugement, de condamner l’ASL [Adresse 1] à leur payer à chacun la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

En réplique, dans ses conclusions n°3 notifiées le 27 juillet 2025 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’ASL [Adresse 1] demande au Tribunal de prendre acte que Messieurs [K] [U], [T] [U] et [H] [U] renoncent à faire valoir la nullité de la convocation à l’assemblée générale du 15 avril 2021, de débouter Monsieur [K] [U] de toutes ses demandes n’ayant pas la qualité de propriétaire, et ne pouvant solliciter aucune réclamation de ce chef, et en tous cas ne justifiant pas être lié contractuellement avec l’ASL en sa qualité de propriétaire et conformément aux statuts, de débouter les requérants de toutes leurs demandes, reconventionnellement de les condamner chacun à lui payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, d’écarter l’exécution provisoire de droit compte tenu des conséquences manifestement excessives relatives à la demande de démolition et de remise en état des lieux, de les condamner aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
L’ASL explique :

- Qu’il n’y a pas de violation du cahier des charges du lotissement dans la résolution n°1 de l’assemblée générale du 27 juillet 2018 puisque cette résolution ne déroge pas à l’interdiction de stationnement sur les voies qui effectivement devront toujours être tenues libres.
- Que la majorité de l’article L442-10 du code de l’urbanisme est largement acquise par la résolution qui a été votée et la modification du cahier des charges.
- Que contrairement à ce qu’indique les demandeurs, il est bien prévu dans les statuts que ce qui est spécial à chaque maison (ou spécial à plusieurs maisons) reste à la charge personnelle de ces propriétaires, qu’en l’espèce la pose d’un portail qui réglemente l’accès à 27 propriétés, d’où 27 maisons reste une charge personnelle, que l’alinéa 2 de l’article 23 des statuts permettant par conséquent de considérer qu’il s’agit d’une dépense spéciale qui n’est pas fondée uniquement sur le critère de l’utilité mais sur la notion de dépense réelle ne bénéficiant qu’à certains des immeubles.
- Que c’est par une rédaction maladroite qu’il a été proposé dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2018 que la résolution soit votée par les 27 colotis car il était clair que la résolution devait être prise conformément aux dispositions des statuts et à la majorité requise.
- Que la pose du portail autorisé dans les conditions de la non-opposition ne constitue nullement une violation des règles d’urbanisme, que le simple renvoi à une décision de l’ASL alors même qu’il n’existe aucun lien entre une décision contractuelle prise par une ASL et une décision administrative, ne saurait être opposable et ne saurait avoir une quelconque efficience sur la validité de l’autorisation administrative tout comme la résolution de l’assemblée générale de l’ASL.

La clôture différée a été prononcée à la date du 26 avril 2022 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 juin 2022. Par ordonnance du 4 avril 2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 janvier 2023 en formation collégiale, puis par ordonnance du 4 novembre 2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 20 mars 2023.
Une ordonnance de clôture différée a été rendue fixant la clôture au 12 septembre 2023 et au 10 octobre 2023 la date de plaidoirie en formation collégiale, mais elle a de nouveau été révoquée.
Enfin, l’ordonnance d’incident du 26 mai 2025 a ordonné la clôture de la procédure à la date du 10 février 2026 et a renvoyé l’affaire pour être plaidée le 10 mars 2026 en formation collégiale.
L’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2026 et mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur les intervenants à la procédure
Par l’ordonnance du 26 mai 2025, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action de Madame [R] [S], Madame [D] [J], Monsieur [P] [I], Madame [N] [B] épouse [I] et Monsieur [Y] [Z], a déclaré le désistement parfait, et a rappelé que l’instance se poursuivait à l’égard de Monsieur [K] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [H] [U].
Il convient en conséquence de constater que seuls sont demandeurs à la présente instance Messieurs [K] [U], [T] [U] et [H] [U], ces deux derniers étant déclarés recevables en leurs interventions volontaires.

Sur la fin de non-recevoir
Il sera rappelé que l’article 122 du code de procédure civile dispose : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
L’ASL [Adresse 1] demande de débouter Monsieur [K] [U] de toutes ses demandes n’ayant pas la qualité de propriétaire.
Il ressort de la déclaration de succession du 19 décembre 2018 de Madame [O] [M], que Monsieur [K] [U] est propriétaire de la totalité en usufruit de la maison cadastrée section AC n°[Cadastre 1] située « [Adresse 9] à [Localité 2] » et que Messieurs [T] [U] et [H] [U] sont propriétaires de la moitié en nue-propriété.
La fin de non-recevoir sera rejetée et Monsieur [K] [U], qui justifie de son intérêt et sa qualité à agir, sera déclaré recevable en son action à la présente instance.

Sur la résolution n°1 de l’assemblée générale du 27 juillet 2018
L’article L442-10 du code de l’urbanisme dispose que lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé et que cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.
L’article 12 des statuts de l’ASL [Adresse 1] stipule que l’assemblée générale de l’association syndicale ne pourra apporter aucune modification au programme d’aménagement tel qu’il est défini, ni aux servitudes perpétuelles et réciproques constituées par le cahier des charges.
Et l’article 9 du cahier des charges ajoute que « les voies, places et allées de desserte seront affectées à perpétuité à la circulation des piétons et des véhicules, y compris celle des véhicules publics. Les voies devront toujours être tenues libres. Le stationnement permanent des véhicules sur ces voies est donc interdit ».
Lors de l’assemblée générale de l’ASL du 27 juillet 2018, les propriétaires ont autorisé par 34 voix « POUR » 29 voix « [Localité 3] » et 4 abstentions la mise en place d’un portail automatique en haut de l’[Adresse 7] à l’entrée de la partie de la voie privée, sous réserve de la validation par les 28 colotis concernés.
Les colotis concernés se sont réunis le 16 mai 2019 et 4 copropriétaires se sont opposés, 2 étaient absents et un s’est abstenu sur la décision la mise en place du portail.
Ainsi, force est de constater que l’unanimité requise des copropriétaires concernés pour la validité de la résolution n°1 de l’assemblée générale du 27 juillet 2018 n’a pas été obtenue.
Si l’ASL [Adresse 1] prétend qu’il s’agit « d’une rédaction maladroite » ou « une erreur de rédaction formelle » de la résolution et que la décision devait être prise à la majorité simple des voix des membres présents ou représentés, il convient de constater que la résolution est claire et précise et que son interprétation stricte ne permet pas de la dénaturer.
De plus, il convient de constater que la mise en place d’un portail automatique décidée par l’assemblée générale de l’ASL du 27 juillet 2018 modifie la circulation des piétons et des véhicules et vient en contradiction avec le cahier des charges qui prévoit que les voies de desserte sont affectées à perpétuité à la circulation des piétons et des véhicules, y compris celle des véhicules publics. Ainsi, même si seuls les colotis disposeraient d’un boitier de commande, force est de constater que les voies du lotissement ne seraient plus libres à la circulation des véhicules publics et que cette décision ne pouvait donc être prise qu’à l’unanimité des propriétaires du [Adresse 17].
Si l’ASL [Adresse 1] prétend que la résolution a obtenu la majorité de l’article L442-10 du code de l’urbanisme et qu’ainsi elle emporte modification de l’article 9 du cahier des charges, il convient de constater que d’une part, le libellé de la résolution ne prévoit pas expressément la modification du cahier des charges et que d’autre part il n’est pas précisé que cette modification serait compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable et qu’elle devrait de plus être approuvée par l’autorité compétente.
Il y a lieu en conséquence de prononcer la nullité de la résolution n°1 de l’assemblée générale de l’ASL [Adresse 1] du 27 juillet 2018.

Sur nullité des résolutions de l’assemblée générale du 15 avril 2021
L’assemblée générale extraordinaire de l’ASL LES VALLONS du 15 avril 2021 :
- Dans sa résolution n°2, a autorisé la mise en place du portail automatique en haut de l’[Adresse 7] à la majorité simple des voix des membres présents et représentés.
- Dans sa résolution n°3, a réparti le coût à la charge des 27 colotis concernés à la majorité simple des voix des membres présents et représentés.
- Dans sa résolution n°4, a ratifié la signature par le Président de l’ASL d’un devis de 20 020 euros et au titre de l’entretien une somme de 900 euros par an à la charge des 27 colotis concernés, à la majorité simple des voix des membres présents et représentés.
- Dans sa résolution n°5, a décidé que tous les colotis de l’ASL auront accès à cette zone.
- Et dans sa résolution n°6, a autorisé le Président de l’ASL à déposer en son nom et pour le compte de l’ASL une autorisation de travaux ou, si cela a déjà été obtenu, ratifie cette autorisation emportant transfert de l’autorisation accordée à Monsieur [F] [L] au bénéfice de l’ASL.
La nullité de la résolution n°1 de l’assemblée générale de l’ASL [Adresse 1] du 27 juillet 2018 a été supra prononcée.
Pour les mêmes causes, il convient de dire que la mise en place d’un portail automatique décidée par la résolution n°2 de l’assemblée générale du 15 avril 2021 modifie la circulation des piétons et des véhicules et vient en contradiction avec le cahier des charges et qu’ainsi cette décision ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des propriétaires du [Adresse 17].
Il y a lieu en conséquence de prononcer la nullité de la résolution n°2.
Les résolutions suivantes viennent en conséquence de la résolution n°2. De plus, il convient de constater :
- Que la résolution n°3 entraîne une modification de la répartition des charges et une nouvelle répartition entre les colotis concernés et qu’ainsi cette nouvelle répartition ne pouvait être adoptée qu’avec l’accord unanime de ces colotis,
- Que la résolution n°4 ratifie la signature du Président de l’ASL, alors que les frais d’installation du portail et de son entretien n’ont pas été soumis aux colotis concernés.
- Que la résolution n°5 décide que tous les colotis de l’ASL auront accès à cette zone, alors qu’ils n’auront pas financé sa pose et n’auront pas à financer son entretien.
- Et que la résolution n°6 ratifie une autorisation de travaux accordée à Monsieur [F] [L] en son nom propre et sollicitée sans l’autorisation des colotis concernés.
En conséquence, il convient de prononcer la nullité des résolutions n°2 à n°6 de l’assemblée générale extraordinaire de l’ASL [Adresse 1] du 15 avril 2021.
Sur la demande de retrait du portail
La commune de [Localité 2] a autorisé les travaux sollicités par arrêté du 28 novembre 2019, alors que l’article 2 de cet arrêté prévoit « que conformément aux pièces déclaratives fournies dans le dossier, les travaux ne pourront être commencés qu’après la validation par les 28 colotis concernés ».
Il ressort des débats que l’ASL [Adresse 1] a fait réaliser les travaux de pose du portail automatique en haut de l’[Adresse 7].
En conséquence de la nullité de de la résolution n°1 de l’assemblée générale du 27 juillet 2018, de la nullité des résolutions n°2 à n°6 de l’assemblée générale extraordinaire du 15 avril 2021 et de l’arrêté de la commune de [Localité 2] du 28 novembre 2019, il convient d’ordonner le retrait du portail automatique en haut de l’[Adresse 7] dans un délai de trois mois après la signification du présent jugement sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Sur les demandes reconventionnelles
Les demandes de Messieurs [K] [U], [T] [U] et [H] [U] ayant été reçues, il convient de rejeter la demande de l’ASL [Adresse 18] VALLONS de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, l’ASL [Adresse 1] sera condamnée aux entiers dépens.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
A ce titre, l’ASL LES VALLONS sera condamnée à payer à Messieurs [K] [U], [T] [U] et [H] [U] chacun la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il convient de constater que le retrait du portail entraînera des frais pour les propriétaires de l’ASL [Adresse 1].
Il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort, CONSTATE que seuls Messieurs [K] [U], [T] [U] et [H] [U] sont demandeurs à la présente instance et que Monsieur [T] [U] et Monsieur [H] [U] sont déclarés recevables en leurs interventions volontaires ; REJETTE la fin de non-recevoir présentée par l’ASL [Adresse 1] et DECLARE Monsieur [K] [U] recevable en son action ; PRONONCE la nullité de la résolution n°1 de l’assemblée générale de l’ASL [Adresse 1] du 27 juillet 2018 ; PRONONCE la nullité des résolutions n°2 à n°6 de l’assemblée générale extraordinaire de l’ASL [Adresse 1] du 15 avril 2021 ; ORDONNE le retrait du portail automatique en haut de l’[Adresse 7] dans un délai de trois mois après la signification du présent jugement sous astreinte de 200 euros (deux cents euros) par jour de retard, et ce pendant une durée de trois mois, délai à l’issue duquel l’astreinte pourra être liquidée ; DIT que l’astreinte sera le cas échéant liquidée par le juge de l’exécution du tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN après assignation de l’ASL [Adresse 1] par Messieurs [K] [U], [T] [U] et [H] [U] ; CONDAMNE l’ASL [Adresse 1] aux entiers dépens ; CONDAMNE l’ASL [Adresse 1] à payer à Monsieur [K] [U], Monsieur [T] [U] et Monsieur [H] [U] chacun la somme de 1000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement ;