TJ 77284, 6 août 2026, RG 25/00226

- N° RG 25/00226 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYZY
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Minute n°26/585
N° RG 25/00226 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDYZY

Date de l'ordonnance de
clôture : 05 janvier 2026

le

CCC : dossier

FE :
-Me [Localité 1]
-Me AYALA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [A] [W]
Madame [M] [W]
[Adresse 1]
représentés par Maître Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 2] PIERRE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. ETIENNE, Juge
Mme LEVALLOIS, juge

Greffière lors du délibéré : Mme CAMARO

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l'audience publique du 21 Mai 2026, tenue en rapporteur à deux juges : M.BATIONO et M.ETIENNE assistés de Mme CAMARO, Greffière ; le tribunal a, en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.
Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l'audience de mise à disposition du 06 Août 2026.

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 4 décembre 2018, M. [A] [W] et Mme [M] [G], épouse [W], ont conclu avec la société [Localité 2] Pierre un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan, sur un terrain situé [Adresse 3], pour un prix convenu de 187 771 euros ttc.

La société [Localité 2] Pierre a souscrit, pour le compte des maîtres de l’ouvrage, une police d’assurance dommages ouvrage auprès de la société Axa France Iard.

La réception de l’ouvrage a été prononcée le 25 juin 2020 sans réserve.

Par courrier en date du 28 juillet 2020, les maîtres de l’ouvrage ont dénoncé au constructeur des désordres affectant leur maison.

La société [Localité 2] Pierre a répondu à leurs griefs par lettre du 10 août 2020.

Elle est ensuite intervenue pour remédier à des désordres.

Le maire de [Localité 4] a établi le 12 octobre 2020 une attestation portant sur la non-conformité des raccordements réalisés en séparatif.

M et Mme [W] ont adressé à la société [Localité 2] Pierre une lettre en date du 25 novembre 2020 pour l’exposer les difficultés non résolues.

La société [Localité 2] Pierre leur a donné une réponse dans un courrier du 3 décembre 2020.

Les époux [W] ont fait établir le 26 janvier 2021 un procès-verbal de constat d’huissier d’infiltrations d’eau dans leur cave.

Les interventions de la société [Localité 2] Pierre n’ont pas donné satisfaction aux maîtres de l’ouvrage.

Malgré les échanges, les parties ne sont parvenues à un règlement amiable du litige.

Par acte d’huissier d’huissier en date du 23 juin 2021, M. et Mme [W] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société [Localité 2] Pierre pour la voir condamnée à effectuer des travaux de reprise et à réparer leurs préjudices.

Le 16 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire.

Suivant message en date du 14 mai 2024, les époux [W] ont demandé le rétablissement de l’affaire.

L’affaire a été rétablie le 16 mai 2024.

Par ordonnance en date du 9 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré périmée l’instance introduite par M. [A] [W] et Mme [M] [G], épouse [W], le 23 juin 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, M. [A] [W] et Mme [M] [G], épouse [W], ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société [Localité 2] Pierre pour demander sa condamnation à leur verser diverses sommes d’argent en réparation de leurs préjudices causés par les désordres et non-conformités affectant leur maison.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2025, ils demandent au tribunal de :
Vu les articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,
Vu les articles 1231 et suivants du code civil,
Vu les pièces produites,
Condamner la société [Localité 2] Pierre à leur rembourser la somme de 12 600 € au titre des travaux non chiffrés à la notice descriptive, réputés inclus dans le prix convenu;
Condamner la société [Localité 2] Pierre à leur payer la somme de 3 000 € en indemnisation de leur préjudice esthétique;
Condamner la société [Localité 2] Pierre à leur payer la somme de 10 000 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance;
Condamner la société [Localité 2] Pierre à leur payer la somme de 5 000 € en indemnisation de leur préjudice moral;
Condamner SAS [Localité 2] Pierre à leur payer la somme de 4 650 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Condamner SAS [Localité 2] Pierre aux entiers dépens;
Ordonner la capitalisation des intérêts échus sur les condamnations résultant du jugement dus pour une année entière dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil;
Rejeter toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 24 décembre 2025, la société [Localité 2] Pierre demande au tribunal de :
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu l’article 1792-6 de ce même code,
Vu l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation,
Vu l’article L.231-8 de ce même code,
À titre principal,
• Déclarer Monsieur et Madame [W] irrecevables et, dans tous les cas, mal-fondés en l’intégralité de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de la société [Localité 2] Pierre, qui reposent sur des non-conformités contractuelles, malfaçons et/ou non-façons, toutes purgées par un procès-verbal de réception dépourvu de réserves en date du 25 juin 2020;
Subsidiairement,
• Déclarer, dans tous les cas, Monsieur et Madame [W] mal-fondés en leur demande de condamnation de la société [Localité 2] Pierre au titre des suppléments de prix qui relèvent de travaux qui ne rentrent pas dans le champ contractuel du constructeur ou qui ne sont pas indispensables à la bonne implantation de l’ouvrage au sens des dispositions de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation;
• Les déclarer encore mal-fondés en l’intégralité de leurs demandes d’indemnisation, notamment,

pour préjudice esthétique et perte de jouissance de leur cave, qui n’est pas une surface habitable et dont la matérialité n’est pas démontrée;
Dans tous les cas,
• Débouter Monsieur et Madame [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre de la société [Localité 2] Pierre;
• Les condamner in solidum au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
• Les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Brice AYALA en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de 5 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de remboursement des travaux indispensables non chiffrés à la notice descriptive

M et Mme [W] exposent que :
- dans le respect des articles L 231-2 et R 231-4 du code de la construction et de l’habitation, compte tenu des conditions particulières du contrat, mentionnant, en plus value, la réalisation d’une cave pour un montant de 19 890 €, les prestations annexes constituées par l’escalier d’accès, le mur de soutènement au droit de l’escalier d’accès, les cours anglaises, devaient figurer dans la notice descriptive, soit dans la colonne prestations incluses (leur coût étant alors englobé dans le prix forfaitaire), soit dans celle des prestations restant à la charge du maître de l’ouvrage, (leur coût étant alors indiqué et accepté dans les conditions décrites à l’article R231-4);
Sur les plans de la construction
- aucune cave ne figure sur les plans d'origine signés le même jour que le contrat, le 4 décembre 2018;
- les plans initialement fournis par le constructeur ne sont donc pas conformes à la construction telle que décrite dans les conditions particulières;
- en revanche, sur les plans définitifs établis en juillet 2019 figurent bien la cave et son accès extérieur (escalier et muret de soutènement) ainsi que les cours anglaises à y aménager avec la mention “charge client”;
- la notice descriptive, quant à elle, mentionne (page 40) l’accès à la cave comme inclus dans le prix du contrat, tandis que les cours anglaises figurent (page 39) dans la colonne “non compris”, donc à lister et chiffrer en principe au titre des travaux réservés;
- or, ils ont payé intégralement l’ensemble de ces prestations en sus du prix du contrat et du coût des travaux réservés sans avoir été aucunement informés au préalable;
- la société [Localité 2] Pierre tente d’échapper à tout débat sur cette question, en se prévalant de l'effet de purge de la réception au terme d'un raisonnement nébuleux.
- selon elle, la réception sans réserve de l’escalier, du mur de soutènement et des cours anglaises mettrait un obstacle définitif à l’engagement de sa responsabilité au titre du non-respect des dispositions d’ordre public précitées;
- il n’en est évidemment rien parce que la réception du 25 juin 2020 ayant porté non sur les parties d’ouvrage réalisées par la société ACM (escalier, muret de soutènement et cours anglaises) mais sur les ouvrages réalisés par la société [Localité 2] Pierre;
- indépendamment de cet acte, qui ne porte que sur la matérialité de ses prestations, le constructeur demeure comptable de la façon dont il a, en amont, chiffré le contrat et évalué la construction dans son ensemble;
- c’est uniquement de cela qu’il est ici question.
Escalier d’accès à la cave et muret de soutènement
- la notice descriptive mentionne bien, comme inclus dans le prix convenu, à la fois un escalier
d’accès intérieur à la cave et un accès extérieur (alors que celui-ci est en principe destiné exclusivement, selon l’annexe précitée, à l’accès au sous-sol);
- or, aucun accès intérieur n’a été réalisé par le constructeur (la cave n’est accessible que par l’extérieur);
- l’escalier extérieur avec muret de soutènement, finalement réalisés par une société tierce (recommandée par [Localité 2] Pierre), n’ont fait l’objet d’aucune mention dans les pièces écrites du contrat, même au titre des travaux réservés listés page 1 de la notice descriptive, et n’ont pas ailleurs fait l’objet d’aucun avenant;
- s’agissant en l’espèce de l’unique accès à la cave, par ailleurs explicitement prévu sur les plans contractuels établis en juillet 2019, le coût de ces prestations, manifestement nécessaires à l’implantation et à l’utilisation de l’ouvrage, devait être chiffré dans le contrat, fût-ce au titre des travaux réservés par eux;
- il ne ressort strictement d’aucune pièce qu’ils auraient sollicité une quelconque modification ou amélioration concernant l’accès à la cave;
- la lettre recommandée qu’ils ont adressée au constructeur le 28 juillet 2020, loin d’avoir la signification que lui prête la société [Localité 2] Pierre, démontre qu’ils s’attendaient en fait à disposer d’un accès à la cave par l’intérieur et qu’ils ont été prévenus, bien après la signature, qu’un accès extérieur serait réalisé à leur charge, ainsi que des cours anglaises;

- la société [Localité 2] Pierre aurait dû soit mentionner clairement dans la notice descriptive que l’escalier d’accès à la cave et le muret de soutènement étaient à leur charge et en chiffrer le coût dans les conditions prévues par la loi, soit en cas de modification postérieure à la signature proposer la régularisation un avenant;
- en ne le faisant pas, elle ne leur a pas permis de prendre l’exacte mesure de leur engagement
financier, alors que c’est le but poursuivi par la disposition précitée;
- les travaux en question ont été intégrés par la société [Localité 2] Pierre dans les plans contractuels, ce qui, même en tenant compte de la mention “charge client”, ne permet pas de les exclure du champ du contrat, dès lors que le chiffrage des travaux réservés par le maître de l’ouvrage doit obligatoirement figurer dans le contrat et faire l’objet d’une mention manuscrite permettant de s’assurer que le maître de l’ouvrage a pu avoir conscience de leur coût au moment de s’engager;
- les travaux en question constituent par ailleurs l’unique accès à la cave du pavillon, édifiée par la société [Localité 2] Pierre;
- il s’agit donc de travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’ouvrage qui devaient nécessairement être inclus et chiffrés dans le contrat, que ce soit au titre des travaux inclus dans le prix convenu ou au titre des travaux réservés.
Cours anglaises
- la notice descriptive mentionne bien, comme restant à la charge des maîtres de l’ouvrages, les cours anglaises (Point 1.2.3.4. de la notice descriptive page 39);
- par ailleurs, les cours anglaises sont figurées sur les plans de permis de construire, qui précisent qu’elles sont “à la charge du client”;
- cependant, la prestation n’est pas chiffrée dans la colonne ad hoc de la notice descriptive;
- elle ne l’est pas non plus à la page 1 ou 1 bis de la notice, où sont récapitulés et chiffrés les travaux restant à leur charge;
- ils n’avaient donc aucun moyen d’en connaître le prix;
- pas plus que l’accès à la cave, les cours anglaises ne peuvent être regardées comme “hors champ contractuel” alors que la notice les mentionne et qu’elles sont incluses dans les plans contractuels;
- certains travaux non indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’ouvrage, tels que les travaux de peinture, figurent en l’occurrence dans la notice descriptive comme non compris dans le prix convenu et sont bien chiffrés au titre des travaux réservés;
- ensuite, le caractère indispensable d’un ouvrage n’a pas à être démontré lorsqu’il est prévu sur les plans de permis et, comme c’est le cas en l’espèce, listé dans la notice;
- le coût était donc à chiffrer au titre des travaux réservés;
- la Cour de cassation considère depuis longtemps, et de façon constante, que tous les travaux prévus par le CCMI, et même s’ils ne sont pas indispensables, doivent être chiffrés;
- elle considère par ailleurs que les ouvrages ne figurant que sur les plans, même non mentionnés au contrat et même non indispensables, doivent obligatoirement être chiffrés.

❖

La société [Localité 2] Pierre fait valoir que :
- les époux [W] dénoncent l’existence d’une non-conformité contractuelle apparente en ce que les travaux qu’ils estiment indispensables à l’utilisation du pavillon auraient dû être chiffrés par elle au sein de la notice descriptive puisque non-inclus au prix convenu;
- les époux [W] étaient assistés le jour de la réception par la société Socotec, ils n’ont formulé aucune réserve, en acceptant ainsi l’ouvrage en l’état;
- la réception sans réserve purge l’ouvrage de l’ensemble des vices de construction apparents et des défauts de conformité contractuels apparents, selon une jurisprudence constante;
- les époux [W] se sont réservés la réalisation de ces travaux d’amélioration, chiffrés et mis en œuvre par la société ACM, et qui ne font pas partie du périmètre des travaux qui devaient être réalisés par elle;
- les époux [W] dénoncent ainsi une non-conformité contractuelle qui est purgée par le procès-verbal de réception du 25 juin 2020, qui est dépourvu de réserve de ce chef de demande;

- de surcroît, les époux [W] étaient parfaitement informés que la réalisation de ces travaux d’amélioration ne rentrait pas dans le champ contractuel et demeurait à leur charge comme cela ressort de leur lettre du 28 juillet 2020;
- par ailleurs, les travaux de réalisation de l’escalier, du mur de soutènement et de la cour anglaise étaient achevés et réglés par les époux [W] à la date de la réception;
- de ce fait, le procès-verbal de réception sans réserve du 25 juin 2020 purge le pavillon et les travaux des défauts de conformité contractuelle apparents ainsi dénoncés par les époux [W];
- les travaux de réalisation de la cave sont inclus au prix convenu et comprennent la réalisation
de l’ouvrage, d’une dalle et de l’enlèvement des terres, ainsi que du drainage obligatoire, sans
qu’aucuns autres travaux nécessaires ne demeurent à la charge des époux [W].
L’escalier et son mur de soutènement
- l’accès à la cave devait s’effectuer par une descente stabilisée qui aurait été mise en œuvre par
elle si les époux [W] n’avaient pas fait le choix de réaliser un escalier d’accès extérieur au sous-sol;
- cette dépense est constitutive d’une amélioration.
La maison est édifiée sur cave
- ainsi, il convient de se reporter à l’annexe 2 de la notice descriptive;
- il n’existe aucun accès intérieur à la cave (non compris au prix convenu);
- en l’espèce, l’accès s’effectue au moyen d’une porte et par une descente en sous-sol (compris
au prix convenu);
- il s’en déduit qu’elle devait ainsi la réalisation d’un accès extérieur par réalisation d’une rampe et la création d’une porte de garage;
- la réalisation d’un escalier extérieur constitue une amélioration, selon facture de la société ACM, et n’était pas indispensable à la bonne utilisation de l’ouvrage;
- elle n’était pas tenue d’en chiffrer le coût;
- d’ailleurs, il en va de même de la réalisation d’un mur de soutènement au niveau de l’emprise
de l’escalier, qui n’est pas non plus prévue au contrat;
- la notice descriptive prévoit la réalisation de la descente du sous sol et de la rampe d’accès, l’évacuation des terres et le remblai au pourtour de la construction, y incluant la mise en forme des terres au pourtour de la descente du sous-sol;
- en conséquence, il n’existe aucune obligation de réalisation d’un mur de soutènement, qui n’est
rendu nécessaire que du fait de la mise en œuvre d’un escalier extérieur voulu par les époux [W];
- les maîtres de l’ouvrage ont eu librement recours à la société ACM au titre des travaux qu’ils
se sont réservés et qui n’étaient pas indispensables à la bonne implantation et à l’utilisation de
l’ouvrage;
- les époux [W] procèdent par confusion assez grossière et sans aucun doute, volontaire, entre les travaux d’amélioration qu’ils se sont réservés et qui tiennent en la réalisation d’un escalier extérieur et d’un mur de soutènement y attenant, qui ne rentrent pas dans le champ contractuel, et les travaux indispensables à la bonne implantation de l’ouvrage dont la création d’une descente constituant l’unique accès à la cave du pavillon;
- ainsi, les travaux de réalisation de l’escalier et du mur de soutènement sont constitutifs d’une
amélioration par rapport au cahier des charges initial du constructeur, ils n’avaient strictement rien d’indispensable à l’implantation ou à l’achèvement de la maison, de nature à lui imposer d’en établir le descriptif et d’en chiffrer le coût, conformément aux dispositions de l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation;
- les époux [W] reconnaissent expressément, aux termes de leur lettre recommandée du 28 juillet 2020 qui lui a été adressée, qu’ils ont souhaité procéder à des modifications du cahier des charges initial en ayant recours à des entreprises tierces, dont notamment la société ACM, avec laquelle ils ont contractualisé directement les travaux selon devis du 15 janvier 2020;
- de ce fait, elle ne pouvait pas s’immiscer dans les relations contractuelles entre les maîtres de l’ouvrage et la société ACM au titre des travaux d’amélioration qu’ils se sont réservés pour en retranscrire le descriptif et en évaluer le coût au sein de la notice descriptive;
- les époux [W] ont simplement tenu informé leur constructeur de cette modification postérieurement à la signature du contrat et à l’établissement de la notice en date du 4 décembre 2018;
- les travaux non entrés dans le champ contractuel du CCMI ne sauraient être mis à sa charge au
titre des suppléments de prix revendiqués par le maître de l’ouvrage au visa combiné des articles
L 231-2 et R 231-4 du code de la construction (3ème civ., 21 décembre 2023, n° 22-14.740);
- or, les travaux d’amélioration que les époux [W] se sont réservés ne rentrent pas dans le champ du contrat;
- ces travaux sont en dehors du périmètre d e son champ contractuel.
Cour anglaise
- elle n’a strictement rien d’obligatoire et est proposée en option (page 39 de la notice);
- la ventilation de la cave est assurée par 4 grilles de ventilation dans les murs périphériques (article 1.2.3.1);
- la cour anglaise est une ouverture réalisée en pied de façade d’un bâtiment destiné à apporter
de la lumière et à aérer un sous-sol;
- la réalisation de la cour anglaise n’a strictement rien d’indispensable à la bonne implantation
de l’ouvrage nécessitant son chiffrage par le CCMI au sein de la notice descriptive;
- les époux [W] se contentent de procéder par allégations sans rapporter aucune preuve d’ordre technique nécessaire au succès de leurs prétentions;
- quoiqu’il en soit, la réalisation de la cour anglaise n’avait strictement rien d’indispensable et était d’ailleurs proposée en option au sein de la convention;
- ces travaux n’avaient strictement rien d’obligatoire.

❖

Réponse du tribunal,

Aux termes de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable en l’espèce, “Le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant :

- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge.”

L’article R231-4 du même code, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que :

“I.-Est aussi annexée au contrat visé à l'article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l'habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.

II.-Cette notice fait la distinction prévue à l'article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n'est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l'immeuble à l'égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d'eau, de gaz, d'électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s'il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l'ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.”

Pour le contrat avec fourniture de plan, l’arrêté du 27 novembre 1991 fixant la notice descriptive prévoit que : “La notice mentionne le coût total du bâtiment à construire, qui est égal à la somme du prix convenu au contrat et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution.

La distinction est donc faite entre les éléments compris dans le prix convenu et les éléments non compris dans le prix, pour ces derniers le coût est précisé dans la colonne correspondante.

Aucun des ouvrages ou fourniture mentionnés dans la notice descriptive ne peut être omis ; s'ils ne sont pas compris dans le prix convenu, ils doivent faire l'objet d'une précision de leur coût dans la colonne correspondante.

Si le contrat prévoit des ouvrages ou des fournitures qui ne figurent pas dans la notice, ils doivent faire l'objet d'une annexe à la notice descriptive et leur coût doit y figurer.

L'annexe paraphée par les deux cocontractants doit comporter, avec la même précision que celle de la notice, la description de ces ouvrages ou fournitures ainsi que leur coût (par exemple : isolation acoustique supérieure aux valeurs réglementaires, éléments d'équipement de salle de bains et salle d'eau, balcon, clôture, aménagement d'espace vert, etc.).”

La mention, dans la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, a pour but d'informer celui-ci du coût global de la construction et de lui éviter de s'engager dans une opération qu'il ne pourra mener à son terme.

Les travaux nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage accepte d'en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur.

Il convient de rappeler que le contrat de construction de la maison individuelle a été conclu le 4 décembre 2018.

La notice descriptive a été établie à cette occasion.

M et Mme [W] soutiennent, sans être contredits, qu’aucune cave ne figuraient sur les plans d’origine signés le même jour que le contrat.

Il ressort de la notice descriptive que “[Localité 2] sur sous-sol ou cave” et “cour anglaise à réaliser identique à la maison” étaient des options.

Si ces options étaient retenues, la cour anglaise et l’accès intérieur sous-sol ou cave sont mentionnés comme non compris dans le prix convenu. En revanche, l’accès extérieur uniquement pour les sous-sols est indiqué comme compris dans le prix convenu.

Des modifications sont intervenues le 8 juillet 2019, soit postérieurement à l’établissement de la notice descriptive, prévoyant la construction de la cave et desquelles il ressort qu’un escalier extérieur d’accès à la cave ainsi qu’un mur de soutènement ont été prévus, le tout à la charge du client.

La société [Localité 2] Pierre, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas qu’ensuite de ces modifications, elle a revu la notice descriptive pour y chiffrer le coût des nouveaux travaux.

Le constructeur affirme que l’accès à la cave devait s’effectuer par une descente stabilisée qui aurait été mise en oeuvre par elle, par la réalisation d’un accès extérieur, d’une rampe et la création d’une porte de garage.

Toutefois, il ne justifie pas ses allégations puisqu’au jour de l’établissement de la notice descriptive, les plans initiaux de la maison ne prévoyaient pas de cave et de cour anglaise. Il a été indiqué précédemment que la société [Localité 2] Pierre n’a pas revu la notice descriptive après les modifications du 27 février 2019. Sur les plans modifiés, il est expressément indiqué que le coût des travaux de l’escalier extérieur d’accès à la cave, du mur de soutènement et de la cour anglaise sont à la charge du client.

La société [Localité 2] Pierre explique que le mur de soutènement est rendu nécessaire du fait de la mise en oeuvre d’un escalier extérieur et que la cour anglaise est une ouverture réalisée en pied de façade d’un bâtiment destinée à apporter de la lumière et à aérer un sous-sol.

Il ressort de ces éléments que les travaux de l’escalier d’accès à la cave, du mur de soutènement et de la cour anglaise sont nécessaires à l'habitation de l'immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite par laquelle les maîtres de l’ouvrage ont accepté d’en supporter la charge.

Il suit de là que leur coût doit être mis à la charge du constructeur.

Les dispositions spéciales des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qui s'appliquent aux conditions du contrat lui-même, dérogent aux dispositions générales relatives à la construction d'un immeuble (3e Civ., 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-13.931, Bull. 2014, III, n° 104).

Le maître de l’ouvrage ne doit prendre réception que des travaux qui ont fait l’objet du contrat, c’est-à-dire compris dans le prix convenu, prix forfaitaire et convenu.

Il s’ensuit que c’est à tort que la société [Localité 2] Pierre oppose à M et Mme [W] l’effet de purge résultant de la réception.

Il résulte de ce qui précède que la société [Localité 2] Pierre sera condamnée à payer aux époux [W] la somme de 12 600 euros au titre des travaux indispensables non chiffrés à la notice descriptive.

Sur la demande de dommages intérêts

1. Le préjudice esthétique

M et Mme [W] exposent que :
- la société [Localité 2] Pierre est intervenue dans le cadre de la garantie de parfait achèvement pour modifier de l’emplacement du robinet extérieur (initialement positionné en dépit du bon sens à un endroit inaccessible);
- toutefois, la modification est bâclée puisqu’un simple tuyau de dérivation extérieur, exposé au gel a été mis en place, sans robinet d’arrêt;
- par ailleurs, il suffit de se reporter aux photographies produites pour constater le caractère particulièrement inesthétique de la modification effectuée;
- la reprise n’étant pas possible sans désagréments disproportionnés, ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice esthétique à hauteur de 3 000 €.

❖

La société [Localité 2] Pierre indique que :
- la notice descriptive prévoit la réalisation d’un robinet de puisage en option (page 22);
- cette prestation n’est pas comprise dans le prix convenu;
- elle n’est pas à l’origine des travaux dénoncés par les époux [W], qui échappent au champ de ses obligations contractuelles.

❖

Réponse du tribunal,

La société [Localité 2] Pierre soutient, sans être contredite, que la notice descriptive prévoit la réalisation d’un robinet de puisage en option (page 22) et que cette prestation n’est pas comprise dans le prix convenu.

En effet, il ressort de la notice descriptive que la fourniture et la pose du robinet de puisage étaient en option et leur coût non compris dans le prix convenu.

M et Mme [W] ne peuvent donc demander réparation à la société [Localité 2] Pierre pour des travaux dont ils ne rapportent pas la preuve qu’ils ont été réalisés par elle.

En tout état de cause, la photographie produite en pièce n° 16, de très petite taille et de mauvaise qualité, ne permet pas d’établir la réalité du préjudice esthétique allégué.

Il s’ensuit que la demande sera rejetée.

2. Le préjudice de jouissance

Les époux [W] soutiennent que :
- après la réception du pavillon, ils se sont épuisés en échanges avec le constructeur, le plus souvent infructueux, concernant les points objet de la présente procédure;
- les échanges de SMS produits en témoignent;
- l’état d’inondation/humidité permanent de la cave (cf constat d’huissier) ne leur a pas permis d’aménager celle-ci convenablement et d’y organiser les rangements prévus;
- elle n’est finalement devenue utilisable qu’après la réalisation des travaux financés par l’assurance dommages ouvrage;
- à partir de fin juillet 2020 et jusqu’en avril 2023, la cave n’était pas utilisable dans des conditions normales puisqu’il était impossible d’y entreposer quoi que ce soit autrement que sur des palettes (pour éviter le contact avec le sol dégradé et imbibé d’eau) et dans des boîtes en plastique;
- ils n’ont pu la maintenir à un niveau d’humidité supportable qu’au moyen d’une deuxième pompe de relevage installée dans la cave de façon permanente (et générant une consommation électrique non négligeable);
- de plus, cette dernière installée en avril 2023 était défectueuse et le changement de la pompe a dû être effectué en février 2024;
- cette situation n’est pas acceptable et a évidemment mis obstacle à une jouissance normale du sous-sol du pavillon pendant presque trois ans après la réception, jusqu’à la réalisation des travaux financés par l’assureur dommages-ouvrage;
- la responsabilité en incombe entièrement à la société [Localité 2] Pierre;
- d’abord, parce qu’elle s’est manifestement affranchie avec une grande légèreté de la nécessité de demander une étude de sol en amont de l’établissement du projet;
- ensuite, parce qu’une fois le problème révélé, elle n’a pas su mettre à profit l’année de parfait achèvement pour remédier aux désordres constatés (alors que c’était parfaitement possible puisque la société Mursec y est parvenue);
- ils ont été épuisés par cette situation;
- ils ont même envisagé un temps de vendre leur maison, mais cela n’était pas possible sans une perte financière importante compte tenu de l’état du sous-sol;
- en définitive, les réparations qui ont pu être effectuées en cours de procédure laissent subsister des problèmes dont ils vont devoir faire leur affaire, la dalle réalisée par société Mursec étant à nouveau fissurée et infiltrante;
- ils ne savent absolument pas quand les désordres vont être définitivement et complètement réparés;
- ils craignent à ce stade d’être contraints d’engager une nouvelle procédure contre l’assurance dommages ouvrage et l’entreprise qui a effectué es reprises;
- cette situation trouve son origine dans la faute initialement commise par la société [Localité 2] Pierre, qui n’a pas jugé utile de diligenter une étude de sol avant d’entreprendre la construction (cette responsabilité est d’ailleurs clairement pointée par l’expert missionné par l’assureur dommages-ouvrage, dans le cadre de son rapport final);
- la société [Localité 2] Pierre conteste le bien-fondé de cette demande en faisant valoir, notamment, qu’il s’agit seulement d’une cave et que l’assureur dommages ouvrage est finalement intervenu;
- mais cet assureur n’est intervenu qu’en substitution du constructeur défaillant, ce qui ne les prive pas de leur droit à indemnisation pour les troubles subis entre la réception et la reprise effective, dès lors que ce préjudice consécutif n’est pas pris en charge par l’assureur dommages
ouvrage;
- la cave est demeurée inutilisable pendant près de trois ans, dans un état d’humidité permanent, les obligeant à recourir à des pompes et à éviter tout stockage au sol, alors que, quoi qu’en dise le constructeur, les caves sont faites pour pouvoir y entreposer des meubles et effets ou denrées diverses sans risque qu’ils soient endommagés, peu important à cet égard qu’il ne s’agisse pas d’une pièce habitable;
- même non “habitable”, une cave doit être utilisable, ce qui n’a pas été le cas pour la leur avant l’intervention de l’assureur dommages ouvrage;
- encore une fois, cette intervention, d’ailleurs tardive, n’enlève rien à la responsabilité personnelle de la société [Localité 2] Pierre, qui se trouve directement à l’origine des désordres et des préjudices en découlant;
- les inondations importantes et récurrentes de la cave ont procédé d’une double carence du constructeur :
○ absence d’étude de sol en amont alors qu’elle était nécessaire, selon l’expert de l’assureur dommages ouvrage;
○ échec de l’intervention pendant la garantie de parfait achèvement (avril 2021), alors qu’il était possible de remédier aux venues d’eau par des travaux appropriés, comme la suite l’a prouvé.

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La société [Localité 2] Pierre fait valoir que :
- les époux [W] semblent dénoncer la perte de jouissance de leur cave qu’ils assimilent d’ailleurs à un sous-sol, en considérant que l’état d’inondation et d’humidité permanente de la
cave “ne leur a pas permis d’aménager celle-ci convenablement et d’y organiser les rangements prévus”;
- néanmoins, les époux [W] se méprennent;
- elle était tenue de réaliser une cave (voir notice descriptive p. 40);
- il ne s’agit pas d’une surface habitable;
- elle n’a pas non plus vocation à être aménagée, mais à permettre le stockage de denrées alimentaires protégées ou de bouteilles de vin;
- il est néanmoins tout à fait exact que les venues d’eau importantes constatées après la réception
par les époux [W] étaient en tous points anormales;
- à ce titre, elle y a remédié par une intervention au niveau du drainage extérieur en avril 2021;
- de l’aveu même du cabinet 3C Expertises, son intervention a permis de remédier aux infiltrations d’eau importantes constatées après la réception;

- l’expert a ainsi constaté que le dallage au sol était exempt de microfissures infiltrantes;
- les murs étaient également exempts de traces d’humidité et les points d’infiltration localisés au niveau exclusivement de la jonction entre le dallage et les murs;
- la réunion s’est tenue le 30 août 2021;
- il s’en déduit que les époux [W] pouvaient jouir librement de leur cave, à tout le moins partiellement à compter du mois de mai 2021;
- en tout état de cause, les requérants ne démontrent pas l’existence d’un préjudice de jouissance
à l’endroit d’une surface non-aménageable que constitue une cave et dont ils ont pu jouir en conformité avec sa destination à usage de cave à compter du mois d’avril 2021;
- il s’en déduit que les époux [W] ne démontrent pas la matérialité de leur préjudice et ne justifient pas du quantum de leur demande qui est exorbitante et d’un montant de 10.000 €;
- à ce titre, l’intervention de la société Mursec, qui serait à l’origine de l’apparition de fissures
au niveau du cuvelage préconisé par l’assureur dommages ouvrage, relève de la seule responsabilité de cette seule entreprise;
- elle ne saurait en être tenue responsable;
- le bon sens commande tout de même de constater que les fissures dénoncées sont de simples
fissures de retrait qui n’ont rien de structurel et qui peuvent faire l’objet d’un traitement par mise en œuvre d’un revêtement de sol de type peinture en caoutchouc, préconisé d’ailleurs par la société Mursec;
- les époux [W] feignent de nouveau d’oublier qu’elle leur a livré une cave et non un sous-sol aménageable.

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Réponse du tribunal,

Même s'ils ont comme origine une faute du constructeur, les dommages qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 13 avril 1988, pourvoi n° 86-17.824, Bull. 1988, III, n° 67 ; 3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-22.376, publié; 3e Civ., 8 juillet 2021, pourvoi n° 19-15.165).

Les époux [W] fondent leur demande de réparation de préjudice de jouissance sur la responsabilité contractuelle de droit commun, comme l’atteste le visa des articles 1231 et suivants du code civil dans le dispositif de leurs conclusions.

Or, il ressort des pièces produites que la réparation des désordres affectant la cave a été prise en charge par l’assureur dommages ouvrage.

Il s’en déduit que ces désordres sont de nature décennale.

M et Mme [W] n’établissent pas à l’encontre de la société [Localité 2] Pierre l’existence d’une faute dolosive ou intentionnelle.

Il s’ensuit qu’ils ne peuvent agir contre cette société sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il résulte de ce qui précède que leur demande sera rejetée.

3. Le préjudice moral

M et Mme [W] indiquent que :
- depuis la réception, ils se sont battus avec le constructeur pour obtenir leur dû, sans succès;
- celui-ci a tardé de manière inadmissible dans ses différentes interventions;
- l’accumulation de carences du constructeur et d’incertitudes persistantes sur l’état final de la cave ont entraîné stress, lassitude, et perte de confiance;
- par ailleurs, leur désillusion est conséquente car ils se retrouvent propriétaires d’un pavillon qui ne correspond pas, en l’état, à ce qu’ils avaient prévu, que ce soit pour l’accès à la cave (ils avaient demandé à l’origine un escalier intérieur ainsi que cela résulte de la chronologie rappelée dans la LRAR qu’ils ont adressée au constructeur le 28 juillet 2020 - Pièce n° 4 ) ou pour la modification de dimensions des WC du rez-de-chaussée, de façon à permettre leur transformation ultérieurement salle d’eau.

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La société [Localité 2] Pierre fait valoir que :
- les époux [W] revendiquent le paiement d’une somme de 5.000 €;
- il leur appartient néanmoins de rapporter la preuve et la consistance de leur préjudice de nature
à conditionner son obligation en paiement (article 1353 du code civil);
- en l’espèce, les époux [W] ne versent strictement aucune pièce aux débats de nature à justifier d’un tel préjudice.

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Réponse du tribunal,

Il a été retenu précédemment que les époux [W] ne pouvaient pas demander réparation de leurs préjudices au constructeur sur le fondement de la responsabilité de droit commun, au titre des désordres affectant la cave.

Ceux-ci affirment, sans en justifier, qu’ils se retrouvent propriétaires d’un pavillon qui ne correspond pas, en l’état, à ce qu’ils avaient prévu, que ce soit pour l’accès à la cave ou pour la modification de dimensions des WC du rez-de-chaussée, de façon à permettre leur transformation ultérieurement salle d’eau.

Les modifications du 27 février 2019 ne prévoient nullement un escalier intérieur d’accès à la cave.

M et Mme [W] ne produisent aucun élément pour justifier de ce qu’ils avaient prévu pour la modification de dimensions des WC du rez-de-chaussée.

En tout état de cause, ils n’ont émis aucune réserve concernant ce point lors de la réception.

La réalité du préjudice moral des époux [W] n’est pas établie. Leur demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société [Localité 2] Pierre est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à M et Mme [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS