TJ 35288, 11 août 2026, RG 25/00133

JUGEMENT du
11 AOUT 2026

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N° RG 25/00133 - N° Portalis DBYD-W-B7J-DU4F

EMERAUDE HABITATION

C/

[D] [J]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 1], assistée de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 09 Juin 2026 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 11 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE [Localité 1] AGGLOMERATION “EMERAUDE HABITATION”
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représenté par Maître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Maître Axel DE VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

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Suivant acte authentique reçu par Maître [K], notaire à [Localité 3] le 3 octobre 2018, l’Office Public de l’Habitat Emeraude Habitation a consenti à Mme [D] [J] un contrat de location-accession portant sur une maison d'habitation située [Adresse 5], moyennant une redevance mensuelle de 664 euros.

Par décision en date du 23 août 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a notamment prononcé la résiliation du contrat de location-accession liant l’Office public de l’habitat Emeraude Habitation et Mme [J], mis une obligation de proposer une solution de relogement dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à la charge du bailleur social et ordonné passé ce délai, l’expulsion de Mme [D] [J].

L’expulsion est intervenue le 4 octobre 2023 selon procès-verbal dressé par Maître [U], commissaire de justice.

Un état des lieux de sortie contradictoire entre les parties a été réalisé le 14 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat Emeraude Habitation a fait assigner Mme [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation outre aux entiers dépens à lui régler la somme de 5 873,53 euros au titre des réparations locatives et celle de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échange de leurs conclusions et pièces, l’affaire a été évoquée à l’audience du 9 juin 2026.

À cette audience, les parties représentées par leur conseil ont soutenu leurs dernières écritures.

L'Office public de l'habitat [Adresse 6] maintient ses demandes initiales portant le montant sollicité au titre des réparations locatives à la somme de 6 115,49 euros.
À l’appui de ses demandes, le bailleur fait valoir le caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie et produit des factures et bons de travaux. En réplique à la partie adverse, l'Office public de l'habitat Emeraude Habitation fait valoir que l’état dégradé du logement ressort outre de l’état des lieux de sortie, des photographies prises dans le cadre des opérations d’expulsion et rappelle que le logement était neuf lors de l’entrée dans les lieux. L'Office public de l'habitat [Adresse 6] conteste tout manquement à ses obligations et en revanche, souligne le défaut d’entretien de la locataire pendant l’occupation. Le bailleur rappelle que l’absence de circulation d’air dans le logement était due au comportement de la locataire qui avait notamment obstrué les entrées d’air et s’était opposée dans un premier temps, à l’intervention des professionnels sur la VMC, qu’il ne saurait en conséquence être reproché au bailleur un manque de diligence. Concernant les estimations, l'Office public de l'habitat Emeraude Habitation explique qu’ils portent sur un autre logement car le bien donné à bail et objet du présent litige n’était pas répertorié dans le progiciel.

En réplique, Mme [D] [J] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées par l'Office public de l'habitat [Adresse 6] et la condamnation du bailleur social aux dépens et au versement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [D] [J] rappelle qu’elle a mentionné son désaccord lors de l’état des lieux de sortie concernant les montants retenus par le bailleur. Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie ne contient aucune description précise des dégradations alléguées ni photographies, que l’état des lieux d’entrée n’est pas communiqué, qu’il n’est retenu aucun abattement pour vétusté après cinq années d’occupation, que le chiffrage forfaitaire établi par le bailleur n’est corroboré par aucun élément (devis ou facture), les bons de travaux versés aux débats concernant un autre logement situé à [Localité 4]. La défenderesse souligne que la maison donnée à bail ne disposait pas de tapisseries ou papiers peints comme indiqué dans les écritures du bailleur. Elle fait également valoir que pendant l’occupation des lieux, dès 2019, elle avait signalé le dysfonctionnement de la VMC et l’existence d’un taux d’humidité anormal, que le système de VMC avait été changé en 2021, et que cela avait forcément eu un impact sur l’apparence des murs, que le bailleur avait alors refusé de procéder au nettoyage des murs ou à leur remise en peinture, manquant à son obligation d’entretien du bien.

Pour l'exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions sus-visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 août 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’Office Public de l’Habitat Emeraude Habitation sollicite la somme de 6 115,49 euros au titre des réparations locatives. Mme [J] s’oppose à cette demande.

Mme [J] déplore ainsi l’absence de production d’un état des lieux d’entrée. Cependant, il convient de rappeler qu’en l’absence d’un tel document, le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Surtout, l’Office public de l’habitat [Adresse 6] produit aux débats le procès-verbal d’achèvement de travaux, de livraison et remise des clefs en date du 4 octobre 2018 qui comporte une annexe faisant état d’un logement neuf. Le moyen tiré de l’absence d’état des lieux d’entrée est donc inopérant.

Concernant l’état des lieux de sortie établi le 4 mars 2024, il convient de relever que si Mme [J] a émis des réserves, celles-ci ne portent que sur les montants retenus à titre forfaitaire, et non sur les constats d’un logement de manière générale “dégradé, non entretenu et sale”, sur le fait que les sols de toutes les pièces sont indiqués comme devant être décapés (et non simplement nettoyés), que les murs et plafonds de toutes les pièces à l’exception de la cuisine sont indiqués comme dégradés, tâchés ou jaunis ou encore à repeindre et qu’il est porté le code “à remplacer” (symbolisé par une croix).

Par ailleurs, le défaut d’entretien du bien donné à bail par la locataire se déduit également des photographies versées aux débats (pièces 22 et 24) qui démontrent un encombrement du logement rendant impossible un entretien courant régulier, l’usage de scotch sur certains murs entrainant nécessairement des dégradations une fois enlevé.

Mme [J] fait par ailleurs valoir que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien au cours du bail notamment en ne remplaçant pas la V.M.C.. Elle verse un rapport en date du 30 mars 2021, cependant non contradictoire (pièce N°1 défendeur). Aucun autre élément objectif de nature à établir la nécessité de reprendre les peintures postérieurement à ce rapport et au changement du système de VMC n’est produit. Les éléments produits sont ainsi insuffisants pour caractériser un manquement du bailleur à son obligation d’entretien.

L’Office public de l’habitat Emeraude Habitation sollicite la somme de 6 115,49 euros sur la base des pièces suivantes :

1 - facture d’Aubrée menuiserie générale correspondant à la pose de menuiseries dans les placards d’entrée, de la chambre et de la cuisine pour un montant TTC de 241,96 euros.
Ce montant ne pourra cependant être retenu en ce que l’objet des travaux (pose d’étagères dans plusieurs placards) ne correspond à aucune des mentions figurant sur l’état des lieux.

2 - facture de Poisson Paysage au titre de la tonte du jardin pour un montant de 159,26 euros.
Ce poste ne pose aucune difficulté, cette remise en état étant précisée dans l’état des lieux de sortie et Mme [J] ne versant aucun devis de nature à établir que la prestation est surévaluée.

3 - Facture Emeraude Peinture au titre de l’entretien du logement vide pour un montant de 5 292,60 euros :
Comme vu ci-avant, Mme [J] ne contestait pas le caractère dégradé des murs et plafonds des différentes pièces du logement lors de l’état des lieux de sortie du 4 mars 2024. Elle conteste en revanche les montants retenus et notamment l’absence d’application d’un coefficient de vétusté.

En l’espèce, il convient de relever cependant que s’agissant de la cuisine, l’état des lieux de sortie ne décrit pas précisément l'état des murs et plafonds de la pièce conformément aux dispositions de l’article 2 h) du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Il est simplement mentionné le code “à remplacer” sans précision. Il convient donc de diminuer la somme sollicitée de 608,33 euros qui correspond au forfait peinture cuisine évalué par le bailleur lui-même (pièce 17).

Par ailleurs, c’est à bon escient que Mme [J] sollicite l’application d’un abattement pour vétusté. En l’absence de grille de vétusté produite et liant les parties, il sera retenu à l’instar de ce qui est observé habituellement pour les peintures, une première année dite de “franchise” (sans abattement) puis un coefficient d'abattement forfaitaire annuel à hauteur de 10 %, soit 40%.

La somme de 2 810,57 euros sera donc retenue pour la remise en état des peintures.

4 - Bon de travaux au titre de la réhabilitation réalisé par Net Plus d’un montant de 421,67 euros :
Ce bon de travaux émis par le bailleur ne vaut ni devis ni facture s’agissant uniquement d’un document par lequel il mandate l’entreprise de Nettoyage. Le montant apparait ainsi être le résultat de l’évaluation par le bailleur lui-même. Si le principe d’un nettoyage profond ne peut être contesté au regard des mentions contradictoirement apposées sur l’état des lieux de sortie (notamment “décapage de tous les sols”), la demande sera ramenée à plus justes proportions compte tenu des justificatifs fournis. Une somme de 250 euros sera retenue.

Au vu des éléments ci-avant, Mme [D] [J] sera donc condamnée à verser la somme de 3 219,83 euros (159,26 + 2810,57 + 250) au titre des réparations locatives.

Partie perdante, elle supportera la charge des dépens outre une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,