TJ 68066, 10 août 2026, RG 25/00210

N° RG 25/00210 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FNLB

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

Site des Augustins
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Service civil
Sous-section 4

N° RG 25/00210

N° Portalis DB2F-W-B7J-FNLB

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
DU 10 AOUT 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

S.C.I. [...],
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Me Marion POLIDORI, avocat au barreau de COLMAR

À l'encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [M]
né le 12 Juin 1972 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]
représenté par Me Serge MONHEIT, avocat au barreau de COLMAR

Madame [G] [A]
née le 04 Avril 1976 à [Localité 4] (VIETNAM),
demeurant [Adresse 5] - [Localité 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [N] [M]
né le 14 Septembre 1940 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [P] [L] épouse [M]
née le 19 Septembre 1938 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 6] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yann MARTINEZ, Vice-Président, juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER, cadre greffier

DÉBATS

À l'audience publique du jeudi 28 mai 2026.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT, prononcé par mise à disposition publique au greffe le 10 août 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Yann MARTINEZ, président, et Christine KERCHENMEYER, Cadre Greffier.

* Copie exécutoire à :
[G] [A]
[Z] [P] [L] épouse [M]
Me Serge MONHEIT
[O] [N] [M]
Me Marion POLIDORI

* Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 novembre 2006, la SCI [...] a donné à bail un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2] à [I] [M] et [G] [A]. [O] et [Z] [M] se sont portés caution solidaire.

En dernier lieu le loyer était fixé à la somme de 815,15 euros et 90,85 euros à titre de provision sur charge.

Par lettre recommandée avec avis de réception, [G] [A] a donné son congé, se désolidarisant du contrat.

Invoquant des impayés, la demanderesse faisait délivrer le 8 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 12 mars 2025, la demanderesse saisissait le tribunal aux fins de voir :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [M]

- Condamner solidairement [I] [M] et [G] [A] au paiement de la somme de 3000,42 euros

- Condamner solidairement [I] [M] et [G] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.

Après remise l'affaire était appelée plaidée le 28 mai 2026.

A l'audience la SCI [...], régulièrement représentée, a repris ses conclusions en date du 3 décembre 2025 au terme desquelles elle maintenait ses demandes initiales, sollicitaient la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 2261,74 euros au titre des arriérés locatifs, ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation et 1000 euros au titre de l'article 700 du CPC outre le paiement des entiers frais et dépens et le rejet des prétentions adverses.

Elle indique que les paiements interviennent toujours au dernier moment. A l'appui de ses prétentions elle soutient que le congé donné par [G] [A] n'a été présenté que le 21 février 2025 de sorte qu'elle demeure tenue des dettes jusqu'au 21 mai 2025, que demeurent des impayés locatifs à hauteur de 2261,74 euros au 1er décembre 2025, qu'il y a lieu de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat à la date du 9 janvier 2025 dans la mesure où les locataires ne se sont pas acquittés des sommes dues dans le délai de deux mois, que l'expulsion doit en conséquence être ordonnée.

Elle demande le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif des défendeurs.

Elle demande la condamnation solidaire des cautions à qui le commandement de payer a été délivré dans le même temps que pour les locataires.

Pour sa part, [I] [M], régulièrement représenté, a repris ses conclusions du 16 mars 2026 au terme desquelles, il conclut au rejet de l'intégralité des demandes et expose que la dette a été intégralement payée dès que l'assignation a été délivrée, que la demanderesse a notamment perçu les APL et qu'il est créancier de la somme de 850 euros.

Il expose que la demande en expulsion n'est pas fondée puisque les loyers sont régulièrement payés depuis le mois d'avril 2025.

Il produit notamment l'acte de décès de [O] [M].

Quoique régulièrement convoquées, [G] [A] et [Z] [M] n'ont pas comparu et n'étaient pas représentées.

L'affaire a été mis en délibéré au 10 août 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés produisant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, la SCI [...] a fait délivrer à [I] [M] et [G] [A] un commandement de payer les loyers arriérés s'élevant à 3000,42 euros.

Monsieur [I] [M] et Madame [G] [A] n'ont pas payé à la SCI [...] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 13 novembre 2006 entre [I] [M] et [G] [A] et la SCI [...] ont été acquis le 9 janvier 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

Par ailleurs, à compter de la résiliation du bail, la SCI [...] est en droit d'obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation.

Il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié à compter du 9 janvier 2025.

Monsieur [I] [M] devra être condamné à payer à la SCI [...] cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er février 2025, et jusqu'à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Le surplus de la demande sera examiné plus bas.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728-2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l'assignation et du décompte produit par la SCI [...] que [I] [M] et [G] [A] restaient lui devoir la somme de 3933,92 au titre des loyers et charge à la date du 22 octobre 2024.

La demanderesse produit un décompte au 1er décembre 2025 au terme duquel Monsieur [M] serait débiteur de la somme de 2261,74 euros.

A l'audience du 28 mai 2026 la demanderesse indiquait avoir reçu un paiement le jour même sans préciser le montant.

Pour sa part [I] [M] produit les justificatifs de règlement intégral de la dette à la date du 14 avril 2025, c'est-à-dire avant la première audience (pièce n°4 [I] [M]), et l'attestation par la défenderesse du règlement des loyers de mars, avril et mai 2025.

Il justifie du paiement de la somme de 761,74 euros le 10 décembre 2025 et soutient avoir réglé le solde en produisant la photographie d'un chèque d'un montant de 1500 euros.

Il résulte de ce qui précède que s'agissant de la dette locative, les seuls éléments produits par les parties ne peuvent que conduire à constater que le preneur reste devoir la somme de 1500 euros dont la preuve du paiement ne peut être considérée comme valablement établie par la production d'un chèque, non corroborée par l'extrait bancaire en constatant l'encaissement et ce alors même que le locataire disposait de plusieurs mois avant l'audience du 28 mai 2026 pour rapporter la preuve du paiement.

Compte tenu de l'absence de preuve ou de précision par les parties de la situation en termes de dette, la condamnation interviendra en quittance et denier.

Sur la solidarité de la dette

Sur les sommes sollicitées à l'encontre de [G] [A]

Attendu qu'il résulte du bail et des écritures des parties que [G] [A] est co-titulaire du bail et partant co-titulaire de la dette locative.

Attendu que la demanderesse soutient n'avoir reçu la lettre de [G] [A] le 21 février 2025, mais ne rapporte pas la preuve de cette date, pas plus que [G] [A] qui n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter

Attendu toutefois qu'il résulte des pièces produites par [I] [M] que la dette locative a été apurée par paiement au 14 avril 2025 des sommes dues puis des loyers suivants, il y lieu de constater qu'aucune somme ne peut être réclamée à l'encontre de [G] [A].

En conséquence la SCI [...] sera déboutée de cette demande.

S'agissant des cautions

Il résulte des engagements de cautions que celles-ci sont tenues par leur engagement.

En conséquence, il y lieu de les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros due au titre des arriérés locatifs au 1er décembre 2025.

Il convient de rappeler que cette somme sera due en quittance et denier compte tenu de l'absence de production d'un décompte actualisé.

Compte tenu du décès de [O] [M], il y aura lieu de dire que la dette sera incluse dans la succession.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 que sur demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, à la condition que le versement intégral du loyer courant ait été repris, avant la date de l'audience.

En l'espèce, Monsieur [I] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant et sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la situation et de l'absence de décompte de la demanderesse venant établir le contraire, il y a lieu de considérer que le locataire est à jour de son dernier loyer.

Le montant de 1.500 euros pourra être acquitté par 35 paiements de 41 euros et un
36 ème réglant le solde s'il ne devait pas avoir été réglé préalablement.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si Monsieur [I] [M] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Cependant à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer et des charges courants :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

- Monsieur [I] [M] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la date de la libération effective des lieux,

- la clause résolutoire reprendra son plein effet,

- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [I] [M] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il y a lieu de constater que, si à la date de l'introduction de la demande, le locataire n'avait pas intégralement acquitté sa dette locative, en revanche il l'avait fait avant même la première audience.

Qu'en conséquence il y a lieu de dire que les dépens de la procédure seront supportés par moitié par chacune des parties.

Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En l'espèce, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles, notamment compte tenu des éléments mentionnés dans les motifs sur les dépens.

PAR CES MOTIFS