TJ 85191, 2 mars 2026, RG 25/00133

Le 02 mars 2026
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Dossier N° RG 25/00133 - N° Portalis DB3H-W-B7J-EPZX
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5AA

JUGEMENT CIVIL ----

M. [E] [F]

C/

Mme [Z] [G]
M. [I] [G]

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Tribunal de Proximité
de [Localité 1]
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JUGE DES CONTENTEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 02 mars 2026
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DEMANDEUR :

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDEURS :

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Président : Jérôme AIMÉ
Greffier : Pascale LAMY

DEBATS :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 janvier 2026 et mise en délibéré au 02 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 28 juin 2024 prenant effet le 29 juin 2024, Monsieur [E] [F] a donné à bail à Madame [Z] [G] un logement meublé situé [Adresse 4] à [Localité 2]. Ce contrat contenait une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer. Un engagement de caution solidaire des obligations contractuelles de la locataire pour une durée indéterminée a été souscrit par Monsieur [I] [G] le 29 juin 2024.

Le 22 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à sa cocontractante un commandement de lui payer la somme de 2 550 euros en principal, au titre de loyers et charges impayés et du dépôt de garantie. Ledit commandement a été dénoncé à Monsieur [I] [G] le 4 août 2025.

Suivant deux actes de commissaire de justice remis à étude le 4 novembre 2025, Monsieur [E] [F] a fait assigner Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fontenay-le-Comte afin d'obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail avec effet au 23 septembre 2025 ;
- l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin ;
- la condamnation solidaire de Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [G] au paiement de la somme de 3 900 euros au titre de l’arriéré locatif du au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- la condamnation solidaire de Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 450 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- la condamnation solidaire de Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [G] au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 janvier 2026, à laquelle Monsieur [E] [F] comparait et maintient ses demandes. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, précisant que des délais ont déjà été accordés amiablement, mais que les difficultés de règlement persistent et qu’à ce jour le versement du loyer n’a pas repris.

Madame [Z] [G] comparait à l’audience. Elle ne conteste pas le montant de sa dette, mais estime que le logement est énergivore et qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été établi à son entrée. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux, indiquant qu’elle pourra reprendre le paiement du loyer à partir de mars 2026 en versant 250 euros supplémentaire chaque mois.

Monsieur [I] [G] ne comparait pas à l'audience et n’est pas représenté. Selon courrier reçu au greffe le 24 décembre 2025, il indique qu’il s’est désisté du cautionnement et qu’il n’est pas en capacité à ce jour de régler les loyers impayés.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 2 mars 2026.

MOTIFS :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [I] [G] par voie de commissaire de justice. Le défendeur, qui n’a pas comparu, n’a pas sollicité un renvoi de l’audience. Le fond de l’affaire peut alors valablement être évoqué.

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a notifié l’assignation à la Préfecture de la Vendée le 5 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
Conformément à ce même texte, le bailleur a fait délivrer l’assignation après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), intervenue le 23 juillet 2025.
La demande de Monsieur [E] [F] est donc recevable.

Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Selon l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 dans le cadre du pourvoi n°24-70.002, les dispositions susvisées n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En l'espèce, le commandement de payer délivré à Madame [Z] [G] le 22 juillet 2025, dénoncé à Monsieur [I] [G] le 4 août 2025, rappelait la clause résolutoire prévue au bail qui prévoit un délai de deux mois, et mentionnait l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reproduisait les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est donc régulier en sa forme.
De la même façon, est attestée la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la date du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Les causes du commandement de payer au titre des loyers impayés n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. Le bailleur est en conséquence fondé à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail acquise depuis le 23 septembre 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à payer les loyers signifié à la locataire.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [G], ainsi que de tous occupants de son fait, en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [Z] [G] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme équivalente au loyer et aux charges, soit 450 euros. Cette indemnité sera due à compter du 23 septembre 2025, date de résiliation du bail.

Sur les loyers et charges impayés et les délais de paiement

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [E] [F] justifie de l'obligation dont ils se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer, les justificatifs de charges et le décompte de la créance d'un montant de 3 900 euros à la date de résiliation, décompte incluant le dépôt de garantie non versé par la locataire. Par conséquent, il convient de condamner Madame [Z] [G] au paiement de cette somme au titre des loyers et charges impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
En l'espèce, il ressort des pièces versées en procédure que Madame [Z] [G] n’a pas repris le versement du loyer courant avant l’audience, et qu’elle déclare ne pas être en mesure d’y procéder avant mars 2026. Elle ne peut ainsi bénéficier des dispositions susvisées aux fins de suspendre les effets de la clause résolutoire. En conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande de maintien dans les lieux et de délais de paiement.

Sur l'engagement de caution

Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

En l’espèce, l'engagement de caution solidaire de Monsieur [I] [G] signé le 29 juin 2024, dont la régularité n’a pas été contestée par l’intéressé, porte sur le paiement des loyers dus ainsi que sur toute indemnité de retard.
Il est toutefois fixé pour une durée indéterminée. Monsieur [I] [G] justifie avoir avisé le bailleur selon courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 8 août 2025 qu’il souhaitait révoquer l’acte de cautionnement. Dès lors, ce dernier sera condamné solidairement au paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail, acquise au 23 septembre 2025, Madame [Z] [G] restant seule débitrice des indemnités d’occupation qui ont commencé à courir à compter de cette date.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [G] doivent supporter solidairement les dépens qui comprendront les frais d'assignation et de procédure, notamment du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [F] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [G] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 nouveau du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Selon l'article 514-1 nouveau du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.
En l'espèce l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :