TJ 37261, 6 août 2026, RG 25/03903

MINUTE N° : 26/00592

JUGEMENT
DU 06 Août 2026

N° RC 25/03903

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[P] [Y]
Société ATRC

Débats à l'audience du 28 Mai 2026

le

copie et grosse :
à Me BERBIGIER

copie :
à Me DELATTRE
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me LE CARVENNEC

D'une Part ;

ET :

Monsieur [P] [Y]
né le 10 Septembre 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Société ATRC, curateur de M. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentés par Me Eva DELATTRE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2019, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [P] [Y], sous curatelle renforcée de l'Association Tutélaire de la Région Centre (A.T.R.C), portant sur un bien sis appartement [Adresse 5] à [Localité 5], contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 264.26 €, outre une provision sur charges de 53.46 €.

Par jugement du 23 juin 2025, M. [P] [Y] a été placé sous curatelle renforcée confiée à l'Association Tutélaire de la Région Centre (A.T.R.C).

Par acte de commissaire de justice des 28 et 29 août 2025, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait assigner M. [P] [Y] et l'A.T.R.C devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins, au visa des articles 1224, 1728 et 1741 du code civil et de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :
- juger que le locataire a manqué à son obligation contractuelle et légale d'avoir à user paisiblement de la chose louée, et de s'interdire de toute nuisance aux tiers ;

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts de la locataire ;
- juger qu'à compter de la date du jugement à intervenir, M. [P] [Y] deviendra occupant sans droit ni titre du logement objet du bail ;
- prononcer son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;
- juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [P] [Y] à lui payer :
. une somme mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges mensuelles (soit 317,72 €) à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
. la somme de 1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
. les frais et dépens de l’instance ;
- juger que les frais d'exécution forcée resteront la charge du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation.

Il indique qu'à partir de mars 2019, il a commencé à recevoir de sa salariée chargé du ménage des parties communes, puis des voisins de M. [P] [Y], des plaintes tenant au fait que celui-ci laissait régulièrement son chien faire ses besoins dans les parties communes sans les nettoyer, au mépris notamment des odeurs s'en dégageant ; que ces plaintes se sont intensifiées au fur et à mesure, et plus particulièrement à partir de l'été 2024, pour les mêmes raisons mais également, d'une part, parce que M. [Y] laissait désormais son animal faire ses besoins également sur son balcon, et que d'autre part, parce qu’il se livrait en outre, seul ou en compagnie de Mme [L], une amie régulièrement présente, à des tapages diurnes ou nocturnes intenses et répétés ; que malgré de nombreuses interventions réalisées auprès de lui comme de son curateur, rien n'y a fait, qu'il s'agisse de prises de contact direct, de rappels à l'ordre par écrit ou encore de la sommation d'avoir à cesser les troubles de voisinage signifiée par commissaire de justice le 24 mars 2025. Il conclut donc à l'entier bénéfice de son assignation.

M. [P] [Y], assisté de l'A.T.R.C, comparant par leur avocat, ont repris leurs conclusions en défense n°1, aux termes desquelles, ils demandent au juge des contentieux de la protection de ce tribunal de :
- débouter l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat de l'ensemble ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat à payer la somme de 1 231,00 € en application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ;
- condamner l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat aux dépens de l'instance.

Ils mettent en avant la situation personnelle de M. [Y], à l’origine de son placement sous curatelle renforcée. Ils indiquent que, si M. [Y] a effectivement pu entrer en conflit avec son voisinage à cause de son chien en 2019, il a rapidement pris la mesure de la situation, de sorte que les conflits se sont apaisés jusqu'à l'arrivée dans l'immeuble en 2024 de Mme [F] ; que les relations sont immédiatement devenues conflictuelles avec cette dernière, dont M. [Y] a l'impression qu'elle ne cesse de l'épier, de le juger et de l'espionner ; que celle-ci n'a d'ailleurs pas hésité à l'insulter à de nombreuses reprises, ni même à adopter le même comportement à l'égard de Mme [L], dont il admet que cette dernière a aussi pu adopter un comportement violent et menaçant à son propre égard, sous l'emprise de l'alcool ; que ce contexte explique les plaintes multiples de Mme [F] auprès du bailleur. Il souligne qu'une grande majorité des plaintes versées aux débats émane de celle-ci et conteste le formalisme de ces plaintes comme des quelques autres produites, ajoutant qu'elles ne sont corroborées par aucun constat d'huissier, aucun rapport de gendarmerie ni aucun certificat médical à l'appui des conséquences décrites par les plaignants. Ils en concluent que la demande doit être rejetée.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résolution du bail pour manquement à l'obligation de jouir des lieux paisiblement et raisonnablement

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

L'article 1728 1° du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.

L'article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout notamment par le défaut du preneur de remplir ses engagements.

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, entre autres sanctions, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l'inexécution. Il précise que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

L'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Dans ce cas, il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat au jour où il statue.

Enfin, l'article 1229 du même code dispose la résolution met fin au contrat et prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, l'article 1-1 du titre II des conditions générales du bail produit aux débats stipule l'obligation pour le preneur :
- d'user paisiblement des lieux loués et de leurs dépendances, en s'interdisant notamment tout acte d'ivrognerie, de violence, scènes d'injures ou autres,
- de s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité des voisins.

L’article 1-2 du titre II de ces mêmes conditions précise que les lieux loués ne devront pas dégager d’odeur gênante pour le voisinage.

Le 9 janvier 20219, date de signature du bail, M. [P] [Y], a reconnu avoir reçu un exemplaire de ces conditions générales, signées par ses soins dès le 4 janvier précédent, et a déclaré accepter les termes du bail tout entier.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat verse aux débats de nombreuses déclarations de troubles de voisinage, attestations et dépôts de plainte émanant de Mme [F] mais également d’autres voisins de M. [Y] [Adresse 6] à [Localité 6].

Ces écrits révèlent que M. [Y], se livre à des troubles de voisinage se manifestant notamment par :
- des tapages répétés, y compris en soirée comme en pleine nuit, consistant en des cris, déplacements bruyants, disputes, insultes, empêchant le sommeil des autres résidents,
- le fait qu’il laisse son chien uriner ou déféquer dans les parties communes, sans jamais les nettoyer, au mépris de l’hygiène et des odeurs qui s’en dégagent,
- l’absence d’entretien de son logement et le fait qu’il laisse également son chien uriner et déféquer sur son balcon, à tel point que les voisins des appartements du dessus ne peuvent ouvrir leurs fenêtres et que celui du dessous voit l’urine de l’animal s’écouler dans ses parties à usage privatif,

- le fait que les remarques ou observations qui sont faites à M. [Y] ne modifient en rien son attitude et peuvent, au contraire, se traduire par des insultes proférées à l’égard de ses interlocuteurs.

Les témoins sont unanimes pour dire que ces troubles se répètent régulièrement et se prolongent dans la durée. A titre d'exemples, dans sa déclaration du 27 mars 2025, Mme [F], occupant l’appartement situé en dessous de celui occupé par M. [Y], fait état de ce que les faits qu'elle y dénonce alors (bruits de coups dans les murs, de chute d’objets et de voix) se produisent plusieurs fois dans le mois (et en l’occurrence dans la nuit du 9 au 10 mars, du 14 au 15 mars, du 16 au 17 mars et du 26 au 27 mars) ; dans sa déclaration du 16 juin 2025, Mme [O] fait état de ce que les faits qu'elle y dénonce à l'époque (cris dans les parties communes, urine de chien, “pipi caca” devant la porte de l’immeuble, insultes) se produisent “tous les jours” ; dans son attestation du 6 août 2025, Mme [W] indique avoir constaté la présence d’urine de chien chez sa voisine du rez-de-chaussée et que cela venait du dessus, précisant “sa put, elle peut même pas ouvrir ses fenêtres ni même profiter de son salon de jardin”, “Moi, j’habite au 3ème étages et peut vous dire que l’odeur monte”.

Tous s'accordent également sur le fait que ces troubles sont intenses au point de gêner gravement leur quotidien. A titre d'exemples, dans son écrit du 8 août 2024, Mme [F] indique que ces troubles ont des conséquences sur son sommeil et son appétit en ce qu’ils sont générateurs de d’angoisse, ce que confirme son fils M. [H] dans son écrit du 24 janvier 2025 ; Mme [B], habitant en étage supérieur, indique par écrit du 26 mai 2025 qu’elle ne peut plus ouvrir ses fenêtres ; Mme [O] précise dans son écrit du 16 juin 2026 que cela génère pour elle une “dépression morale”.

La situation est telle que, le 1er juin 2025, neuf locataires de l’immeuble se sont résolus à signer une pétition pour dénoncer ces faits et leur conséquence sur leur quotidien.

Peu importe qu’aucun constat ou rapport d’intervention des forces de l’ordre ne soit produit aux débats, puisque la preuve est libre en la matière et que de tels éléments ne sont par conséquent indispensables au succès des prétentions du bailleur.

Peu importe, également, que certains écrits de locataires, retenus ici, ne répondent aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile puisqu’il vient d’être rappelé que la preuve est libre en la matière et que, additionnés et confrontés les uns aux autres, ces écrits rendent plus que vraisemblables les faits qui y sont dénoncés.

Peu importe, encore, les fragilités affectant M. [Y] car, aussi digne d’intérêt soit sa situation personnelle, celle-ci ne saurait conduire à le dispenser du respect de ses obligations légales et contractuelles, ni contraindre ainsi ses voisins à devoir supporter plus longtemps les nuisances retenues ci-dessus.

Enfin, les autres documents produits par l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat (notamment l'historique de l'affaire, les multiples lettres simples ou recommandées avec accusé de réception ainsi que la sommation d’avoir à faire cesser les troubles délivrée par commissaire de justice) attestent que tous les efforts entrepris pour faire cesser cette situation n'ont pas été suivis d'effet ; pas même l'assignation délivrée à personne à M. [Y] le 28 août 2025, en ce que les 7 septembre 2025 et 18 mars 2026, Mme [F] dénonce encore de nouvelles nuisances de même nature que celles retenues ci-dessus.

En conséquence des manquements graves aux obligations légales et contractuelles de M. [P] [Y], il y a lieu de prononcer, à compter du 28 mai 2026, date de l’audience, la résolution judiciaire à ses torts du bail d'habitation conclu le 9 janvier 2019 avec l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, relativement à l'appartement 7 sis [Adresse 7] à [Localité 5] et, subséquemment, d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants et tous biens de son chef des les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après".

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce et à raison de ce qui précède, M. [P] [Y] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 28 mai 2026, causant dès lors chaque mois à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat un préjudice qu'il y a lieu de réparer en octroyant à ce dernier, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [Y], sous curatelle renforcée de l'A.T.R.C, à payer en deniers ou quittance à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat de telles indemnités d'occupation, courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux.
Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [P] [Y], sous curatelle renforcée de l'A.T.R.C, aux dépens de l'instance, ainsi qu'aux frais d'exécution du présent jugement.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la demande de l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat.

PAR CES MOTIFS