TJ 37261, 6 août 2026, RG 25/04278

MINUTE N° : 26/00579

JUGEMENT
DU 06 Août 2026

N° RC 25/04278

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[G] [A]
[M] [W]

Débats à l'audience du 28 Mai 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à Mme [W]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [R] muni d’un pouvoir en date du 22 mai 2026

D'une Part ;

ET :

Monsieur [G] [A], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [M] [W], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2004 à effet du 8 avril 2004, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [G] [A] et Mme [M] [W], portant sur un bien sis [Adresse 4] à [Localité 4] composé d'un appartement n°24 et d'un garage, contre paiement de loyers respectivement fixés à 203,35 € et 20,71 €, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice des 7 et 4 juillet 2025, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait délivrer à M. [G] [A] et Mme [M] [W] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 3 860,82 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 2 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait assigner M. [G] [A] et Mme [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de M. [G] [A] et Mme [M] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner solidairement M. [G] [A] et Mme [M] [W] à lui payer :
. la somme de 4733,28 € au titre de la dette locative,

. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 septembre 2025.

Par courrier reçu le 27 février 2026 par l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, M. [G] [A] a, pour son compte personnel, donné congé des lieux loués.

Par courrier du 2 mars 2026, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a rappelé à M. [G] [A] qu'il restait solidaire durant six mois des sommes échues durant cette période.

Par acte sous seing privé du 19 mars 2026, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat et Mme [M] [W] ont acté que seule cette dernière demeurait dans les lieux.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle a pu être évoqué le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe pour le compte de Mme [W].

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 1851,25 € au 26 mai 2026, tout en ne s'opposant pas à l'octroi de délais de paiement au profit de Mme [W] ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire. L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a en effet précisé que Mme [M] [W] avait, dès avant l’audience, repris le paiement de ses échéances courantes, augmentées de 37,00 € par mois destinés à apurer l’arriéré.

M. [G] [A], régulièrement assigné à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Mme [M] [W], comparant en personne, a reconnu devoir les loyers et charges réclamés par l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, confirmé les indications de celui-ci quant auxx paiements réalisés et sollicté l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, en proposant de s’acquitter d’une somme mensuelle de 50,00 € en plus de ses échéances courantes. Confirmant et affinant le diagnostic social et financier reçu pour son compte, elle a expliqué que l’arriéré locatif réclamé était le résultat de la crise rencontrée par son couple, ayant conduit à sa séparation, qu’elle vit désormais seule avec sa fille majeure, chômeuse indemnisée par France Travail, qu’elle dispose de revenus personnels de 2 116 € par mois tirés de son emploi d’opératrice en CDI et que, outre les charges de la vie courante, elle doit faire face à des frais de réparation de son véhicule, indispensable pour se rendre sur son lieu de travail, pour 1 700 €.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par M. [G] [A] et Mme [M] [W].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de M. [G] [A] et Mme [M] [W] le 2 juillet 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 17 septembre 2025.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 10 du titre I des conditions générales de location une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat produit le commandement de payer signifié à M. [G] [A] et Mme [M] [W] le 7 et 4 juillet 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 3860,82 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat justifie également que M. [G] [A] et Mme [M] [W] n'ont pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de sa date la plus tardive de signification, soit au 8 septembre 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 8 septembre 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, qui stipule expressément la solidarité des locataires à son égard, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 1851,25 € au 26 mai 2026.

Ce décompte apparaît régulier, en ce que le surloyer de solidarité antérieurement comptabilisé en a été déduit, et en ce que divers frais (“frais de poursuite/huissier", "LOCATAIRE NON ASSURE", "PENALITE ENQ SOC") comptabilisés à hauteur de 350,93 € en ont également été déduits.

En vertu des dispositions de l’article 8-1 VI. précitées, le congé donné par Mme [G] [A] le libérera de la solidarité à laquelle il est tenu à l’égard de l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat seulement à compter du 27 août 2026, de sorte qu’il reste solidairement tenu de la somme présentement fixée.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [A] et Mme [M] [W] à payer à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 1851,25 € au titre de l'arriéré locatif dû au 26 mai 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l'audience et notamment du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Mme [M] [W] s'élèvent désormais aux sommes respectives de 270,98 € et 27,52 € par mois après indexation, que Mme [M] [W] en a repris le paiement courant avant l’audience, qu’elle s’acquitte même de sommes supérieures au total des échéances mensuelles, entamant ainsi l’apurement de leur dette locative, et qu’elle est donc en situation d'apurer totalement son arriéré, notamment avec l’aide de sa fille majeure accueillie dans le logement, à condition de bénéficier de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’accorder à Mme [M] [W] des délais de paiement suivant les modalités fixées au "PAR CES MOTIFS" ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et la mise en oeuvre d'une expulsion, et que s'ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et l'expulsion deviendra sans objet.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, si les délais de paiement accordés à Mme [M] [W] n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, celle-ci se trouverait en situation d'avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 8 septembre 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat un préjudice réparé par l'octroi, à titre d'indemnités d'occupation, de sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 1851,25 € au 26 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

Enfin, il a déjà été vu que le congé donné par M. [G] [A] le libérera de la solidarité à laquelle il est tenu à l’égard de l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat seulement à compter du 27 août 2026, de sorte qu’il reste solidairement tenu jusqu’à cette date des indemnités d’occupation présentement fixées.

En conséquence et pour l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Mme [M] [W] à payer à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux, et de condamner M. [G] [A] à payer solidairement ces indemnités d’occupation jusqu’au 27 août 2026, au prorata pour le mois d’août 2026.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [A] et Mme [M] [W] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 158,96 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la demande de l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat.

PAR CES MOTIFS