CA Aix Provence, 11 août 2026, RG 21/13030

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 AOUT 2026

N° 2026/316

N° RG 21/13030 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIB4J

[M] [K]

C/

[A] [F]

[U] [N]

S.C.I. LES ARBOUSIERS

S.A.S. REVOLIM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

-Me Guillaume TATOUEIX

- Me Maxime PLANTARD

- Me Agnès REVEILLON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 02 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01019.

APPELANT

Monsieur [M] [K]

né le 22 Octobre 1970 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [A] [F]

demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [N]

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Agnès REVEILLON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.I. LES ARBOUSIERS

Assignation par PV 659 le 07 Janvier 2022

demeurant [Adresse 2]

défaillante

S.A.S. REVOLIM

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sancie ROUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Août 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Août 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Sancie ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 12 février 2018 reçu par maître [E], notaire, Mme [U] [N] et M. [A] [F] ont acquis de M. [M] [K] par l'intermédiaire de la Sas Revolim, agent immobilier, un bien immobilier constituant le lot de copropriété n°1 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2], d'une superficie totale de 120,52 m² au prix de 243 800 euros, dont 242 630 euros hors les biens meubles.

Il a été annexé à l'acte de vente le certificat de superficie réalisé par M. [X] [D], géomètre expert le 28 mai 2010 à la demande de la Sci Les Arbousiers ancien propriétaire de l'immeuble ayant vendu le bien à M. [M] [K] le 11 août 2010.

Le 15 février 2018 les consorts [F]-[N] ont fait réaliser par la société Diagamter un nouveau diagnostic de superficie concluant à une superficie réelle de 113,76 m² loi Carrez.

Par courrier en date du 23 mars 2018, les acquéreurs ont informé M. [M] [K] de cette différence de 6,76 m² et l'ont enjoint de procéder à une indemnisation amiable à hauteur de 13 587,28 euros.

Au mois de juin 2018, M. [D] est de nouveau intervenu à la demande de M. [M] [K] afin de réaliser une étude de la superficie du bien en présence de toutes les parties. Néanmoins, les résultats de cette étude n'ayant pas été transmis aux consorts [F]-[N], ces derniers ont décidé de mandater la société BETCB André Higelin afin de réaliser un nouveau mesurage.

Le 12 septembre 2018, cette société a évalué la superficie du bien à 109,73 m² loi Carrez.

Par courrier du 14 septembre 2018, les consorts [F]-[N] ont mis en demeure M. [K] de leur régler une somme de 21 722,35 euros, correspondant à la valeur du bien ramené à la taille relevée lors du dernier mesurage, en vain.

Par acte du 28 janvier 2019, les consorts [F]-[N] ont assigné M. [K] afin qu'il soit condamné, à titre principal, à les indemniser à hauteur de la somme de 21 722,35 euros au titre de la diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et à hauteur de 1 436,92 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement des articles 1616 et suivants du Code civil, outre la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 8 octobre 2019, M. [K] a appelé en garantie la Sci Les Arbousiers ainsi que la Sas Revolim.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 2 septembre 2021, cette juridiction a :

- condamné [M] [K] à payer à [A] [F] et [U] [N] les sommes de :

*13 609,18 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente,

* 900,26 euros au titre des dommages et intérêts,

- dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté [A] [F] et [U] [N] du surplus de leurs demandes de réparation,

- débouté [M] [K] de sa demande d'être relevé et garanti de toutes condamnations par la Sci Les Arbousiers et par la Sas Revolim,

- condamné [M] [K] aux dépens de l'instance,

- dit que les dépens seront distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Agnès Réveillon,

- condamné [M] [K] à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de:

* 1 500 euros à [A] [F] et [U] [N],

* 1 000 euros à la Sas Revolim,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que M. [K] ne contestait pas l'existence d'une différence de métrage et a considéré que le diagnostic réalisé par la société Diagamter, conforme aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, était suffisamment précis pour déterminer la surface réelle sans avoir recours à une expertise judiciaire.

Retenant ces éléments, il a jugé que le bien vendu avait une superficie réelle de 113,76 m² au lieu des 120,52 m² mentionné à l'acte de vente, soit une différence de 5,61 % supérieure à la limite de 5 % définie par l'article 46 de la loi précitée et que cette différence de surface constituait également un défaut de conformité au sens des articles 1616 et suivants du Code civil. Il en a déduit qu'il avait lieu, outre la réduction du prix proportionnelle de 5,61 % du prix de vente, d'indemniser les préjudices additionnels établis par les acquéreurs relatifs aux frais et taxes dus au titre des droits de mutation et frais de notaire taxes, surévalués en raison de l'erreur de superficie.

Enfin, il a débouté M. [K] de son appel en garantie dirigé à l'encontre de la Sci Les Arbousiers au motif que celui-ci ne rapportait pas la preuve d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme imputable à la Sci Les Arbousiers. Il a également débouté le vendeur de son appel en garantie dirigé à l'encontre de l'agence immobilière au motif que la restitution d'une partie du prix de vente induite par la diminution proportionnelle de ce prix, ne constituait pas un préjudice indemnisable.

Par déclaration transmise au greffe le 7 septembre 2021, M. [K] a relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 janvier 2026.

Par arrêt du 17 mars 2026 la cour, a ordonné avant dire droit la réouverture des débats et invité les parties à présenter leurs observations sur la fin de non recevoir de l'appel incident de M. [F] et Mme [N] par conclusions sur ce seul point dans le délai de 3 semaines, renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience de conseiller rapporteur du 18 mai 2026 à 14h00, sursis à statuer sur l'ensemble des demandes et réservé les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

M.[K] et la SAS Revolim n'ont pas concluent sur la fin de non recevoir soulevé d'office par la cour.

M.[F] et Mme [N] ont déposé le 21 avril 2026 des écritures après réouverture de débats.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 décembre 2021 au visa des articles 1616 du Code civil et de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K], demande à la cour de :

- infirmer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

- condamner la Sci Les Arbousiers à le relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcés contre lui sur la demande de M. [F] et de Mme [N],

- condamner l'agence immobilière Revolim à lui payer la somme de 13 609,18 euros au titre de dommages et intérêts pour la perte de chance subie,

- condamner solidairement la Sci Les Arbousiers et la Sas Revolim à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 avril 2026 au visa des articles 1147, 1616 et 1617 du Code civil et de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, M. [F] et Mme [N] demandent à la cour de :

A titre principal,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [K] à leur payer la somme de 13 609,18 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente,

- infirmer également le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [K] à leur verser la somme de 900,26 euros à titre des dommages et intérêts,

Statuant de nouveau

- condamner M. [K] à leur verser la somme de 17 655,70 euros correspondant à la diminution du prix de vente, outre intérêts au taux légal,

- condamner le même à verser la somme globale de 993,77 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices financiers subis, outre intérêts au taux légal,

Subsidiairement

- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné M. [K] à leur payer les sommes de :

* 13 609,18 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente ;

* 900,26 euros au titre des dommages et intérêts.

En tout état de cause

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [K] à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

- condamner M. [K] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 décembre 2021 au visa des articles 1240 du Code civil et 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Sas Revolim demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris,

A titre principal

- rejeter l'appel en garantie formée par M. [K] à son encontre,

A titre subsidiaire

- débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

En tout état de cause,

- condamner M. [K] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

La déclaration d'appel a été signifiée à la Sci Les Arbousiers, intimée défaillante, par acte du 7 janvier 2022.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur l'irrecevabilité de l'appel incident et l'étendue de la saisine de la cour

En application des articles 542 et 954 du code de procédure civile, dans les procédures d'appel postérieures au 17 septembre 2020, lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.

De plus, l'article 909 impose à l'intimé, qui souhaite former un appel incident, de le faire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant, sous peine d'irrecevabilité.

Dans son arrêt rendu avant dire droit du 17 mars 2026, la cour a relevé d'office que les conclusions de Mme [N] et de M. [F] notifiées le 22 février 2022 ne contenaient pas de demande d'infirmation du jugement alors qu'elles présentaient des demandes autres que celles auxquels avaient fait droit les premiers juges et a invité les parties à présenter leurs observations sur l'irrecevabilité de l'appel incident.

Mme [N] et de M. [F] dans leurs conclusions après réouverture des débats notifiées le 21 avril 2026, ne développent aucun moyen sur ce point et se contentent de reprendre au dispositif de leurs écritures une demande principale tendant à l'infirmation du jugement.

L'ajout de cette mention au dispositif de leurs dernières écritures transmises postérieurement à l'expiration du délai 909 soit plus de trois mois après les premières conclusions de M. [K] notifiées le 3 décembre 2021, ne permet pas de régulariser l'appel incident, irrecevable comme tardif. Dés lors que M.[F] et Mme [N] appelants à titre incident, ne sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions 909, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne pourra faire droit à leur demandes que dans la limite du jugement.

S'agissant de l'appel principal et conformément aux dispositions de l'article 954 précité, la cour qui n'est tenue de statuer que dans la limite des prétentions énoncées au dispositif des conclusions, constate qu'en l'espèce les demandes formulées par M. [K] aux termes de ses conclusions d'appel se limitent à obtenir la condamnation de la Sci Les Arbousiers et de la Sas Revolim à la relever et garantir des condamnations mises à sa charge de sorte que les dispositions du jugement déféré qui condamne à titre principal de M.[K] à payer [A] [F] et [U] [N] les sommes de:

*13 609,18 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente,

* 900,26 euros au titre des dommages et intérêts,

-dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et qui déboute [A] [F] et [U] [N] du surplus de leurs demandes de réparation,ne peuvent être que confirmées.

2. Sur l'appel en garantie formé par M. [K] à l'encontre de la Sci Les Arbousiers

2.1 Moyens des parties

M. [K] soutient que la Sci Les Arbousiers, le vendeur initial, lui aurait délivré un bien à la superficie inférieure à celle de 120,52 m² mentionnée à l'acte de vente du 11 août 2010 et fait valoir qu'il n'a eu connaissance de cette différence de superficie qu'à l'occasion de l'expertise réalisée à la demande de M. [N] et de Mme [F]. Il considère que ce manquement à l'obligation de délivrance conforme serait due à des travaux réalisés par la Sci Les Arbousiers entre le mesurage effectué par M. [X] [D], géomètre expert, le 28 mai 2010 et la vente du bien en août 2010.

2.2 Réponse de la cour

Si l'article 1616 du Code civil impose au vendeur de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, il incombe à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de l'inexécution de cette obligation, conformément aux dispositions de l'article 1353 du Code civil.

En l'espèce M. [K], sur qui pèse la charge de la preuve, ne produit toujours pas en cause d'appel l'acte de vente conclu avec la Sci Les Arbousiers permettant d'évaluer la contenance convenue à l'acte. En outre, il ne produit pas non plus le diagnostic de métrage effectué le 28 mai 2010 ou d'éléments permettant d'établir l'existence de travaux réalisés par la Sci Les Arbousiers à l'origine d'une réduction de la surface annoncée.

M. [K] échoue ainsi dans la démonstration d'un manquement commis par la Sci Les Arbousiers dans l'exécution de son obligation de délivrance conforme.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [K] de ses demandes dirigées à l'encontre de la Sci les Arbousiers.

3. Sur la demande de dommage et intérêts formulée par M. [K] à l'encontre de la Sas Revolim

3.1 Moyens des parties

M. [K] soutient que la Sas Revolim a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil en se contentant de reprendre les informations transmises par le vendeur initial portant sur la surface du bien, sans effectuer de vérification supplémentaire. Il fait valoir que cette inexécution lui aurait causé un préjudice de perte de chance de vendre le bien à un prix adéquat qu'il évalue à la somme de 13 609,18 euros réclamée par les acquéreurs au titre de la réduction proportionnelle du prix de vente.

La Sas Revolim fait valoir en réplique que la restitution d'une partie du prix de la vente à laquelle le vendeur est condamné, à la suite de la diminution du prix prévue à l'alinéa 7 de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas un préjudice indemnisable et qu'ainsi, conformément à la jurisprudence constante, elle ne saurait être appelée en garantie sur ce fondement.

Elle soutient à titre subsidiaire, que l'étendue de l'obligation de conseil de l'agent immobilier ne s'étend pas à la vérification du contrôle du mesurage effectué par un professionnel de sorte que M. [K] ne rapporte pas la preuve d'une faute nécessaire à la mise en 'uvre de sa responsabilité.

3.2 Réponse de la cour

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose en son alinéa 1 que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, et en son alinéa 7 que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Par une série de décisions la troisième chambre de la Cour de cassation a été amenée à rappeler que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par cette disposition, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu.

Pour autant, l'article 46 précité ne prive pas le vendeur d'un lot de copropriété qui a subi un préjudice à la suite d'une erreur de mesurage de son droit d'en demander réparation sur le fondement de la responsabilité de droit commun.

En l'espèce, M.[K] a fait appel pour vendre son bien à l'agence Sorevim agence immobilière à laquelle il a confié un mandat de vente.

La responsabilité de l'agent immobilier tenu d'une obligation de conseil et de diligence à l'égard du vendeur est de nature contractuelle. Il appartient dés lors à M.[K] qui recherche sa garantie de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Il n'est pas contesté par les parties que l'agence Sorevim a été l'intermédiaire à la vente avec les consorts [N] -[F]. Cependant, les éléments produits aux débats sont insuffisants pour démontrer qu'elle avait eu connaissance de l'erreur de superficie ; qu'elle s'en est rapportée au certificat de superficie réalisé par M. [X] [D], géomètre expert le 28 mai 2010 à la demande de la Sci Les Arbousiers ancien propriétaire de l'immeuble et remis par M. [K] ; que l'agent immobilier, qui n'est pas un professionnel de la mesure, ne pouvait déceler à la lecture d'un avis technique d'un professionnel remis par le vendeur l'erreur de surface et qu'au moment de la vente aucun élément n'a permis d'attirer son attention sur la difficulté l'erreur bien que suffisante pour justifier une réduction du prix n'était pas suffisamment visible à l'oeil nu.

Au surplus, le manquement à une obligation d'information et de conseil ne peut être à l'origine que d'une perte de chance, seul préjudice indemnisable, ce qui n'est pas le cas des demandes indemnitaires de M.[K], puisqu'elles concernent uniquement la restitution du prix de vente.

Il résulte de ce qui précède que M. [K] échoue à rapporter la preuve d'une faute mais également d'un préjudice indemnisable.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande dirigée à l'encontre de la Sas Revolim.

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement sur les dépens et l'article 700 seront confirmées.

M. [K], succombant en son appel, supportera la charge des dépens d'appel et sera nécessairement débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin l'équité commande de condamner M. [K] à payer à M. [F] et à Mme [N] une indemnité de 2 500 euros et à la Sas Revolim une indemnité de 2 000 euros, au titre de leurs frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS