CA Cayenne, 10 août 2026, RG 24/00627

COUR D'APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]

Chambre Civile

ARRÊT N° 127 /2026

N° RG 24/00627 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BMHD

PG/HP

S.A.R.L. [V] [V]

C/

S.A.S. MONTJOPOLY

ARRÊT DU 10 AOUT 2026

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 22 Novembre 2024, enregistrée sous le n° 23/01829

APPELANTE :

S.A.R.L. [V] [V]

[Adresse 2]

[Localité 2] / FRANCE

représentée par Me Rudy CONSTANT, avocat au barreau de GUYANE

INTIMEE :

S.A.S. MONTJOPOLY

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Me Karine-alexandra QUITMAN, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 avril 2026 en audience publique et la décision par mise à disposition au greffe fixée au 29 juin 2026 prorogé au 10 août 2026, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Mme Aurore BLUM,

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

Mme Patricia GOILLOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIERS :

Mme Lysiane DESGREZ, Directrice de greffe, présente lors des débats

Mme Hélène PETRO, Greffière, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de bail conclu le 26 septembre 2022, la société Express Promontjoly a donné à bail à la SARL [V] [V] une maison individuelle à usage de restauration sur place et à emporter pour une durée de trois années, les locaux étant destinés à être démolis à l'issue de cette période.

Le 18 février 2023, la SARL [V] [V] a informé la société Express Promontjoly de son obligation de renoncer au bail en raison de l'absence d'autorisation d'ouverture.

Par acte en date du 3 octobre 2023, la SARL [V] [V] a assigné l'agence Laforêt [H] [K] devant le tribunal judiciaire de Cayenne aux fins notamment de voir prononcer la nullité du contrat de bail pour dol, et voir condamner l'agence Laforêt à lui rembourser la somme de 40000€, outre 10000€ à titre de dommages et intérêts et 5000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Cayenne a :

- débouté la SARL [V] [V] de l'intégralité de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,

- condamné la SARL [V] [V] à payer à la société Montjopoly exerçant sous l'enseigne Laforêt [H] [K] la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 12 décembre 2024, la SARL [V] [V] a relevé appel de cette décision, appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

Par avis en date du 18 décembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d'appel.

La SARL [V] [V] a transmis ses premières conclusions d'appelant le 2 janvier 2025.

La SAS Montjopoly a constitué avocat le 29 janvier 2025 et a transmis ses premières conclusions d'intimée le 7 mai 2025.

Par ordonnance en date du 11 décembre 2025, la présidente de chambre chargée de la mise en état, ayant souhaité entendre les parties sur la recevabilité des conclusions de l'intimée, a dit irrecevables les conclusions de la SAS Montjopoly déposées le 7 mai 2025, et fixé l'affaire à l'audience du 13 avril 2026, en disant que l'affaire sera appelée pour clôture le 8 janvier 2026

Aux termes de ses conclusions d'appelant transmises le 2 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties,la SARL [V] [V] sollicite que la cour infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Cayenne et :

- déclare recevables les demandes formées par la SARL [V] [V] ,

- prononce la nullité du contrat de bail conclu le 26 septembre 2022,

- dise que l'agence Laforêt a manqué à ses obligations d'information et de conseil,

- condamne l'agence LAFORET à rembourser 40000€ à la SARL [V] [V],

- condamne l'agence Laforêt à payer à la SARL [V] [V] la somme de 10000€ au titre de dommages et intérêts,

- condamne l'agence Laforêt au paiement de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à l'intégralité des dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [V] [V] sollicite que soit constaté la nullité du bail sur le fondement des dispositions des articles 1130, 1137, 1138 et 1131 du code civil. Elle affirme que le 26 janvier 2023, la commune de [Localité 3] a émis un avis défavorable à l'ouverture du restaurant. Elle relève que l'agence Laforêt a gardé le silence sur l'obligation d'accord de la mairie afin de déspécialiser le local d'habitation loué, et en qualité d'agence immobilière experte en baux, elle a indiqué au locataire qu'il pouvait effectuer tous les travaux nécessaires à son activité, les locaux allant être démolis à la fin du bail. Elle soutient que l'agence savait que l'accord de la mairie était décisif et que son intention dolosive est établie.

Elle fait également valoir le manquement au devoir de conseil du professionnel sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, et elle rappelle que le rédacteur du contrat doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention. Elle soutient en l'espèce que l'agence Laforêt a commis deux fautes, d'une part en rédigeant un bail soumis aux règles du droit commun et non aux dispositions d'ordre public du droit des baux commerciaux, et d'autre part en ce qu'elle aurait du insérer une clause suspensive dans l'attente de l'accord de la mairie, ou indiquer à minima cette possibilité à la société [V] [V].

L'appelante sollicité ainsi le remboursement des frais d'agence versés, de la caution ainsi que du loyer représentant 12750€ versés à l'agence Laforêt, outre les dépenses qu'elle a engagées dans ce projet de 15000€ au titre des travaux au sein du local et 25000€ au titre de matériels pour le restaurant.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 8 janvier 2026 .

Sur ce, la cour

Sur la demande en nullité du contrat

L'article 1104 du code civil prévoit que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Il est admis que le dol peut également être constitué par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il a connaissance du caractère déterminant pour l'autre partie.

En l'espèce, le contrat de location versé aux débats fait apparaître que le bailleur, la société Express Pro [K], loue à la société [V] [V], en présence et avec le concours de Laforêt [G] exploitée par la SAS Montjopoly, une maison individuelle, en précisant que les lieux loués sont destinés à un usage exclusif de restauration sur place et à emporter, et que le locataire s'interdit d'utiliser les biens loués autrement qu'à l'usage convenu.

Dès lors, il ne peut qu'être constaté que les parties ont conclu en toute connaissance de cause un contrat de location ayant pour objectif un usage de restauration sur place et à emporter.

Au soutien de ses demandes, la SARL [V] [V] produit, outre le contrat de bail litigieux, les statuts constitutifs de la société [V] [V] et la mise en demeure en date du 4 avril 2023.

Il ne peut cependant qu'être constaté que l'avis défavorable allégué qui aurait été émis par la commune de [Localité 3] n'est pas produit.

Par ailleurs, la décision entreprise a exactement constaté que la nullité du contrat de bail était sollicitée alors même que le bailleur qui a signé le contrat ne s'est pas fait substituer au contrat par la société Montjopoly qui n'est pas partie au contrat et qui apparaît être rédacteur de l'acte.

Par conséquent, le jugement de première instance a débouté à juste titre la SARL [V] [V] de sa demande en nullité du contrat liant deux parties dont le co-contractant, soit le bailleur, n'a pas été mis en cause dans la procédure.

La décision entreprise sera ainsi confirmée sur ce point.

Sur la demande en indemnité formée à l'encontre de l'agent immobilier

En l'espèce, le contrat de bail versé aux débats stipule dans sa page 3 que 'Le preneur est informé que le bien qu'il occupera fera l'objet d'une démolition. C'est la raison pour laquelle un bail commercial ne peut être signé, ce que les parties acceptent'.

Il ressort ainsi que les parties ont signé en toute connaissance de cause un bail dérogatoire aux baux commerciaux en constatant qu'un bail commercial ne pouvait être signé puisque les locaux avaient vocation à être démolis.

Le preneur ne saurait dans ces conditions engager la responsabilité du rédacteur de l'acte sur ce point, alors même qu'il était parfaitement averti et a accepté qu'un bail commercial ne soit pas signé du fait de l'impossibilité qui existait.

Par ailleurs, la SARL [V] [V], en sa qualité de restaurateur professionnel, n'est pas recevable à soutenir qu'elle ignorait que l'ouverture d'un local au public suppose des autorisations préalables, de telle sorte qu'elle peut faire grief à l'agent immobilier de ne pas avoir rédigé de clause suspensive, étant de surcroît rappelé que l'avis défavorable allégué n'est pas versé aux débats et qu'il ne peut être justifié du motif effectif du prétendu refus.

Enfin, et à titre surabondant, il ne peut qu'être souligné que la société [V] [V] produit aux débats des devis ne permettant pas de justifier de ce que des travaux auraient été effectivement effectués, étant surabondamment ajouté que le contrat de location prévoyait expressément que le preneur ne réclamera aucune indemnité au bailleur liée aux aménagements effectués dans les locaux pour son activité.

Subséquemment, et en l'absence de responsabilité qui puisse être mise en cause, l'appelante sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un prétendu préjudice moral qu'elle ne démontre par ailleurs pas.

En conséquence et au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société [V] [V] de l'ensemble de ses demandes.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel, la SARL [V] [V] sera déboutée de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d'appel.

La SARL [V] [V] sera condamnée aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS