TJ 33063, 6 août 2026, RG 24/09416

N° RG 24/09416 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUCB

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 AOÛT 2026 54Z

N° RG 24/09416
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUCB

AFFAIRE :

SCI HBC
C/
SAS [P] [L]

Décision nativement numérique à :

SARL ARCAMES AVOCATS SELARL WILSON COJURI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,
Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Juin 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI HBC
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Bertrand DENIS de la SELARL WILSON COJURI, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SAS [P] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Emilie FRIEDE de la SARL ARCAMES AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le courant de l’année 2022, la SCI HBC, dont l’objet social est l’acquisition d’immeubles en vue de leur gestion, était partie prenante dans un projet d’achat d’un terrain à bâtir correspondant au lot n°3 d’une division parcellaire située à [Adresse 4], cadastré section AS n°[Cadastre 1] (partie).

C’est dans ces conditions que la SCI HBC signait le 23 janvier 2023 une promesse unilatérale de vente pour l’acquisition de ladite parcelle auprès de Madame [M] [R] épouse [Z] (non mise dans la cause), pour le prix de 121.000 euros, avec stipulation d’une indemnité d’immobilisation de 12.100 euros.

Parmi les conditions suspensives en faveur du bénéficiaire, figurait la condition d’obtention d’un permis de construire, purgé de tout recours avant le 10 septembre 2023, pour la construction de locaux mixtes.

Au titre des conditions particulières, la SCI HBC s’engageait, en personne ou par toute personne se substituant à elle, à acquérir auprès de la même venderesse, le lot n°1 de la division avant la réitération de la promesse, ce lot correspondant à une maison ancienne sur une parcelle d’environ 500m². L’acquisition définitive de ce lot n°1 était réalisée le 27 avril 2023.

En février 2023, dans la perspective de réalisation du projet sur le lot n°3, la SCI HBC se rapprochait de la SAS [P] [L], spécialisée dans la construction de maisons individuelles, aux fins d’élaboration des premiers plans à établir pour un projet mixte.

Après plusieurs semaines d’échanges avec les services d’urbanisme de la Ville de SALLES, la SAS [P] [L] et la SCI HBC signaient deux contrats de construction de maisons individuelles sur le lot n°3, le 27 avril 2023, sans locaux professionnels et un permis de construire était déposé en ce sens le 25 mai 2023 par l’architecte de COULEUR VILLAS.

Par arrêté du 17 août 2023, le permis de construire était refusé, au motif que le projet de deux logements individuels de 7 pièces au total et 163,09 m², situés au cœur du centre bourg, n’était pas compatible avec les orientations générales du Projet d’Aménagement et de Développement Durables.

La SCI HBC renonçait alors au projet et négociait avec Madame [R] les conséquences financières de la non-levée de l’option, selon transaction du 15 février 2024 ramenant l’indemnité d’immobilisation de 12.100 euros à 8.000 euros.

Reprochant à la SAS [P] [L] de lui avoir fait signer deux contrats de construction de maisons individuelles alors que cette dernière avait connaissance de la nécessité d’un projet mixte, la SCI HBC faisait assigner la SAS [P] [L] devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX par acte du 05 novembre 2024, aux fins de condamnations indemnitaires sur le fondement de l’article 1991 du code civil.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 07 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI HBC demande au Tribunal :
Vu l’article 1991 du code civil,
RECEVOIR la société HBC en ses demandes, fins moyens et conclusions,
JUGER que la société [P] [L] est fautive dans l’exécution de son mandat,
En conséquence,
CONDAMNER la société [P] [L] à payer à la société HBC :
- La somme de 8.000 euros en réparation du préjudice direct lié à l’indemnité d’immobilisation,
- La somme de 50.000 euros en réparation du préjudice économique subi par le demandeur,
- La somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI HBC reproche en substance à la SAS [P] [L] d’avoir, de manière insincère, déposé un permis de construire de deux maisons d’habitation alors d’une part, qu’elle connaissait la teneur de la condition suspensive pour un projet mixte, d’autre part, qu’elle connaissait le souhait de la Ville de SALLES de voir réaliser une densification en centre-ville, avec l’apport de locaux commerciaux.

Elle fait grief à [P] [L] d’avoir, de sa propre initiative, transformé le projet au motif qu’il n’aurait pas été réalisable, en raison d’un nombre de parkings insuffisant pour un projet mixte.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas été suffisamment informée par [P] [L], en sa qualité de mandataire, des avancées des discussions avec la Mairie de [Localité 4], notamment sur les conséquences de l’installation éventuelle d’un cabinet médical, en termes de nombre de places de stationnement. Elle soutient avoir été orientée par [P] [L] sur un projet exclusivement résidentiel alors que cette dernière savait que la Ville était favorable à l’implantation de locaux mixtes à usage commercial. En conséquence, quand bien même l’activité médicale devrait être abandonnée pour une question d’emplacements, l’usage commercial gardait tout son intérêt, mais la société HBC déplore ne pas avoir été tenue informée des différents éléments d’appréciation du dossier.

La société HBC soutient par conséquent que la société [P] [L] a ainsi commis une faute dans l’exercice de son mandat, et une défaillance dans son devoir de conseil, aux conséquences préjudiciables pour HBC :

D’une part, elle a dû régler la somme de 8.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, dans la mesure où la demande de permis n’était pas conforme aux dispositions de l’avant-contrat de vente.
D’autre part, la société BRI a dû acquérir le lot n°1 afin de respecter les conditions de la promesse. De surcroît, HBC fait état d’une préparation du projet qui a demandé du temps et de l’investissement en pure perte.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 08 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS [P] [L] demande au Tribunal :
Vu les articles 1989 et 1991 du code civil,
RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la société [P] [L],
DEBOUTER la société HBC de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation dirigées à l’encontre de la société [P] [L], en l’absence de faute imputable à la société [P] [L] dans l’exécution de son mandat et ce, en principal et frais,
CONDAMNER la société HBC à payer à la société [P] [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi du fait des propos tenus par la société HBC à son encontre,
CONDAMNER la société HBC à régler à la société [P] [L] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens avec distraction au profit de la SARL ARCAMES AVOCATS,
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ou, à défaut, ASSORTIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir, par la fourniture d’une caution bancaire.

La SAS [P] [L] expose que la SCI HBC envisageait dans le cadre du projet, un Cabinet médical, et non un local commercial, ce qui induit des conséquences plus exigeantes en termes de nombre de places de parkings nécessaire au projet et la superficie du terrain ne permettait donc pas le projet souhaité.

Elle décrit que la société HBC a renoncé au projet mixte, car elle ne souhaitait pas un projet de construction logements-commerce mais un projet de construction logements-bureau, non réalisable. Elle expose avoir averti le notaire d’HBC de la situation au regard des règles du PLU de la Ville, que c’est donc en toute connaissance de cause que la société HBC a pris la décision d’orienter son projet sur deux maisons accolées, sans bureau ou local commercial et de conclure deux contrats de construction en ce sens.

Elle fait valoir que de nombreux échanges se sont tenus entre le Service de l’Urbanisme de la Commune de [Localité 4], la société [P] [L] et la société HBC, ainsi qu’une réunion le 27 juin 2025, pour circonscrire la teneur du projet et ses ajustements. Elle met en exergue que [P] [L] est un tiers par rapport à la promesse de vente et ses conditions suspensives, et que le seul mandat détenu par [P] [L] est celui relatif à un permis de construire conforme au contrat de construction qui lui a été confié. Elle explique avoir exposé des frais sur la préparation du projet, en vain et sans rémunération.

Elle soutient enfin que la SCI HBC, professionnel de l’immobilier, rompue à ce type de projet, et à l’initiative de sa modification, savait pertinemment que les deux contrats CCMI, portant uniquement sur des logements, ne correspondaient pas à la construction de locaux mixtes.

Les parties n’ont pas donné suite à la proposition de médiation du Juge de la mise en état.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 10 juin 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 1991 du même code, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l’espèce, il n’est pas discuté et cela ressort des pièces produites aux débats, que les premières esquisses réalisées par l’architecte de la défenderesse projettent une maison individuelle d’habitation et un local commercial (avant-projet mars 2023). Il est produit le règlement PLU de la Communauté de communes du Val de [Localité 5], dont il résulte des normes de nombre de places plus exigeantes pour les bureaux que pour les commerces.

La défenderesse produit deux courriels adressés au notaire de la société HBC, en vue de la signature d’un avenant actant la modification du projet pour la création de deux logements, courriels restés sans réponse.

Le litige porte sur les conditions dans lesquelles le projet a été modifié, la SCI HBC reprochant à la défenderesse de l’avoir orientée sur un abandon de toute surface commerciale ou de bureaux, en taisant la volonté de la commune de SALLES d’une mixité des projets.

Aucune pièce versée aux débats ne permet de démontrer que cette modification du projet s’est inscrite dans une phase de concertation entre les parties. En effet, l’abandon de la mixité s’est produit entre avril et mai 2023, et les échanges de courriels entre les sociétés [P] [L], HBC et les services de la Ville, n’évoquent pas directement ce sujet, bien qu’une réunion ait eu lieu le 27 juin 2023, dont il n’est pas produit le compte-rendu.

Il est constant, et ce n’est pas débattu, que la SCI HBC a signé avec la SAS [P] [L] deux contrats de construction de maison individuelle, le 27 avril 2023 et une demande de permis de construire pour la réalisation de ces deux maisons, le 25 mai 2023.
L’Architecte des bâtiments de France a donné son accord au projet sous réserves de prescriptions, le 24 juillet 2023. Le permis de construire a cependant été refusé par arrêté du 17 août 2023, selon la motivation suivante :

« La diversification du parc de logement mérite d’être renforcée au cours des années à venir. Augmenter la part des petits logements (T2/T3) dans les programmes d’habitat en centre-bourg permettra de mieux répondre aux besoins des jeunes ménages mais également des personnes isolées, lesquelles privilégient davantage des logements de ce type. Considérant que le PADD propose une cartographie synthétique de ses orientations générales, notamment celles visant à organiser le renouvellement et l’extension maitrisée du bourg de [Localité 6] avec un périmètre. Considérant que le projet de 2 logements individuels, de 7 pièces au total et 163,09 m2 de surfaces de plancher déclarées, situé au cœur de centre-bourg, n’est pas compatible avec les orientations générales du PADD ».

Force est de constater que les motifs du refus sont sans aucun lien avec l’existence ou non de locaux commerciaux ou de bureaux. Il est fait grief au projet la taille des logements, peu adaptée aux besoins de petites surfaces dans le centre-ville.

Dès lors, quand bien même la SAS [P] [L] aurait gardé sous silence certaines instructions orales de la commune de [Localité 4] sur la nécessité d’un projet mixte, ce que soutient la demanderesse et qui n’est pas démontré, cette inexécution n’aurait en tout état de cause aucun lien avec les dommages allégués.

Il convient en conséquence de débouter la SCI HBC de l’ensemble de ses demandes et dès lors, le débat sur la réalité du dommage allégué apparaît vain.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS [P] [L] :

La société [P] [L] sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral subi du fait des propos tenus par la société HBC à son encontre.

Cette demande sera rejetée, en l’absence de démonstration d’une atteinte à sa réputation ou à son honneur.

Partie perdante, a société HBC sera condamnée à payer à la société [P] [L] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

PAR CES MOTIFS