TJ 69123, 3 août 2026, RG 24/08972

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 9 cab 09 F

N° RG 24/08972 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2BQZ

Notifié à :

Me Quitterie DUBOUIS-BONNEFOND de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, vestiaire : 435

Me Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, vestiaire : 359

copie dossier

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le 03 Août 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [J]
né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 2] (19), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. REGIE RIVOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Quitterie DUBOUIS-BONNEFOND de la SARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2007, Monsieur [X] [J] et Madame [R] [O] épouse [J] ont régularisé avec le CABINET PIERRE RIVOIRE un mandat de gestion locative portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3].
Aux termes d’un bail daté du 15 juillet 2010, l’appartement a été donné en location à Monsieur [Q] [L]
Monsieur [K] [J], le fils de la bailleresse, a découvert ultérieurement que le bien loué à Monsieur [L] avait été divisé en quatre « studios », faisant l’objet de sous locations dans des conditions irrégulières.
Un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 13 décembre 2016 a mis en évidence cette situation ainsi que la présence du nom de plusieurs occupants sur la boite aux lettres.

Suivant acte d’huissier en date du 25 janvier 2018, Monsieur [K] [J], venant aux droits de Madame [R] [J] décédée le [Date décès 1] 2017, a fait assigner Monsieur [Q] [L], et sa caution solidaire Monsieur [M] [L], devant le Tribunal d’instance aux fins, notamment, de voir prononcer la résiliation de son bail, ordonner son expulsion et le voir condamner à rétablir l’appartement loué dans son état d’origine.
Aux termes d’un jugement rendu le 15 décembre 2020, le Juge des contentieux de la protection a notamment :
Condamné Monsieur [Q] [L] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 75 972,65 euros au titre de l’arriéré locatif, des frais de débouchage de canalisation et des frais de remise en l’état antérieur du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, Condamné Monsieur [Q] [L] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 27.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la sous-location illicite du logement ;Constaté la nullité de l’action de cautionnement régularisé par Monsieur [M] [L] le 15 juillet 2010 ;Débouté en conséquence Monsieur [K] [J] de ses prétentions dirigées à l’encontre de Monsieur [M] [L].
Monsieur [Q] [L] a interjeté appel de cette décision mais la Cour d’appel a rendu une ordonnance de radiation le 10 novembre 2021.

Un certificat d’irrécouvrabilité des sommes dues par Monsieur [Q] [L] à Monsieur [K] [J] a été dressé par un commissaire de justice le 13 septembre 2024.

Soutenant avoir subi un préjudice lié, d’une part, à la négligence de la REGIE RIVOIRE ayant choisi un locataire sans s’assurer de sa solvabilité et en ne s’apercevant pas des violations du contrat de bail par ce dernier, d’autre part, à l’irrégularité du cautionnement qui ne lui a pas permis de poursuivre la caution, Monsieur [K] [J] a assigné la société REGIE RIVOIRE devant le tribunal judicaire de LYON, suivant acte introductif d’instance délivré le 02 décembre 2024.

La SAS REGIE RIVOIRE a saisi le Juge de la Mise en Etat d’un incident.

Elle sollicite, dans ses dernières conclusions d’incident transmises par voie électronique le 11 décembre 2025, au visa des articles 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile, de :
Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes formulées par Monsieur [K] [J] à l’encontre de la société REGIE RIVOIRE. Condamner Monsieur [K] [J] à payer à la société REGIE RIVOIRE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner le même aux entiers dépens d’instance.
Alors que l’assignation a été délivrée le 02 décembre 2024, elle en déduit que tout fait antérieur au 02 décembre 2019 est insusceptible de fonder l’action du demandeur.

Elle souligne ainsi, alors qu’il lui est fait grief d’avoir laissé Monsieur [L] violer les termes de son bail d’habitation sur l’interdiction de la sous-location mais également réaliser des travaux sans aucune autorisation, que le procès-verbal de constat ayant établi les agissements fautifs de Monsieur [Q] [L] a été dressé en date du 13 décembre 2016. Elle souligne avoir engagé les démarches utiles dès qu’elle a été informée des fautes de Monsieur [L].

S’agissant des reproches fondés sur l’absence de vérification de la solvabilité de Monsieur [L], elle rappelle que son dossier de candidature a été constitué en 2010, quatorze ans avant la délivrance de l’assignation. Elle ajoute que ce n’est que lors du départ des lieux en avril 2018 de Monsieur [L] que Monsieur [J] a pu se rendre compte de son insolvabilité.

Elle conclut que les jurisprudences citées par Monsieur [J] sont sans rapport, son dommage étant indépendant de toute décision de justice, ne dépendant pas d’une condamnation prononcée à son encontre.

Concernant le grief tiré de la souscription d’un cautionnement irrégulier, elle relève que celui-ci a été signé quatorze ans avant la délivrance de l’assignation. Elle souligne que l’irrégularité, portant sur le non-respect d’une mention d’ordre public, ne dépendait donc pas de l’appréciation souveraine du juge. Elle en déduit que cette nullité a été révélée à Monsieur [J] bien avant la décision l’ayant constatée.

Au terme de ses dernières conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 19 février 2026, Monsieur [K] [J] demande, sur le fondement des articles 1231-1, 1991 et 2224 du code civil, de :
Déclarer l’action de Monsieur [K] [J] à l’encontre de la REGIE RIVOIRE recevable, Débouter la REGIE RIVOIRE de l’ensemble de ses demandes, Condamner la REGIE RIVOIRE à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la Régie RIVOIRE aux entiers dépens.
Il rappelle que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.
Il soutient de même que lorsque le dommage invoqué par une partie dépend d'une procédure contentieuse l'opposant à un tiers, la Cour de cassation retient qu'il ne se manifeste qu'au jour où cette partie est condamnée par une décision passée en force de chose jugée ou est devenue irrévocable, son droit n'étant pas né avant cette date, la prescription de son action ne courant qu'à compter de cette décision.
Il conclut en l’espèce que l’assignation du 25 janvier 2018 devant le tribunal d’instance n’a créé aucun dommage à son encontre, que le dommage invoqué à l’égard de la REGIE RIVOIRE n’a été connu qu’au moment de l’exécution finalement impossible de la décision du 15 décembre 2020.

S’agissant de la légèreté blâmable de la REGIE RIVOIRE dans la vérification de la solvabilité de Monsieur [Q] [L], il soutient que le dommage est né de l’impossibilité d’obtenir réparation de ses préjudices, du fait de cette insolvabilité.
Concernant l’invalidité du cautionnement, il conclut que sa nullité est également née lors de l’exécution du jugement, le point de départ de la prescription se situant donc à tout le moins à la date du jugement du 15 décembre 2020.
Il conclut qu’avant cette date il ne pouvait exercer aucun recours à l’égard de la REGIE RIVOIRE puisqu’il n’avait aucun dommage à faire valoir à son égard.

A l’audience du 16 juin 2026, les parties ont maintenu leurs prétentions

L’affaire a été mise en délibéré au 03 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 789 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir (6e).

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil, dans sa version actuelle entrée en vigueur le 19 juin 2008, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Il résulte de ces dispositions que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile ne court qu’à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaitre le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre ce dommage et ce fait générateur. (Cass. Ch. Mixte, 19 juillet 2024, n°20-23.527).

Il est également de principe que le dommage se révèle à la victime le jour où celle-ci prend conscience du caractère préjudiciable de la situation. Néanmoins, la réalisation du dommage n'étant pas la certitude du dommage, il suffit que la victime ait pu se convaincre du dommage en son principe pour qu'elle en ait connaissance, même si elle en ignore encore l'ampleur et même s'il n'est pas encore chiffrable.

En l’espèce, il ressort des termes de l’assignation délivrée par Monsieur [J] à la REGIE RIVOIRE qu’il reproche à cette dernière d’avoir commis trois fautes distinctes dans l’exécution de son mandat de gestion locative, à savoir :
D’avoir laissé Monsieur [Q] [L] violer les termes du bail concernant l’interdiction de la sous-location et réaliser des travaux sans autorisations ;D’avoir fait preuve d’une légèreté blâmable dans la vérification de la solvabilité du locataire ;De lui avoir fait perdre une chance de bénéficier d’une caution régulière et efficace en cas d’impayés de loyers en ayant établi un acte de cautionnement déclaré nul pour insuffisance de la mention manuscrite ;
Si Monsieur [J] conclut que les fautes visées sont toutes en lien avec un seul et même préjudice, constitué du coût des travaux de remise en état, des dommages et intérêts au titre de la sous-location du bien, de l’article 700 et des dépens afférents à la procédure engagée contre le locataire, il convient néanmoins de déterminer le point de départ de la prescription au titre de chacun des agissements fautifs susceptibles d’engager la responsabilité civile de la REGIE RIVOIRE.

En premier lieu, s’agissant de la faute commise par la défenderesse au titre de la sous-location et des travaux entrepris par Monsieur [Q] [L], il est établi que ce dernier a été condamné à ce titre suivant jugement du 15 décembre 2020.

Néanmoins, il est constant qu’un procès-verbal de constat par un commissaire de justice a été dressé à la demande de Monsieur [J], le 13 décembre 2016, celui-ci ayant mis en évidence tant la sous-location du logement loué que le fait que des travaux avaient été entrepris par Monsieur [Q] [L] pour la permettre.

Dès lors, si le quantum du préjudice subi par Monsieur [J] n’a pu être chiffré par ce dernier que postérieurement, le fait que Monsieur [L] n’ait été condamné que postérieurement est indifférent, la décision du Tribunal ne constituant pas le point de départ de la prescription.
En effet, le dommage dont se prévaut le requérant a été porté à sa connaissance dès l’établissement de ce procès-verbal de constat, soit plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation du 02 décembre 2024, de sorte qu’il est irrecevable à engager la responsabilité de la REGIE RIVOIRE à ce titre.

En second lieu, s’agissant de la solvabilité du locataire, Monsieur [J] reproche ainsi à la REGIE RIVOIRE de ne pas avoir effectué de vérifications sérieuses sur la situation de Monsieur [L].

Néanmoins, non seulement la faute reprochée apparaît caractérisée à la date de signature du contrat mais c’est également à cette même date que doivent être appréciées les éventuelles défaillances du locataire à ce titre.

Ainsi, alors que le contrat de bail a été conclu plus de quatorze ans avant la délivrance de l’assignation à l’encontre de la REGIE RIVOIRE, il est démontré que le délai quinquennal de prescription est également expiré.

En dernier lieu, Monsieur [J] excipe de la responsabilité de la défenderesse dans la nullité de l’acte de cautionnement établi par Monsieur [M] [L], ce quatorze ans également avant l’introduction de la présente instance.

Que la nullité soit ou non d’ordre public comme le conclut la REGIE RIVOIRE, il est en revanche établi que le dommage en résultant, à savoir la privation pour Monsieur [J] de la faculté de se prévaloir d’une condamnation solidaire du locataire et de la caution, n’a été révélé au requérant que lorsque le juge des contentieux de la protection a prononcé la nullité de cet acte, soit moins de cinq ans avant la délivrance de la présente assignation.

Par conséquent, il convient de déclarer Monsieur [J] irrecevable, comme étant prescrit, à engager la responsabilité de la REGIE RIVOIRE pour avoir laissé Monsieur [Q] [L] violer les termes du bail concernant l’interdiction de la sous-location et réaliser des travaux sans autorisations, mais également pour avoir fait preuve d’une légèreté blâmable dans la vérification de la solvabilité du locataire.

En revanche, Monsieur [J] est recevable à agir en responsabilité à l’encontre de la REGIE RIVOIRE en excipant de la nullité de l’acte de cautionnement susvisé.

Il sera néanmoins souligné à ce titre que le requérant conclut lui-même qu’une telle faute serait à l’origine « d’une perte de chance pour le bailleur d’avoir pu bénéficier d’une caution régulière et efficace en cas d’impayés de loyers. »

Les dépens ainsi que les frais non compris dans les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS