TJ 75056, 7 août 2026, RG 25/11355

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [F] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Guillaume COTHEREAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11355 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ4E

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 07 août 2026

DEMANDEUR
Monsieur [P] [X] [Y] [Z], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume COTHEREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #

DÉFENDERESSE
Madame [U] [F] [D], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11355 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ4E

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 29 novembre 2019, M. [P] [Z] a donné à bail à Mme [U] [D] un logement meublé situé [Adresse 3].

A raison d’impayés locatifs, M. [P] [Z] a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3355, 51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 juin 2025.

Par notification électronique du 26 juin 2025, M. [P] [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 décembre 2025 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [P] [Z] a fait assigner Mme [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner, à défaut de restitution des lieux dans les huit jours de la décision à intervenir, l’expulsion de Mme [U] [D], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meublés qu'il plaira au propriétaire de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée et ce en garantie des indemnités d'occupation, réparations locatives qui pourraient être dues ;
- condamner in solidum Mme [U] [D] ainsi que tous occupants de son chef à lui payer la somme de 8 335, 20 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 19 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer pour la partie le concernant et de l'assignation pour le surplus,
- les condamner à lui payer à compter le 1er septembre 2025 jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;
les condamner au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 3 décembre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 19 mai 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [P] [Z], représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 9548, 65 euros au 3 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. M. [P] [Z] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement.

Mme [U] [D], qui comparaît en personne, ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, exposant que le montant de son allocation de retour à l'emploi ne couvre pas le montant du loyer. Elle explique qu'elle recherche un autre appartement et sollicite un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux, le bailleur s'en rapporte.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [P] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, alors même que cette dernière obligation ne lui incombait pas à peine d’irrecevabilité de la demande.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 29 novembre 2019 entre M. [P] [Z] et Mme [U] [D] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3355,51 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Mme [U] [D] le 25 juin 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par M. [P] [Z] que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

M. [P] [Z] est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [U] [D] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et ne sollicite pas de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [P] [Z] de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions des articles L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum, aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf si le locataire est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [U] [D] sollicite un délai de trois mois pour quitter les lieux. Elle expose ne percevoir qu'une somme mensuelle de 481 euros au titre de son allocation de retour à l'emploi.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, compte-tenu de la situation de Mme [U] [D] d’une part, mais considération prise des intérêts légitimes du bailleur de l’autre, les circonstances de l’espèce justifient qu’il soit accordé à Mme [U] [D] un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé en outre qu’il a vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [U] [D] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 3 mai 2026. Mme [U] [D] sera, par ailleurs, condamnée à verser cette indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juin 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par M. [P] [Z] que Mme [U] [D] est redevable de la somme de 9548, 65 euros au 3 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [U] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Mme [U] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 9 548, 65 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 25 juin 2025 sur la somme de 3355, 51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Mme [U] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Mme [U] [D] sera condamnée à verser à M. [P] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,