TJ 75056, 7 août 2026, RG 25/09970

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09970 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGNX

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 août 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1867 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562026000395 du 23/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [X] [O] épouse [C], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente , assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09970 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGNX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2007, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier n°2, 3e étage, porte n°19), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 487,67 euros.

Par actes de commissaire de justice du 26 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 178,16 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] le 29 janvier 2024.

Par assignations du 27 octobre 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] et, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 27 mars 2024 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
- 6 587,15 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 octobre 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l'audience du 6 février 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 19 mai 2026 suite à la désignation récente du conseil des défendeurs.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 mai 2026, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2026, s'élève désormais à 7 266,17 euros, terme du mois d'avril 2026 inclus. L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'établissement bailleur déclare s'opposer à l'octroi de délais de paiement. Il indique que demande de FSL a été formulée par les locataires.

M. [D] [C], représenté par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur 36 mois comprenant 6 mensualités à hauteur de 50 euros durant les 6 premiers mois puis le paiement du solde de la dette répartis sur les 30 mois suivants (soit 232 euros par mois durant 30 mois). Le locataire expose avoir repris le paiement du loyer et avoir réalisé une demande de FSL en cours de traitement au jour de l'audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [X] [O] épouse [C] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [D] [C] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2 178,16 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2024.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer de M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros mensuels pendant 6 mois puis le paiement de 232 euros mensuels pendant 30 mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 avril 2026, M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] lui devaient la somme de 7 266,17 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 2 178,16 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4 408,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 604,34 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 27 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [C] et Mme [X] [O] épouse [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,