TJ 75056, 7 août 2026, RG 26/02368

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [S] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/02368 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCIQX

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 août 2026

DEMANDEURS
Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [G] [J], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

tous représentés par Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mai 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02368 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCIQX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2021, Mme [T] [Z] et M. [G] [J] ont consenti un bail d'habitation à M. [S] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4] (3ème étage, bâtiment fond de cour, porte face), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600 euros et d'une provision pour charges de 22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 610 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [L] le 15 octobre 2025.

Par assignation du 19 février 2026, Mme [T] [Z] et M. [G] [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [S] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, constater que Mme [T] [Z] dispose seule de la qualité d'usufruitière concernant le bien de sorte qu'elle est seule créancière des sommes dues au titre du bail et de ses suites, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 689,30 euros, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à libération des lieux,
- 1 888,60 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus,
- 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 19 mai 2026, Mme [T] [Z] et M. [G] [J], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, au 11 mai 2026, a été soldée. Les bailleurs exposent que la dette a été réglée avant l'audience, le locataire a régularisé sa situation postérieurement au délai de deux mois prévu par le commandement de payer. Mme [T] [Z] et M. [G] [J] indiquent que trois commandements de payer ont été délivrés aux locataires datés du 8 novembre 2023, 28 avril 2025 et du 14 octobre 2025 et qu'il s'agit dès lors de la troisième procédure pour impayés locatifs. Ils précisent maintenir leur demande d'acquisition de clause résolutoire malgré le règlement de la dette.

M. [S] [L], qui comparait en personne, expose avoir toujours réglé les loyers à l'agence immobilière mais n'avait pas compris qu'il devait payer la dette inscrite dans les commandements de payer dans un certain délai. Le locataire indique travailler en tant que collaborateur parlementaire et infirmier à mi-temps et à ce titre percevoir un revenu mensuel de 2 500 euros.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [T] [Z] et M. [G] [J] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la qualité d'usufruitière de Mme [T] [Z]

En vertu de l'article 595 du code civil, l'usufruitier peut donner à un bail un logement et en percevoir les fruits.

Les demandeurs versent aux débats l'acte de donation et exposent que M. [G] [J] a été porté en qualité de bailleur dans le contrat de bail en raison de la donation de la nue-propriété du logement dont s'agit que lui a fait sa tante Mme [D] [Z]. Madame [D] [Z] s'est réservé l'entièreté de l'usufruit sur ledit bien de sorte qu'elle est seule créancière des loyers et charges dus par le locataire.

Dès lors est constaté que Mme [D] [Z] est seule créancière des loyers et charges dus par le locataire.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 octobre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 610 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, à la lecture du dernier décompte produit par la bailleresse, il apparaît que M. [S] [L] a réglé la totalité de la dette avant l'audience et qu'il a repris le paiement du loyer courant.

Or le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une demande de délai et ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 précité, en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. En effet, cela inciterait le locataire à rester débiteur jusqu'au jour de l'audience afin de préserver le bail. Il serait particulièrement inéquitable que M. [S] [L] qui s'est acquitté de bonne foi de la totalité de sa dette dès retour à meilleure fortune, soit plus sévèrement sanctionné que s'il avait fait patienter sa créancière en vue de bénéficier des dispositions favorables de la loi.

Il convient par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire et de dire qu'elle est réputée n'avoir jamais joué. De ce fait, les demandes accessoires en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation seront rejetées.

2. Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Or, en l'espèce, Mme [T] [Z] et M. [G] [J] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 mai 2026, M. [S] [L] avait réglé la dette locative entre l'expiration du délai de 2 mois du commandement de payer et l'audience.

Dès lors, aucune dette locative n'est due par M. [S] [L]. La demande sera par conséquent rejetée.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de Mme [T] [Z] et M. [G] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,