TJ 13055, 27 avr. 2026, RG 25/06324

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026
Président : Madame MANACH
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 09 Février 2026

GROSSE :
Le 27 Avril 2026
à Me Philippe CORNET
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EXPEDITION :
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N° RG 25/06324 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7EJU

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 1] SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance [W] [J], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, ayant pour délégataire la Sociéte SAINT PIERRE ASSURANCES (exerçant sous l’enseigne CITYA ASSURANCES), dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. K & A IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La société K&A IMMO est propriétaire des lots n°111, 197 et 432 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 1] situé [Adresse 2].

Un contrat d’assurance « garantie charges impayées » a été souscrit le 21 septembre 2021 prenant effet le 1er janvier 2022 pour le compte du syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie d’assurance SMA SA devenue [W] [J].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société K&A IMMO de payer la somme de 2.060,01 euros au titre des charges de copropriété. Par un nouveau courrier recommandé du 13 décembre 2024, la société K&A IMMO a été mise en demeure de payer la somme 2.619,91 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la société K&A IMMO devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
La condamner à payer à la compagnie d’assurance [W] [J] la somme de 4.448,69 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 15 mai 2024 au 6 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de la mise en demeure et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;La condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 688,80 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2024, date de la mise en demeure et la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;La condamner aux dépens.
A l’audience du 9 février 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Cité à personne, la société K&A IMMO n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété
· Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société [W] [J] verse aux débats le contrat d’assurance souscrit le 21 septembre 2021 prenant effet le 1er janvier 2022, avec le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] stipulant que le bénéficiaire sera substitué à l’apporteur dans tous les droits et actions attachés aux biens et créances transmis au bénéficiaire résultant de l’apport. Il est ajouté que le bénéficiaire s’engage à rembourser immédiatement à l’apporteur le montant de tout paiement effectué par ce dernier au profit d’un tiers correspondant à une charge du bénéficiaire.

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société [W] [J] a réglé la somme en principal de 4.448,69 euros au syndic, la société Cytia Assurances, au titre des charges impayées de la société K&A IMMO.

La compagnie d’assurance ayant réglé à la place du copropriétaire débiteur, elle est en droit d’exercer, en qualité de subrogé dans les droits du créancier désintéressé, l’action en paiement afin de recouvrer les sommes versées. Il convient donc de déclarer la société [W] [J] recevable à agir.

. Sur la demande en paiement des charges impayées

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la société K&A IMMO;
- le contrat de syndic ;
- le courrier de mise en demeure des 18 octobre 2024 et 13 décembre 2024 ;
- les quittances subrogatives des 14 octobre 2025, 1er août 2025 et 21 août 2025 ;
- le relevé de compte ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, de l’assemblée générale du 14 mai 2025;
- les comptes individuels de charges ;
- les appels de provisions.

Il n'est pas contesté qu'aucun recours n'a été formé à l'encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que la créance du syndicat des copropriétaires revêt un caractère certain liquide et exigible et que les charges de copropriété exigibles s’élèvent à la somme en principal de 4.448,69 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 15 mai 2024 au 6 octobre 2025.
Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société [W] [J] a réglé la somme en principal de 4.448,69 euros au syndic, la société Cytia Assurances, au titre des charges impayées de la société K&A IMMO.

Il convient donc de condamner la société K&A IMMO à payer à la société [W] [J] la somme de 4.448,69 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 15 mai 2024 au 6 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2024 sur la somme de 2.619,91 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Par ailleurs, le contrat de syndic détaille en sa rubrique 9 intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » (page 9/18), les frais de recouvrement dus par le copropriétaire et en précise le coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 688,80 euros au titre des frais nécessaires. A l’exception des frais de mise en demeure du 15 novembre 2024 dont il n’est pas justifié, il sera fait droit à la demande. La société K&A IMMO sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 655,20 euros au titre des frais engagés par ce dernier.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de la société K&A IMMO, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société K&A IMMO sera condamnée aux dépens.
Elle sera par ailleurs condamnée à payer la somme de 300 euros à la société [W] [J] en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,