TJ 13055, 16 juill. 2026, RG 25/02067

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Mai 2026

GROSSE :
Le 16 Juillet 2026
à Me Philippe CORNET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 Juillet 2026
à Me Franco TCHIDOUDOUKA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02067 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6I3T

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des coprorpiétaires de l’ IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER, domiciliée : chez SARL CITYA CARTIER (exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER), syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. [T] (ANCIENNEMENT SCI AICHA), immatriculée auRCS de Marseille sous le n° 801 576 968, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Franco TCHIDOUDOUKA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [T] (anciennement SCI AICHA) est propriétaire du lot n°002/0012 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d'arriérés de charges de copropriété, et après plusieurs courriers de relance, une sommation de payer la somme de 3996 euros en principal a été signifiée le 02 décembre 2023 par acte remis à domicile, à la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet NERCAM;

Cette sommation étant demeurée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER (exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER) a fait assigner la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
1269,91 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 18 février 2025972,88 € au titre des frais nécessairesle tout avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 date du commandement de payer
1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens .
L'affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025 et après un renvoi, a été retenue à l'audience du 7 mai 2026 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4438,96 euros au 20 avril 2026 et a indiqué qu’il ne répliquait pas aux conclusions adverses;
La SCI [T] (anciennement SCI AICHA) a été représentée par son avocat et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens demande au tribunal de :
- accorder à la SCI [T] un échéancier pour le règlement de ses charges de copropriétés et pour le règlement des sommes dues au titre des frais nécessaires
-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts
-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
-statuer ce que de droit sur les dépens

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] justifie par le procès-verbal des décisions unanimes des associés en date du 19 octobre 2023, de la nouvelle dénomination sociale de la SCI AICHA désormais dénommée SCI [T] et de l’existence de cette SCI [T] par l’extrait du registre national des entreprises produit aux débats;
Il est justifié en outre par le relevé de propriété et le relevé des formalités des services de la publicité foncière ainsi que par l’acte de vente reçu le 15 avril 2014 par Maître [K] [N] notaire à Marseille et l’acte rectificatif reçu le 12 décembre 2024 par Maître [C] [Q] notaire à Marseille , versés aux débats, que la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) est propriétaire du lot n°2 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4];
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER (exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER) est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l' article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En vertu de l' article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l' article 42 de la même loi , les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
un relevé de compte arrêté au 1er janvier 2025, un décompte au 18 février 2025 et un relevé de compte arrêté au 20 avril 2026le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 août 2021 approuvant les comptes de l'exercice 2020, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022, et de l’exercice à compter du 1er janvier 2022 au 31 mars 2023 et votant la ratification du devis de la société BIOCIDE et la ratification des appels de fonds effectués le 1er mai 2021le décompte de charges de l’exercice 2020le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 juin 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023,le décompte de charges de l’exercice 2021le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mai 2023 approuvant les comptes de l'exercice 2022, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024,le décompte de charges de l’exercice 2022Le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 mars 2024 approuvant les comptes de l'exercice 2023, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025, votant la souscription d’un contrat d’entretien des parties communes (NCP PRO NET)le décompte de charges de l’exercice 2023le décompte de la régularisation du budget 2023les appels de fonds de l’exercice 2024les appels de fonds du 1er trimestre 2025le commandement de payer du 15 mars 2024la mise en demeure par courrier recommandé du 30 avril 2024le constat de carence dressé le 1er octobre 2024 par la conciliatrice de justice
Il est relevé que le solde de charges de l’exercice 2024 pour 133,71 euros et que le solde de charges de l’exercice 2025 pour 406,42 euros ne sont pas justifiés et seront déduits du montant de la créance ;
De surcroît il n’est pas produit d’assemblée générale approuvant le budget prévisionnel 2026 de sorte que le décompte sera arrêté au 1er octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus ;

Il ressort des pièces susvisées que s'agissant des charges de copropriété proprement dites, au 1er octobre 2025 la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2509,84 euros appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus ;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat , notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire . Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire .
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat , voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. ».
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux. Selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre. Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l' auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire , non du syndicat des copropriétaires. Ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance et ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En l'espèce, il ressort du décompte produit que le syndicat requérant sollicite au titre des frais nécessaires, des frais de mise en demeure, de relance , de transmission à huissier, de commandement de payer et de mise en demeure exposés en 2021 et 2022 qui ne sont justifiés par aucune pièce ;
Il sollicite également le coût du commandement de payer du 21 mars 2024, les frais de transmission à l’auxiliaire de justice en 2024, les frais d’avocat pour la conciliation et les frais d’assignation ;

Il ressort du décompte versé aux débats que la somme de 287,77 euros (commandement de payer et transmission à l’auxiliaire de justice) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais, les autres frais étant arbitrés au titre de l’article 700 ou relevant des dépens ;

La SCI [T] (anciennement SCI AICHA) n’a pour sa part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER (exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER) les sommes suivantes :

2509,84 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11er octobre 2025 appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus ; 287,77 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation à une somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil;
Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sollicite la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.
En l'espèce, la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges depuis le mois de juillet 2021, et ne justifie pas de difficultés particulières ;
Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.
En conséquence, la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SCI [T] (anciennement SCI AICHA) sollicite des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette ;

Toutefois, elle ne produit aucun élément sur sa situation financière de sorte que le tribunal ne peut déterminer sa capacité à apurer sa dette dans le délai légal précité ;

La SCI [T] (anciennement SCI AICHA) sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires
La SCI [T] (anciennement SCI AICHA) qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris le coût d el’assignation;
Il n’est pas inéquitable de condamner la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l'espèce ne justifie de l'écarter;
PAR CES MOTIFS
Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement contradictoire en dernier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER (exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER) , recevable en ses demandes;

Condamne la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER (exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER) les sommes suivantes :
2509,84 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11er octobre 2025 appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus ; 287,77 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
Déboute la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) de sa demande de délais de paiement ;
Condamne la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] , représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER (exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER), la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts;
Condamne la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER (exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER), la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI [T] (anciennement SCI AICHA) aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE