TJ 13055, 9 juill. 2026, RG 25/05631

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 juin 2026 prorogé le 09 Juillet 2026
Président : Madame Nadia ATIA, Magistrat
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 09 Juillet 2026
à Me Philippe CORNET
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EXPEDITION :
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N° RG 25/05631 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7AKW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 1] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, domiciliée : chez Société CITIYA PARADIS, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [R] [O]
née le 16 Juin 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [O] est propriétaire des lots n° 3748 et 3787 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 1] situé au [Adresse 5] dans le [Localité 2] [Localité 1].

Par courrier recommandé du 21 août 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [L] [O] de payer la somme en principal de 5.214,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Citya Paradis, a fait assigner Mme [L] [O], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-4.555,73 euros en principal, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025,
-659 euros au titre des frais nécessaires,
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, date de la mise en demeure,
-2.500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
-2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 30 avril 2026, le SDC de l’immeuble [Localité 3] [Adresse 7], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Mme [L] [O] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, prorogé au 9 juillet 2026, en raison de contraintes de service, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [L] [O] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble [Adresse 1] justifie de la qualité de copropriétaire de Mme [L] [O] par la production du relevé de propriété sur l’année 2025 et de l’acte de vente du 29 mars 2021 reçu par Maître [C] [G], notaire à [Localité 1].

Le contrat de syndic, valable du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026, est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le SDC de l’immeuble [Localité 3] [Adresse 7] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 12 mai 2023, 15 juin 2024 et 14 juin 2025 adoptant la réparation de la façade, approuvant les exercices sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, votant les budgets prévisionnels sur la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Il communique un décompte en date du 1er octobre 2025 visant la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025. Les relevés individuels des appels de provisions correspondant à la période comprise entre les 1er janvier 2023 et 31 décembre 2024 sont produits, de même que les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Ce décompte indique un solde débiteur de 4.555,73 euros.

Les frais de 659 euros sollicités sont nécessaires s’agissant des frais de mise en demeure (48 x 3 = 144 euros) et des frais de relance (35 euros). Les frais contentieux ne sont pas nécessaires mais irrépétibles.

Mme [L] [O] sera par conséquent condamnée à payer au SDC de l’immeuble [Localité 3] [Adresse 7] de l’immeuble [Localité 3] [Adresse 7] les sommes suivantes :

-179 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 1er octobre 2025,
-4.555,73 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, date de la mise en demeure.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les manquements répétés de Mme [L] [O] à son obligation essentielle à l'égard du SDC de l’immeuble [Adresse 1] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’immeuble [Localité 4] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l'immeuble.

En conséquence, Mme [L] [O] sera condamnée à payer au SDC de l’immeuble [Localité 3] [Adresse 7] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [L] [O] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,