TJ 94028, 11 août 2026, RG 25/01629

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 11 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01629 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WQRA
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. [F] [Q] C/ S.A.R.L. LES SAVEURS DE DJERBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

ORDONNANCE DE REFERE

LE JUGE DES REFERES : Madame COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : : Madame PINTE, Greffière lors des débats

: Madame GEULIN, Greffière lors du prononcé

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [F] [Q], société civile immobilière, inscrite au RCS de CRETEIL sous le numéro 421 951 831, dont le siège social est sis 98 avenue de Paris - 94300 VINCENNES agissant poursuites et diligeances de son représentant légal.

représentée par Me Richard ARBIB, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 320

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES SAVEURS DE DJERBA, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 483 195 541, dont le siège social est sis 14 rue Robert Giraudineau - 94300 VINCENNES.

représentée par Me Daniel ROMBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC276

Débats tenus à l’audience du : 29 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : Ordonnance rendue à l’audience du 11 Août 2026, nouvelle date indiquée par le Président.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 janvier 1990, renouvelé le 1er janvier 2003 et le 1er octobre 2014, Monsieur [F], aux droits duquel vient la société [F] [Q], a donné à bail commercial à la société Les Saveurs Le Djerba des locaux situés 14 rue Robert Giraudineau à Vincennes (94300), moyennant un loyer annuel de 21 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 1 septembre 2022, la société [F] [Q] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Les Saveurs [M] pour une somme de 19 067,60 € au titre de l’arriéré locatif au 8 août 2022.

Les parties ont signé un protocole d’accord transactionnel suivant médiation le 18 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la société [F] [Q] a délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à la société Les Saveurs [M] au 30 juin 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 octobre 2025, la société [F] [Q] a mis en demeure la société Les Saveurs [M] de s’acquitter de la somme de 26.152,13 euros au titre dudit protocole d’accord.

Par exploit de commissaire de justice du 27 octobre 2025, la société [F] [Q] a signifié à la société Les Saveurs [M] la déchéance du terme et l’a informé de l’acquisition de la clause résolutoire conformément au commandement de payer du 1er septembre 2022.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2025, la société [F] [Q] a fait assigner la société Les Saveurs [M] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société Les Saveurs [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société Les Saveurs [M] à payer à la société [F] [Q] la somme provisionnelle de 9 120,60 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2025 ,
- condamner la société Les Saveurs [M] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société Les Saveurs [M] au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 mars 2026, lors de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société [F] [Q] a demandé au juge des référés de :
- rejeter l’ensemble des demandes formulées par la société Les Saveurs [M],
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société Les Saveurs [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société Les Saveurs [M] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société Les Saveurs [M] au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société Les Saveurs [M] a demandé au juge des référés de :
- déclarer irrecevables les demandes de la société [F] [Q],
- débouter la société [F] [Q] de l’ensemble de ses demandes,
- condamner la société [F] [Q] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Par mention au bulletin, a été ordonnée la réouverture des débats à l’audience du 29 juin 2026, lors de laquelle la société [F] [Q] et la société Les Saveurs [M] ont maintenu leurs demandes.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui est sanctionné par l’irrecevabilité de l’action en justice.

Il sera rappelé que l’exigence de cohérence qui s’évince de ce principe est limitée aux seules prétentions objet du litige et ne s’étend pas aux allégations formulées par le plaideur au soutien de ses prétentions.

Au cas présent, la société [F] [Q] sollicite, aux termes de ses dernières écritures, l’expulsion de la société Les Saveurs [M] ainsi que sa condamnation à titre provisionnel à lui verser une indemnité d’occupation.

Ces prétentions ne sont pas entachées de contradiction.

La circonstance selon laquelle la société [F] [Q] a, antérieurement à l’introduction de la présente instance, délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à la société Les Saveurs [M], ne constitue donc pas une fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui.

L’action de la société [F] [Q] sera donc déclarée recevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le protocole transactionnel signé par les parties le 1er décembre 2023 stipule, en son article 5 intitulé « déchéance du terme en cas de manquement du preneur et acquisition de la clause résolutoire », que : « en cas de manquement du preneur aux obligations souscrites aux termes des articles 2 et 4 précitées (qu’il s’agisse du versement des loyers et charges courantes ou de l’échéancier), et après mise en demeure du bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse dans un délai de huit jours calendaires, l’échéancier concédé à l’article 3 fera l’objet d’une déchéance de plein droit.

La clause résolutoire du bail, conformément aux termes du commandement du 1er septembre 2022, sera alors acquise tant et si bien que dans une telle hypothèse, la société Les Saveurs [M] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsée des lieux loués ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 octobre 2025 (distribuée contre signature le 10 octobre 2025), la société [F] [Q] a mis en demeure la société Les Saveurs [M] de s’acquitter de la somme de 26.152,13 euros au titre dudit protocole d’accord.

Est annexé à cette mise en demeure un décompte qui fait apparaître un solde débiteur de la société défenderesse s’élevant à la somme de 26.152,13 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 27 octobre 2025, la société [F] [Q] a signifié à la société Les Saveurs [M] la déchéance du terme et l’a informé de l’acquisition de la clause résolutoire conformément au commandement de payer du 1er septembre 2022.

La délivrance, par la société [F] [Q], le 7 novembre 2024, d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction au 30 juin 2025, n’a pas eu pour effet de délier la société Les Saveurs [M] de ses obligations résultant du protocole transactionnel du 1er décembre 2023.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la société [F] [Q], en signifiant ledit congé, ait renoncé à se prévaloir de ce protocole transactionnel, nonobstant la présence d’impayés au moment de sa délivrance.

La défenderesse ne conteste pas s’être abstenue de s’acquitter de la somme réclamée aux termes de la mise en demeure du 8 octobre 2025 dans les huit jours de sa réception.

Dès lors, en application de l’article 5 du protocole transactionnel signé par les parties le 1er décembre 2023, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 19 octobre 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Les Saveurs Le Djerba et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Les circonstances du litige ne justifie pas le prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Les Saveurs [M] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Les Saveurs de Djerba, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Les Saveurs Le Djerba ne permet d’écarter la demande de la société [F] [Q] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS