TJ 77288, 28 juill. 2026, RG 26/02704

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02704
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMH5

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 28/07/2026

S.A. D’HABITATION A [Localité 3]

C/

Monsieur [H] [Z]
Madame [K] [X] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Me [Localité 4] MARTIN
- M. [H] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 28 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et Anick PICOT, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HABITATION A [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Me Frédéric CATTONI du Cabinet SALLARD CATTONI, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Me Laurie MARTIN du Cabinet SALLARD CATTONI, avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 4] C, esc. [Adresse 5]
[Localité 6]
comparant en personne

Madame [K] [X] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 4] C, esc. [Adresse 5]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 23 juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2012, la SA SEQENS a loué à M. [H] [Z] et Mme [K] [O], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 479,64 euros hors charges, outre 245,69 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la SA SEQENS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 700 euros au titre des loyers et charges échus, mois septembre inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 02 février 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 avril 2026, la SA SEQENS a fait assigner M. [H] [Z] et Mme [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
– ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,
– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
– faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,
– condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 995 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 700 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,
– condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,
– condamner les locataires solidairement à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 07 avril 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 23 juin 2026.

À cette audience, la SA SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 995 euros, au titre des loyers et charges échus au 15 juin 2026, terme du mois mai 2026 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement citée Mme [K] [O] ne comparaît pas, seul M. [H] [Z] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette en cinq mensualités. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

L’affaire est mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

2. En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

3. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine-et-Marne.

4. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 02 février 2026. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

5. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

6. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 07 avril 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

7. Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

8. En l’espèce, la SA SEQENS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

9. Il ressort des pièces fournies qu’au 15 juin 2026, la dette locative de M. [H] [Z] et Mme [K] [O] s’élève à la somme de 1 995 euros (soit la somme de 1 995 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 0 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner M. [H] [Z] et Mme [K] [O] solidairement au paiement de cette somme.

10. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 novembre 2025 pour la somme de 1 700 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

11. En application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

12. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

13. Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [H] [Z] et Mme [K] [O] un échelonnement de la dette sur une durée de cinq mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 400 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

14. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

15. Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

16. En l’espèce, le contrat de bail du 27 juillet 2012 unissant les parties stipule en son article 24 que, à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

17. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 novembre 2025, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 janvier 2026.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

18. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

19. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuira normalement.

20. Il convient d’attirer l’attention de M. [H] [Z] et Mme [K] [O] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

21. Dans cette dernière hypothèse, M. [H] [Z] et Mme [K] [O] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

22. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

23. M. [H] [Z] et Mme [K] [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

24. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

25. En l’espèce, les locataires seront condamnés solidairement à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

26. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS