TJ 77288, 28 juill. 2026, RG 26/02757

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02757
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMWC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 28/07/2026

S.A. VILOGIA

C/

Madame [Y] [R]
Monsieur [B] [X] [K]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

-Me Sophie MATEOS

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
-Mme [Y] [R]
-M. [B] [X] [K]
-M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 28 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffière lors des débats et de Anick PICOT, Greffière, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [B] [X] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 02 juillet 2014, la SA VILOGIA a loué à Mme [Y] [R] et M. [B] [X] [K], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] incluant un emplacement de stationnement, garage ou box, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 684,18 euros toutes charges comprises hors charges/ outre de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 05 mars 2025, la SA VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 221,70 € au titre des loyers et charges échus au mois février 2025 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 février 2025. Les impayés de loyer ont été signalés le 28 février 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026, la SA VILOGIA a fait assigner Mme [Y] [R] et M. [B] [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 613,07 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 221,70 €, et à compter de l'assignation pour le surplus, condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, condamner les locataires in solidum à payer la somme de 433 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 11 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 23 juin 2026.

A cette audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 054,69 € au titre des loyers et charges échus au 18 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus.

Cités par actes délivrés à personne pour Mme [Y] [R] et à domicile pour M. [B] [X] [K], ceux-ci sont présents. Ils contestent le montant des charges dues au titre des exercices 2024 et 2025. Ils estiment que leur dette est égale à la somme de 1300 euros.

L’affaire est mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur le montant des charges dues au titre de l’année 2021

1. Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : / 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; / 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; / 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. / La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. / Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

2. Aux termes de l’article 7-1 de la même loi toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

3. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la somme litigieuse, mentionnée sans précision sur le décompte à la ligne datée du 28 août 2024, se rapporte à l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021. Le délai de prescription, courant au plus tard à compter du 31 décembre 2021, était donc expiré le 31 décembre 2024, soit près de dix-huit mois avant l’audience du 23 juin 2026 et quatre mois avant l’envoi du Aucune reconnaissance de dette ni action interruptive n'est justifiée ; au contraire, les locataires ont constamment contesté cette somme, de sorte que la créance n’a jamais présenté le caractère d’une créance certaine.

4. Par suite, il convient d’écarter la somme de 1 700,12 euros au titre de la régularisation de charges 2021, tant pour prescription que pour défaut de créance certaine, et de la retrancher du décompte de la dette locative.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

1. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

2. En l'espèce, la SA VILOGIA verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

3. Il ressort des pièces fournies qu'au 18 juin 2026, la dette locative de Mme [Y] [R] et M. [B] [X] [K] s’élève à la somme de 1 354,67 € (soit la somme de 3 054,69 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 1 700,12 € correspondant à charges injustifiées tel que développé aux points 1 à 4) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

4. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

5. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

6. Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

7. Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.
Il est établi que les locataires n’ont pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

8. Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 05 mars 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

9. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 05 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

10. L’expulsion de Mme [Y] [R] et M. [B] [X] [K] sera ordonnée, en conséquence.

11. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [Y] [R] et M. [B] [X] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

12. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

13. Mme [Y] [R] et M. [B] [X] [K] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

14. L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

15. Mme [Y] [R] et M. [B] [X] [K] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

16. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

17. Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

18. Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA VILOGIA les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

19. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

20. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS