TJ 02722, 31 juill. 2026, RG 26/00230

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SOISSONS
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

Références : N° RG 26/00230 -
N° Portalis DBWK-W-B7K-CV7K
N° minute :

JUGEMENT

DU : 31 Juillet 2026

Copie exécutoire délivrée
à :
le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre FREISINGER

Greffier : Marie DUFOUR

dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.A. SOISSONNAISE D'HABITAT - SAIEM
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laurence POIRETTE, avocat au barreau de SOISSONS substitutée par Me Virginie TETARD, avocat au barreau de SOISSONS

ET :

DÉFENDEUR :

M. [D] [U] [J]
né le 06 Octobre 1978 à [Localité 3] (HAITI)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 2020, la SA SOISSONNAISE D'HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [J] un logement situé au [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 569,90 euros, provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026, la SA SOISSONNAISE D'HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [J] un commandement de payer la somme principale de 5 560, 49 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 19 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 avril 2026, la SA SOISSONNAISE D'HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Soissons statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [D] [J] à lui payer la somme de 2 860, 58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01 juin 2026 ; condamner Monsieur [D] [J] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Monsieur [D] [J] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par voie électronique avec avis de réception du 02 avril 2026.

A l'audience du 05 juin 2026, la SA SOISSONNAISE D'HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 647, 22 euros, arrêtée au 01 juin 2026, loyer du mois de juin 2026 inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Elle a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des défendeurs.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assigné à personne Monsieur [D] [J] n’a pas comparu à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

MOTIVATION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [D] [J], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA SOISSONNAISE D'HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 28 octobre 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 16 janvier 2026 ;le décompte de la créance arrêté au mois de juin 2026 inclus.
Selon ce dernier décompte, Monsieur [D] [J] reste devoir à la SA SOISSONNAISE D'HABITAT la somme de 647, 22 euros au titre du loyer et charges impayés du mois de juin 2026. Or le décompte actualisé date du 1er juin 2026 à 17h32 et le contrat de bail prévoit que le loyer et ses accessoires sont dus le premier jour ouvrable du mois. Dès lors, il ne peut en l’état être reproché à Monsieur [D] [J] de ne s’être acquitté du loyer à cette date et ce moment de la journée puisqu’il lui restait 6h28 pour le faire.

Il convient par conséquent de débouter la SA SOISONNAISE D’HABITAT de sa demande en paiement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 02 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA SOISSONNAISE D'HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés a perduré malgré son signalement à la CCAPEX par voie électronique le 19 janvier 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du renouvellement du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SA SOISSONNAISE D'HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 16 janvier 2026 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 5 560, 49 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».
Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, Monsieur [D] [J] est absent à l’audience du 5 juin 2026 et n’ont donc pas pu solliciter de délai de paiement.

Il résulte toutefois des éléments versés au dossier que le défendeur a repris le paiement intégral des loyers et qu’il a entièrement remboursé sa dette. S’agissant de l’échéance de juin 2026, le décompte actualisé date du 1er juin 2026 à 17h32 et le contrat de bail prévoit que le loyer et ses accessoires sont dus le premier jour ouvrable du mois. Dès lors, il ne peut en l’état être reproché à Monsieur [D] [J] de ne s’être acquitté de son loyer à cette date et ce moment de la journée.

Il apparaît dès lors que ne pas permettre àMonsieur [D] [J] de bénéficier de délais de paiement et donc d’ordonner leur expulsion immédiate, serait disproportionné au but légitime de protection du droit de propriété.

Il y a donc lieu d’octroyer au défendeur des délais de paiement rétroactifs entre le 16 janvier 2026, date du commandement de payer et le 5 mai 2026 et de constater qu’à cette la dette a été définitivement remboursée de sorte que la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué.

En conséquence, il convient de débouter la SA [Adresse 6] de ses demandes de constat de résolution du bail et d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, la clause résolutoire étant réputé n’avoir pas joué au vu du règlement de la dette, il convient de débouter la SA SOISSONNAISE D’HABITAT de sa demande d’indemnité d’occupation entre le 17 mars 2026 et la libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SA SOISSONNAISE D’HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la condamnation de la SA SOISSONNAISE D’HABITAT aux dépens, il y a lieu de la débouter de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS