TJ 42218, 11 août 2026, RG 26/00429

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 26/00429 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JC5V

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Août 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 12 Mai 2026

ENTRE :

S.A. BATIR ET [H]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [Y] [D], chargé de contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [F] [X]
née le 24 Septembre 1984
[Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Août 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 février 2018, ayant pris effet le 12 mars 2019, la S.A. BÂTIR ET [H] a donné à bail à Madame [F] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 417,57, outre une provision mensuelle sur charges de 78,67 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties le 11 mars 2019.

Par jugement du 22 mars 2021, le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de Madame [F] [X] et condamné cette dernière au paiement de la somme de 3001,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 décembre 2020, échéance du mois de décembre 2020 incluse.

Un procès-verbal d’expulsion a été établi par Commissaire de justice le 1er août 2022.

Le 14 décembre 2022, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a ensuite été dressé par Me [T] [A], commissaire de justice, en l’absence de Madame [F] [X].

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, la SA BATIR ET [H] a fait assigner Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
6542,45 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 29 septembre 2025 ;550,00 euros à titre de dommages et intérêts ;550,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.
A l’audience du 12 mai 2026, lors de laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. BATIR ET [H], représentée par Monsieur [Y] [D], chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, indiquant que la locataire n’avait occupé les lieux que durant un peu plus de 3 ans. La demanderesse a fait valoir que Madame [F] [X] avait reconnu le montant des sommes dues, ayant déclaré cette dette au titre des réparations locatives dans son dossier de surendettement, jugé recevable le 20 juillet 2023. Elle a précisé que l’intéressée avait par la suite été jugée irrecevable à la procédure de surendettement en raison de sa mauvaise foi par jugement du 26 février 2024.

Madame [F] [X], bien qu’ayant été régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026, prorogé au 11 août 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de la défenderesse

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence de Madame [F] [X].

Sur la demande de paiement des réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. ».

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi n° 89-463 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En matière de réparations locatives, il incombe au bailleur de prouver l’existence des dégradations et leur imputabilité.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

En l’espèce, la SA BATIR ET [H] communique un état des lieux d’entrée en date du 11 mars 2019, établi en présence de Madame [F] [X], selon lequel l’usage de l’ensemble du logement est paisible, avec :
- la douille dans le hall d’entrée notée « dégradée » et « à remplacer » ;
- la douille dans la chambre 2 notée « à remplacer » ;
- l’électricité et la douille dans le séjour, mentionnées « en état d’usage paisible », avec la précision « manque cache prise » ;
- l’électricité et la douille dans la cuisine, mentionnées « en état d’usage paisible », avec la précision « manque cache prise » ;
- l’électricité et la douille dans la chambre 1, mentionnées « en état d’usage paisible », avec la précision « manque cache prise » ;
- le meuble sous-évier en bois de la cuisine, noté « état d’usage paisible », avec la mention « léger décalage des portes » ;
- mentions de bon état pour :
le lavaboles WCla baignoire – douche, avec toutefois la mention complémentaire « habillage à refaire baignoire ».
Il résulte de la comparaison effectuée entre l’état des lieux d’entrée du 11 mars 2019 et le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 14 décembre 2022 que de nombreuses dégradations ont été commises par la défenderesse, et notamment que :

Les sols sont crasseux dans toutes les pièces. Dans la cuisine, il est relevé en particulier que l’ensemble de la surface du sol est tâchée, avec présence de coulures et de marques incrustées.

dans la cuisine :
Les murs sont sales ; le doublage en placoplâtre du mur présente un important écrasement et destruction.

L’évier est particulièrement crasseux. Le placard sous évier, dont les portes ne sont plus fixées à leurs montants, est hors d’usage.

Absence de la bouche de la VMC.

dans le salon :
Les murs sont sales, la tapisserie est déchirée. Le doublage en plaques de placoplâtres comporte un trou.

La porte présente des impacts et le placage en partie basse est cassé et enfoncé.

Le sol est sale.

dans le hall d’entrée :
Le sol et le mur sont sales. Sur le mur, il y a une épaufrure d’une vingtaine de centimètres de haut par une quinzaine de centimètres de large.

Le combiné de l’interphone est absent.

Le sol du placard est extrêmement sale. Les deux portes coulissantes du placard sont sorties de leur rail, lequel est dégradé.

La porte conduisant au hall de dégagement est dégondée, couverte d’impacts abîmant la peinture. La poignée est cassée ; le loquet ne fonctionne plus.

dans la chambre 1:
Le sol est très sale.

Le doublage du placoplâtre de la cloison : est dégradé sur une trentaine de centimètres de haut par une dizaine de centimètres de large ; il comporte un trou en partie basse ainsi qu’un point d’impact causé par la porte.

La porte est dégradée : elle comporte un enfoncement en son centre et elle est tâchée de coulures en partie basse.

dans le hall de dégagement :
Le sol est très sale.

Sur une cloison en doublage de placoplâtre, le placoplâtre a disparu, la cloison est moisie et noirâtre.

dans les WC:
Les murs sont tachés et noirâtres en partie basse.

dans la salle de bain :
Le sol est très sale.

La baignoire est sale. Son habillage est dégradé. Le jambage vertical de la tablette de la baignoire est cassé.

Le meuble mural avec miroir est très dégradé, des fils électriques et les spots pendent.

dans la chambre 2
Le sol est très sale.

Le doublage du mur en plaques de placoplâtre comporte un trou.

La plaque de propreté de la porte est dégradée.

La tête de robinet « a disparu, est dégradée ».

Il convient de reprendre chaque demande d’indemnisation à l’aune de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice.

En ce qui concerne le nettoyage, les encombrants, le décapage et la désinfection, pour un total de 2520,00 euros :
La société BÂTIR et [H] sollicite la totalité de la facture établie le 13 décembre 2022 par la SARL SFJ PROPRETÉ. Cette facture porte sur une intervention du 2 au 9 décembre 2022 pour : l’enlèvement des encombrants dans le logement, la cave et le garage ; la mise en déchetterie, et le nettoyage.

La présence de très nombreux biens personnels et de meubles encombrants dans le logement, le garage et la cave est caractérisée par les mentions du procès-verbal d’expulsion en date du 1er août 2022. Il est indiqué que les biens laissés sur place n’ont pas de valeur marchande.

Au regard du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un commissaire de justice, il apparaît que le logement dans sa globalité se trouvait dans un état de crasse apparente et avancée, photos à l’appui. Il est indiqué que les sols dans leur ensemble sont sales, celui de la cuisine étant tâché sur toute la surface, avec des coulures et des marques incrustées. Il est également précisé que le sol du placard dans le hall d’entrée est extrêmement sale. Les murs des pièces sont sales. Il y a des coulures sur la porte de la chambre 1. Des équipements tels que l’évier et la baignoire sont notés comme étant de grande saleté.

Compte tenu de ces éléments, l’enlèvement des encombrants dans le logement, la cave et le garage ; la mise en déchetterie et le nettoyage du logement apparaissent justifié. La somme de 2520,00 euros demandée à ce titre par le bailleur sera mise à la charge de Madame [F] [X].

En ce qui concerne la demande d’indemnisation relative aux travaux de plâtrerie d’un montant de 2181,51 euros :
La société BÂTIR et [H] produit une facture émise le 2 mars 2023 par la société KFPP.

Cette facture a pour objet la rénovation complète des sols et des faïences du logement. Elle porte également sur la reprise du placo suite à un dégât des eaux.

Cette facture s'élève à un montant de 9062,98 euros toutes taxes comprises. Toutefois, le bailleur sollicite la condamnation de Madame [F] [X] à payer la somme de 2181,51 euros sur la base de cette facture afin de tenir compte de l’usure liée à la durée de la location.

S’agissant du remplacement de tous les sols du logement, si l’état des lieux de sortie fait état d’un état particulièrement sale des sols, il ne fait en revanche mention d’aucune détérioration pouvant justifier le remplacement des sols. Par conséquent, ce poste sera rejeté.

Le poste relative à la rénovation complète des faïences du logement sera également rejeté dès lors qu’aucune mention de l’état des lieux de sortie ne démontre de dégradations de la faïence imputable à la défenderesse.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie fait état de dégradations d’une grande ampleur sur le placo des murs du logement, photographies à l’appui (trous, écrasement, destruction). Le placo dans son ensemble apparaît dans son ensemble dans un état délabré. Dans le hall de dégagement, il est noté que le placo a disparu et que la cloison est moisie et noirâtre. Ces dégradations sont imputables à la défenderesse, ne pouvant en aucun cas résulter de la vétusté.

Le coût des travaux de reprise du placo seront dès lors mis à la charge de la défenderesse.

Dans ces conditions, Madame [F] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 1000,00 euros sur la base de cette facture.

En ce qui concerne la demande d’indemnisation relative aux travaux de plomberie
Le bailleur sollicite une indemnisation pour des travaux de plomberie relatifs au « remplacement de tous les sanitaires + VMC ». Il produit une facture d’un montant total de 2469,62 euros mais ne sollicite la condamnation de Madame [F] [X] qu’à hauteur de 1263,20 euros afin de tenir compte de l’usure liée à la durée de la location.

L’état des lieux d’entrée indique que la baignoire – douche est en bon état, avec toutefois la mention complémentaire « habillage à refaire baignoire ». Le procès-verbal d’état des lieux de sortie relève que l’habillage de la baignoire est dégradé et que le jambage vertical de la tablette de la baignoire est cassé. Compte tenu de l’état initial déjà dégradé de l’habillage de la baignoire, son remplacement ne peut être mis à la charge de la défenderesse. En revanche, celle-ci doit assumer le coût du remplacement du jambage vertical de la tablette.

Rien ne justifie le remplacement des WC dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradations des WC.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un meuble sous-évier en bois de la cuisine en « état d’usage paisible », avec la mention « léger décalage des portes ». En revanche, le procès-verbal d’état des lieux de sortie note que l’évier de la cuisine est particulièrement crasseux, et que le placard sous évier, dont les portes ne sont plus fixées à leurs montants, est hors d’usage. Les trois années d’occupation des lieux par la défenderesse ne peuvent justifier la mise hors d’usage du meuble sous évier. D’autre part, la photographie de l’évier jointe au procès-verbal de constat montre un évier dans un état de crasse difficilement descriptible, avec une crasse profondément incrustée, la couleur d’origine de l’évier n’étant même plus apparente. L’évier n’est dès lors plus utilisable.

Par conséquent, le remplacement de l’évier et du meuble sous-évier doit être mis à la charge de la défenderesse.

S’agissant du changement des bouches VMC dans la cuisine, la salle de bain et les WC, l’état des lieux d’entrée indique que le système d’aération en hauteur de la cuisine est en état d’usage paisible. Le procès-verbal d’état des lieux sortant relève que la bouche de la VMC de la cuisine est absente. La facture indique un coût unitaire de 48,00 euros HT pour la fourniture d’une bouche de VMC, ainsi qu’un coût de 47,00 euros HT pour la main d’œuvre nécessaire au remplacement d’une bouche VMC. Le remplacement de la bouche VMC de la cuisine sera mis à la charge de la défenderesse.

L’état des lieux de sortie ne mentionne rien concernant les VMC de la salle de bain et des WC. Dès lors, le remplacement des bouches de ces VMC ne sera pas mise à la charge de la défenderesse.

L’état des lieux d’entrée indique que le radiateur dans la chambre 2 est en « état d’usage paisible ». Le procès-verbal d’état des lieux sortant relève que la tête de robinet du radiateur de la chambre a disparu, et que la zone est dégradée.

Dès lors, le remplacement du robinet du radiateur de la chambre 2 sera mise à la charge de la défenderesse.

Dans ces conditions, Madame [F] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 1150,00 euros sur la base de cette facture.

En ce qui concerne la demande d’indemnisation relative aux travaux de menuiserie sur les portes
La société BATIR et [H] produit une facture émise le 27 février 2023 par l’EURL ART DEPANNAGE.

Cette facture a pour objet le rabotage de 6 portes avec changement des 6 poignées et serrures.

Cette facture s'élève à un montant de 561,00 euros toutes taxes comprises. Toutefois, le bailleur sollicite la condamnation de Madame [F] [X] à payer la somme de 56,10 euros sur la base de cette facture afin de tenir compte de l’usure liée à la durée de la location.

L’état des lieux d’entrée n’indique rien sur la porte du salon, il mentionne uniquement une porte-fenêtre. La porte du salon est dès lors présumée avoir été en bon état lors de l’entrée dans les lieux. Le procès-verbal d’état des lieux sortant indique que la porte du salon présente des impacts et que le placage en partie basse est cassé et enfoncé.

L’état des lieux d’entrée mentionne que la porte de la chambre 1 et de la chambre 2 sont en « état d’usage paisible ». En revanche, le procès-verbal d’état des lieux sortant relève que la plaque de propreté de la porte de la chambre 2 est dégradée. Il indique également que la porte de la chambre 1 est dégradée, comportant un enfoncement en son centre et étant tâchée de coulures en partie basse.

S’agissant du hall d’entrée, l’état des lieux d’entrée ne relève rien quant à la porte conduisant au hall de dégagement. Seule la porte palière est mentionnée. Le procès-verbal d’état des lieux sortant note que la porte conduisant au hall de dégagement est dégondée et couverte d’impacts abîmant la peinture. Il précise que la poignée de la porte est cassée et que son loquet ne fonctionne plus.

L’état des lieux d’entrée mentionne un placard avec étagère dans le hall d’entrée, en « état d’usage paisible ». Le procès-verbal d’état des lieux sortant relève que les deux portes coulissantes du placard sont sorties de leur rail, lequel est dégradé.

Compte tenu de l’ampleur des détériorations sur les portes (impacts, enfoncement, porte dégondée, poignée cassée, loquet cassé, etc..) ainsi que sur les portes coulissantes et le rail du placard coulissant, la somme de 56,10 euros demandée à ce titre par le bailleur sera mise à la charge de la défenderesse.

En ce qui concerne la demande d’indemnisation relative aux travaux d’électricité
La société BATIR et [H] produit une facture émise le 20 février 2023 par la société ÉLECTRICITÉ GÉNÉRALE.

Cette facture a pour objet le remplacement d’appareillages, la pose d’appliques LEDS ainsi que la pose d’un DAAF.

Cette facture s'élève à un montant de 521,64 euros toutes taxes comprises. Le bailleur sollicite la condamnation de Madame [F] [X] à la totalité de la somme de cette facture, faisant valoir que les travaux d’électricité ne supportaient aucun corollaire avec une durée de location.

L’état des lieux d’entrée relève que le meuble avec miroir au-dessus du lavabo dans la salle de bain est en « état d’usage paisible ». En revanche, il ressort du procès-verbal de constat valant état des lieux sortant dressé par un commissaire de justice, que les fils électriques et les spots du meuble mural de la salle de bain pendaient. Dès lors, le remplacement de l’appareillage électrique de ce meuble mural doit être mis à la charge de la défenderesse.

L’état des lieux d’entrée mentionne que le détecteur de fumée (DAAF) dans le hall d’entrée fonctionne. Le procès-verbal d’état des lieux sortant ne porte aucune mention relative au DAAF dans le hall d’entrée. Faute de démontrer un désordre relatif au DAAF, aucune indemnisation ne sera mise à la charge de la défenderesse à ce titre.

En outre, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée fait état de plusieurs éléments électriques à remplacer :
- « électricité - douille » dans le hall d’entrée noté « dégradé, à remplacer » ;
- « électricité - douille » dans la salle de bain notée « état d’usage paisible », avec la mention « à remplacer »,
- « électricité - douille » dans le séjour indiqué « état d’usage paisible » avec la précision « manque cache prise »,
- « électricité - douille » dans la cuisine notée « état d’usage paisible », avec la mention « manque cache prise »,
- « électricité - douille » dans la chambre 1 notée « état d’usage paisible », avec la mention « manque cache prise »,
- « électricité - douille » dans la chambre 2 indiquée en « état d’usage paisible » mais avec la mention « à remplacer »,
- « douille » dans la salle de bain indiquée en « état d’usage paisible » mais avec la mention « à remplacer ».

Rien n’est mentionné dans le procès-verbal d’état des lieux sortant quant aux caches prises et aux douilles.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, seul le remplacement de l’appareillage électrique du meuble mural de la salle de bain sera mis à la charge de la défenderesse. Il est à ce titre regrettable que la facture n’indique pas les pièces concernées par les travaux d’électricité.

Dans ces conditions, Madame [F] [X] reste redevable d’une somme qu’il convient d’évaluer à 170,00 euros au titre des travaux d’électricité.
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [X] à payer à la société BATIR ET [H] la somme de 4896,10 euros au titre des frais de remise en état du logement lui étant imputables suite à son départ des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [F] [X], dont la mauvaise foi ne peut uniquement être déduite du défaut de paiement de la somme demandée, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par la société BÂTIR ET [H] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS