TJ 69123, 13 août 2026, RG 26/00306

ORDONNANCE DU : 13 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00306 - N° Portalis DB2H-W-B7K-3YMI
AFFAIRE : SCPI NCAP EDUCATION SANTE C/ S.A.S. MICROBABY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Catherine COMBY, lors du délibéré
Madame Lorelei PINI, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCPI NCAP EDUCATION SANTE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elise BALMER, avocat au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Clarisse MOUTON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. MICROBABY,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Céline GARCIA, avocat au barreau de LYON, avocat postulant

Débats tenus à l'audience du 1er Juin 2026

EXPOSE DES FAITS

Par acte notarié en date du 4 mai 2016, la société ALEXBRUDEN CAPITAL a consenti à la société ZAZZEN COMMUNAUTE ENFANTINE, un bail commercial en l’état futur d’achèvement, portant sur des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 1]. Ce bail était consenti pour une durée de 9 années et un mois, en contrepartie d’un loyer annuel de base de 35.833,00 €, hors charges, hors taxes, payable par quart trimestriellement et d’avance, avec une franchise de loyer pour les 4 premiers mois à compter de la mise à disposition des locaux, outre une provision pour charge d’un montant initial de 3.700,60 €. Il était prévu également le versement par le preneur d’un dépôt de garantie correspondant à 3 mois de loyer TVA incluse et hors charges.

Par avenant en date du 5 juillet 2016, la société ABC CONFLUENCE s’est substituée à la société ALEXBRUDEN CAPITAL, en sa qualité de bailleur.

Par courrier en date du 24 mars 2022, la société MICROBABY informait la société WHITEROCK, en sa qualité de dirigeant de la société ABC CONFLUENCE, de la fusion simplifiée intervenue entre la société ZAZZEN COMMUNAUTE ENFANTINE et la société MICROBABY, emportant transmission du contrat de bail au profit de cette dernière.

Postérieurement, la société NCAP EDUCATION SANTE est venue aux droits de la société ABC CONFLUENCE, en qualité de bailleur.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 janvier 2025, la société MICROBABY a délivré à la société NCAP EDUCATION SANTE un congé, avec effet au 4 août 2025. Les parties ont convenu de reporter la date de restitution au 30 septembre 2025. Le même jour, un constat de commissaire de justice a été dressé à la demande de la société NCAP EDUCATION SANTE, constatant l’état des lieux de sortie des locaux loués.

Par courrier recommandé en date du 21 octobre 2025, la société NCAP EDUCATION SANTE, invoquant des travaux de remise en état des locaux, a sollicité le règlement de la somme de 44.968,49 €, après imputation du dépôt de garantie d’un montant de 13.416,31 €, sur la base d’un devis de « remise en parfait état » d’un montant total de 48.654,00 € HT, transmis le 10 septembre 2025.

Par exploit du 28 janvier 2026, la société SCPI NCAP EDUCATION SANTE (ci-après la SCPI NCAP) a assigné la société MICROBABY devant le juge des référés de [Localité 2] aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 12 mai 2026, de :

Déclarer recevable et bien fondée la demande formée par la SCPI NCAP EDUCATION SANTE ;Condamner par voie de conséquence la SAS MICROBABY à payer à la SCPI NCAP EDUCATION SANTE, une provision d’un montant total de 59 965,87 euros correspondant à :14.997,38 € au titre du solde des loyers, charges et frais dus en exécution du bail, assortis des intérêts au taux légal majorés de 2 points à compter du 30 septembre 2025 à titre de provision ;44.968,49 € au titre des travaux de remise en état après compensation avec le dépôt de garantie détenu par le bailleur, à titre de provision ;Condamner enfin la SAS MICROBABY à payer à la concluante la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure ainsi qu’aux entiers dépens ;Débouter la SAS MICROBABY de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.La SCPI NCAP fait valoir les éléments suivants au soutien de ses demandes :

Sur le montant de la créance au titre des loyers impayés, la SCPI NCAP relève qu’elle applique des pénalités de retard parce que la société MICROBABY n’a pas respecté son obligation de payer ses loyers à échéance. Le bailleur se considère fondé à répercuter les frais de commandement de payer au preneur, étant précisé que le coût de l’état des lieux de sortie, d’un montant total de 600 € TTC, a bien été partagé par moitié entre preneur et bailleur.

Sur les pénalités appliquées, la SCPI NCAP relève que le bail comporte une clause pénale dont l’objet est distinct des intérêts moratoires avec lesquels elle peut se cumuler. Les frais facturés sont ceux rendus nécessaires par les manquements du preneur à ses obligations de paiement des loyers, le bailleur ayant dû avoir recours à plusieurs reprises à des commandements de payer et frais dont la charge doit légitimement peser sur le preneur défaillant. Enfin, le bailleur sollicite l’application du taux d’intérêt conventionnel à compter du départ du locataire le 30 septembre 2025.

Sur l’état des locaux, la SCPI NCAP expose que l’état des lieux de sortie met en exergue que, si globalement les locaux ont été rendus en assez bon état, des dégradations ont été commises, alors qu’ils ont été loués neufs. Le bailleur relève que l’entretien des locaux n’a pas été conforme aux stipulations contractuelles qui imposent d’entretenir les lieux en parfait état, puis de les restituer en parfait état d’entretien, de propreté et de réparation.

La SCPI NCAP EDUCATION SANTE a fait établir un devis de réparation, auprès de la société HIB PROJECT le 10 septembre 2025, qu’elle a adressé à la société MICROBABY par courrier recommandé du 21 octobre 2025. La SCPI NCAP rappelle que le bail prévoit que le locataire conservera à sa charge toutes les réparations qui seraient nécessaires au bon fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble y compris la vétusté. Dès lors, aucune contestation sérieuse quant au paiement du devis n’est recevable.

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La société MICROBABY demande, dans ses conclusions notifiées par voie RPVA le 29 avril 2026, de :

A titre principal,

- Limiter le montant de la créance, non sérieusement contestable, de la société NCAP EDUCATION SANTE au titre du solde locatif, à la somme de 8.022,23 € ;
- Constater l’existence de contestations sérieuses sur les sommes appelées au titre des pénalités forfaitaires de 10%, des frais de procédure injustifiés et des intérêts majorés ;
- Constater l’existence de contestations sérieuses sur les sommes réclamées au titre des travaux de remise en état à neuf des locaux ;

En conséquence,

- Ordonner la compensation des sommes dues par la société MICROBABY au titre des loyers, provision sur charges et taxes avec le dépôt de garantie versé à la société NCAP EDUCATION SANTE à hauteur de 13.416,31 € ;

- Dire n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées par la société NCAP EDUCATION SANTE ;

A titre reconventionnel,

- Condamner la société NCAP EDUCATION SANTE à restituer à la société MICROBABY la somme de 5.394,08 € au titre du solde du dépôt de garantie après compensation ;

En tout état de cause,

- Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formées par la société NCAP EDUCATION SANTE ;
- Condamner la société NCAP EDUCATION SANTE à verser à la société MICROBABY la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société NCAP EDUCATION SANTE aux entiers dépens de l’instance.

La société MICROBABY fait valoir les éléments suivants au soutien de ses demandes.

Elle reconnait ne pas avoir procédé au paiement de la totalité des loyers. Toutefois, elle considère que doivent être déduites du montant de la somme exigible les pénalités forfaitaires et intérêts majorés. Ces pénalités doivent s’interpréter comme des clauses pénales qui ne peuvent se cumuler et doivent être déclarées excessives. Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur ces pénalités contractuelles, lesquelles se heurtent à une contestation sérieuse.

La société MICROBABY conteste le montant des frais de procédure qui lui sont imputés. Aucun justificatif n’est produit aux débats permettant de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. En outre, s’agissant des frais d’état des lieux de sortie, il est constant qu’en l’absence de stipulation contractuelle expresse mettant ces frais à la charge exclusive du preneur, ceux-ci doivent être supportés par moitié entre le bailleur et le locataire. Ainsi, l’ensemble de ses demandes doivent être rejetées car relevant du juge du fond.

La société MICROBABY indique qu’à la suite du congé commercial délivré le 30 janvier 2025, elle a quitté les lieux loués le 30 septembre 2025. Nonobstant la restitution des locaux, la société NCAP EDUCATION SANTE devait conserver le dépôt de garantie versé. La retenue du dépôt de garantie par la société NCAP EDUCATION SANTE devra donc faire l’objet d’une compensation avec les sommes restant dues par la société MICROBABY au titre des loyers et provisions sur charges à hauteur de 8.022,23 €.

Ainsi, après imputation du dépôt de garantie, la créance alléguée par la société NCAP EDUCATION SANTE se trouve intégralement éteinte, et fait apparaître un solde au profit de la société MICROBABY d’un montant de 5.394,08 €.

Sur le montant des travaux de remise en état des locaux, la société MICROBABY relève plusieurs contestations sérieuses. Aucune stipulation contractuelle ne met à la charge du preneur une obligation de remise à neuf des locaux. Aucune stipulation contractuelle ne prévoit une restitution des locaux dans leur état d’origine, ni la suppression des aménagements réalisés par le preneur au cours du bail. Or, le devis envoyé après le départ du locataire s’analyse, en réalité, en une remise à nu totale des locaux, excédant très largement de simples réparations locatives. Le bail ne met à la charge du preneur aucune obligation de restitution des locaux dans leur état d’origine, ni de dépose des aménagements réalisés en cours de bail par le preneur. Il s’ensuit que la société NCAP EDUCATION SANTE ne rapporte nullement la preuve de dégradation imputable à la société MICROBABY, laquelle lui incombe.

L’audience a eu lieu le 1er juin 2026. Le délibéré a été fixé au 3 août 2026 et prorogé au 13 août 2026.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile dispose « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Sur le paiement provisionnel des loyers

En l’espèce, la SCPI NCAP EDUCATION SANTE sollicite le paiement de la somme de 14.997,38 € selon décompte arrêté 30 septembre 2025. Elle indique que le dépôt de garantie n’a pas pour vocation de suppléer le refus du locataire de répondre de son obligation de paiement des loyers. Ainsi, elle considère qu’il est légitime d’appliquer les pénalités de retard prévues à l’acte authentique. La SCPI NCPA rappelle que la stipulation d’un intérêt moratoire majoré est parfaitement licite et ne constitue pas une clause pénale, le bail du 4 mai 2016 comportant une clause pénale dont l’objet est distinct des intérêts moratoires avec lesquels elle peut se cumuler.
La société MICROBABY reconnait être redevable au titre des loyers de la somme de 8.022.23€, mais conteste les sommes supplémentaires réclamées par le bailleur dans le calcul du solde.

La société MICROBABY considère que les sommes réclamées par la société NCAP EDUCATION SANTE d’une part, au titre d’une majoration forfaitaire de 10% directement imputée dans l’extrait locatif, et d’autre part, au titre des intérêts de retard majorés sollicités à compter du 30 septembre 2025 sur l’ensemble des sommes, conduisent à une double sanction du retard de paiement de la société MICROBABY qui est lié à des difficultés de trésorerie. Ces demandes devront être rejetées car relevant selon elle du juge du fond.

Sur ce le juge des référés :

Les demandes en paiement de pénalités contractuelles s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

La société MICROBABY sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 8.022.23€ au titre des loyers impayés.

Sur le paiement provisionnel des travaux de remise en état des lieux :

En l’espèce, la SCPI NCAP EDUCATION SANTE expose que le contrat de bail stipule que les locaux commerciaux doivent être restitués en parfait état. Or, le procès-verbal de constat, dressé par un commissaire de justice le 30 septembre 2025, fait état de locaux qui ont été laissés majoritairement en état d’usage, certaines tâches et traces de reprise ayant été relevées. Le bail précisait que le preneur était tenu d’aménager les locaux loués dans un état brut et que toutes les réparations qui seraient nécessaires au bon fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble, y compris la vétusté, seraient à sa charge. En effet, le « parfait état » mentionné dans le bail doit s’entendre comme la possibilité pour le bailleur de donner à bail les locaux restitués sans travaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ainsi, le montant du devis, dressé par la société HIB PROJECT le 10 septembre 2025, à hauteur de 48.654€, apparaît pleinement justifié.

La société MICROBABY conteste l’imputabilité des travaux prévus dans le devis de la société HIB PROJECT. Elle indique qu’aucune stipulation contractuelle ne met à la charge du preneur une obligation de remise à neuf des locaux et qu’aucune stipulation contractuelle ne prévoit une restitution des locaux dans leur état d’origine et la suppression des aménagements réalisés par le preneur au cours du bail. Or, le devis émis le 10 septembre 2025 par la société HIB PROJECT, d’un montant de 48.654 € HT soit 58.384,80 € TTC, prévoit notamment la dépose de tous les faux plafonds, la dépose des sols (PVC et carrelage) et la dépose des éléments de cuisine. Ainsi, la société MICROBABY considère qu’un tel devis s’analyse, en réalité, en une remise à nu totale des locaux, excédant très largement de simples réparations locatives.

Sur ce le juge des référés

Le contrat de bail, en date du 4 mai 2016 stipule, à la clause « RESTITUTION DES LIEUX » (page 21) : « En cas de départ du Preneur en cours ou en fin de Bail, ce dernier devra restituer les lieux en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives le tout à ses frais exclusifs.
Les lieux seront restitués libres, vides de tous meubles meublant, marchandises et occupants.
Un mois avant de déménager, le Preneur devra préalablement à tout enlèvement même partiel du mobilier, justifier par la présentation des acquits, du paiement des contributions à sa charge, tant pour l'année écoulée que pour l'année en cours, et de tous les termes de loyers et de charges, et communiquer au Bailleur sa future adresse.
A cet effet, à la demande du Preneur, un mois au plus tard avant l'expiration du bail, il sera procédé contradictoirement à un pré-constat de l'état des lieux. Le Bailleur indiquera alors au Preneur la liste des réparations et remises en état incombant à ce dernier, laquelle pourra, le cas échéant, être amendée en cas d'apparition de désordres nouveaux postérieurement au pré-constat.
Le Preneur devra faire exécuter à ses frais l'ensemble de ces réparations et remises en état pour la date d'échéance du bail ou lors de son départ effectif.
Au plus tard au jour de l'expiration du présent bail, le Bailleur indiquera au Preneur la liste des réparations, remises en état, charges d'entretien non effectuées par le Preneur.
Dans l'hypothèse où le Preneur ne réaliserait pas les réparations dans les délais convenus, le Bailleur fera réaliser lui-même les travaux de remise en état, aux frais du Preneur.
Le Preneur sera alors débiteur envers le Bailleur d'une indemnité d'occupation égale au dernier loyer contractuel majoré de vingt (20) % outre le paiement des charges et taxes, calculée prorata temporis durant l'immobilisation des lieux nécessaire à la réalisation des réparations incombant au Preneur au-delà de la date d'expiration du bail ».

En l’espèce, il est constant que les parties n’ont pas appliqué les stipulations contractuelles prévoyant un pré-constat de l’état des lieux contradictoire avant le départ du preneur ainsi qu’une procédure contradictoire visant à établir l’état des travaux à réaliser.

Cependant, il ressort clairement des stipulations contractuelles qu’en cas de départ du Preneur en cours ou en fin de Bail, ce dernier devra à ses frais exclusifs, restituer les lieux en parfait état d'entretien, de propreté et de réparations locatives.

Or, le constat de commissaire de justice fait état de locaux en état d’usage.

Ainsi, les demandes de paiement relatives à la remise en état de lieux, dans la limite des pouvoirs du juge des référés, ne se heurtent à aucune contestation sérieuse à la hauteur de la somme provisionnelle de 20 000 euros au regard du devis de la société HIB PROJECT du 10 septembre 2025.
Par conséquent, il convient de condamner la SAS MICROBABY à payer à la SCPI NCAP EDUCATION SANTE la somme de 20 000 euros à titre provisionnel au titre des travaux de remise en état.

La somme provisionnelle de 13 416,31 euros versée au titre du dépôt de garantie sera compensée avec les sommes provisionnelles dues par la société MICROBABY.

Sur les demandes accessoires :

La SAS MICROBABY sera condamnée à payer la somme de 2000 euros à la SCPI NCAP EDUCATION SANTE.

La SAS MICROBABY sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS