TJ 75056, 13 août 2026, RG 24/10526

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Abdoulaye CISSE

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître [K] [Y]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/10526 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KKQ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 13 août 2026

DEMANDEURS
-Monsieur [H] [F] [J] [M], demeurant [Adresse 1]
-Monsieur [U] [O] [L] [M], demeurant [Adresse 2] (MAROC) -
- Madame [S] [D] épouse [M] (décédée) demeurant [Adresse 3]
- Madame [T] [Z] [V] [M], demeurant [Adresse 4] (Belgique) -
tous représentés par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0076

DÉFENDEURS
-Monsieur [N] [E] [A], demeurant [Adresse 5]
-Madame [G] [R], demeurant [Adresse 5]
tous deux représentés par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 août 2026 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière

Décision du 13 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/10526 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KKQ

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 4 octobre 2021 et prenant effet le 15 octobre 2021, Mme [Q], aux droits et obligations de laquelle vient l'indivision [M], se composant de M. [H] [M], M. [U] [M], Mme [S] [M] née [D] et Mme [T] [M], a donné à bail à M. [N] [E] [A] et [G] [R] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour une durée de 3ans renouvelable.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 avril 2024, l'indivision [M] a délivré un congé avec offre de vente aux locataires, pour le 14 octobre 2024, au visa de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Suivant acte de Commissaire de Justice, en date du 23 octobre 2024, l'indivision [M] a fait assigner M. [N] [E] [A] et [G] [R] afin que le tribunal, sous le bénéfice du rappel de l' exécution provisoire de droit:

A titre principal: constate l'acquisition de la clause résolutoire au 23 juillet 2024, prononce en conséquence l'expulsion des locataires et les condamne au paiement d'une indemnité d'occupation et à un arriéré de loyers et charges.

A titre subsidiaire:

- juge régulier et valide le congé pour vente délivré le 12 avril 2024 à effet au 14 octobre 2024, M. [N] [E] [A] et [G] [R] ayant implicitement refusé l'offre de vente des bailleurs dans le délai de deux mois imparti,
- constate que M. [N] [E] [A] et [G] [R] sont en conséquence occupants sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024,
- ordonne leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à défaut de libération des lieux à compter de la signification de la décision à intervenir,
- les condamne au paiement :
. d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui seraient dus si le bail s'était poursuivi, soit 1323€, à compter du 14 octobre 2024, et ce, jusqu'à la libération des lieux,
. d'une somme de 4277€ au titre des arriérés de loyers et charges impayés au 12 septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

. d'une indemnité de 2000€ sur le fondement de l'article 700 Code de procédure civile,
. des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 11 mai 2026, l'indivision [M] a par l'intermédiaire de son conseil, déclaré maintenir l'intégralité de ses demandes, mais a précisé inverser les demandes à titre principal et subsidiaire, afin de solliciter à titre principal la validation du congé vente délivré.

La demande au titre de l'indemnité d'occupation est portée à la somme provisionnelle de 1377,24€ et la demande au titre de l'arriéré locatif dû à la somme de 13 176,88€ au mois de mai 2026 inclus. Enfin la demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile est portée à 2500€ .

M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] représentés par leur conseil, ont sollicité:

A titre principal:

- le rejet de toutes les demandes des consorts [M],
- de voir juger :
. que le commandement de payer est dépourvu de tout fondement, dès lors qu'aucun impayé n'est établi et que les loyers ont toujours été réglés, compte tenu de la réduction de loyer de 400€ accordée dès l'origine du bail, et jusqu'à l'accomplissement de travaux, jamais réalisés,
. que la clause résolutoire est inopérante, faute d'impayés effectifs, et la créance alléguée par les bailleurs étant dès lors purement fictive et l'argumentation des demandeurs sur l'absence de nécessité de travaux et la révocation de l'accord de réduction étant formellement démentie par les propos écrits de M. [H] [M],
. que le congé pour vente délivré le 12 avril 2024 est entaché de nullité pour fraude et détournement de procédure, intervenant dans un contexte de conflit aigu, et constituant en réalité une mesure purement vexatoire et de représailles, et le prix proposé étant également manifestement artificiel compte tenu de l'état de l'appartement, et qu'en conséquence le bail liant les parties a été reconduit dans les conditions prévues par l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989,

- de débouter l'indivision [M] de ses demandes tendant à voir prononcer l'expulsion de M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R], et de fixation d'une indemnité d'occupation, et enfin de condamnation provisionnelle à la somme de 11 359,92€, faute de créance certaine, liquide et exigible.

A titre subsidiaire:

- de voir juger que les consorts [M] ont manqué à leurs obligations légales et contractuelles en n'exécutant pas les travaux nécessaires pour délivrer un logement conforme aux exigences de décence et que ce manquement engage leur responsabilité contractuelle et a causé aux locataires un préjudice matériel, de jouissance et moral,

- en conséquence les condamner à verser à M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] la somme totale de 10 000€ ventilée comme suit
. 3000€ au titre de la réduction judiciaire du loyer,
. 6000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice moral,
. 1000€ pour résistance abusive.

A titre extrêmement subsidiaire:

- accorder, dans l'hypothèse où, par extraordinaire, le tribunal retiendrait l'existence d'un quelconque arriéré locatif, les délais les plus larges pour apurer la dette, et qu'en cas de délai accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

En tout état de cause:

- condamner les consorts [M] à verser à M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] la somme de 2000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et au paiement des entiers dépens de l'instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Attendu qu'aux termes de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur, le locataire étant déchu de tout titre d'occupation des locaux loués à l'expiration de ce délai;

Que M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] n'ont pas accepté l'offre de vente dans les deux premiers mois du délai de préavis;

Que dès lors par suite du congé délivré par le propriétaire bailleur le 12 avril 2024, avec offre de vente devenue caduque le 12 juin 2024, le bail s'est trouvé résilié le 14 octobre 2024 à minuit, date de son échéance, la date de prise d'effet du bail constituant le point de départ du contrat;

Que M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] sont donc occupants sans droit ni titre depuis lors;

Que le tribunal doit en conséquence ordonner leur expulsion, dans les conditions et délais légaux, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et fixer au montant du loyer qui aurait été appliqué si le bail s'était poursuivi, charges en sus, l'indemnité d'occupation due par les défendeurs à compter du 15 octobre 2024, et ce jusqu'à la libération effective des lieux;

Que M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] demandent de voir déclarer nul le congé, pour fraude, ayant été délivré dans un contexte de conflit aigu portant sur la décision unilatérale et abusive des bailleurs de supprimer la réduction de loyer de 400€ par mois accordé depuis l'origine du bail, par l'Agence MANSION en charge de la gestion du bien, suite à une fuite survenue le 7 octobre 2021 et ayant pour origine les parties communes de l'immeuble, et ce avant leur entrée dans les lieux, et ayant semble-t-il dégradé le plancher en bois du couloir (plancher de l'entrée selon le courrier de l'Agence SPABI aux locataires en date du 21 mars 2023 et évoquant les travaux envisagés par les bailleurs, après accès de l'entreprise GEOP dans les lieux;

Qu'ils exposent notamment que des courriels de M. [H] [M] évoquent des travaux par l'entreprise GEOP qui avait été chargée de la remise en état de l'appartement et qui confirmait que le couloir était bien endommagé, et d'autres pièces également mais sans autre précision;

Que l'indivision bailleresse qui était que nu-propriétaire fait part dans ses conclusions qu'elle n'avait pas contesté l'existence de travaux à réaliser dans l'appartement consécutifs au dégât des eaux au vu de la correspondance entre le gestionnaire du bien et les locataires, et faisant preuve de bonne volonté il se sont rapprochés d'une entreprise et face à un blocage de la situation, les travaux devant être reportés à la demande des locataires, puis de l'assureur du bien, la société MMA, auprès de laquelle avait été déclaré en son temps le sinistre DDE qui leur a indiqué qu'il n'y avait aucun dommage dans l'appartement lié au sinistre;

Que les bailleurs exposent qu'effectivement, suite aux constatations faites sur place par l'expert de l'assureur et en présence du locataire, il leur a été confirmé par la MMA en mai 2024 qu'il n'a pas été observé de dommages au sol ou murs de l'appartement, en lien avec le refoulement de la chute collective par le bac à douche de la salle de bain et que dès lors la demande travaux ne pouvait être validée;

Que la reprise demandée par l'indivision [M] du versement complet du loyer à partir de janvier 2024 comme appliqué paraît dès lors légitime et fondée;

Que dès lors la dette de loyer et charges est également fondée et justifiée par le relevé de compte locataire produit à hauteur de 13 176,88€ au mois de mai 2026 inclus;

Que dans ces conditions il n'y a pas de contexte aigu particulier de nature à empêcher les bailleurs de délivrer un congé pour vente conformément à leur intention;

Qu'il y a lieu de préciser en outre que la fraude ne se présume pas et que le bailleur doit pouvoir décider de vouloir mettre en vente son bien libre de toute occupation pour s'assurer de meilleures conditions de vente, du moment que son intention de vente est bien réelle;

Qu'en l'espèce l'indivision [M] est devenue propriétaire du bien à la suite du décès de Mme [Q] et elle n'était pas au fait des conditions et termes de la réduction de loyer accordée par l'Agence MANSION, et a fait preuve de bonne foi en voulant faire effectuer des travaux qui semblaient annoncés et nécessaires jusqu'aux constatation faites par l'expert de l'assurance dont Mme [C] [P], conseillère relation client, ne fait que transmettre les conclusions de l'expert, qui en l'état ne sont contredites par aucune pièce versée aux débats par les locataires eux-mêmes qui se contentent de prétendre dans leurs écritures que le logement a subi l'existence d'un dégât des eaux affectant gravement le logement, et qui porterait atteinte aux exigence de décence rappelées par la loi du 6 juillet 1989;

Qu'ils formulent à ce titre des demandes reconventionnelles en prétendant que l'usage normal du logement est affecté par ces infiltrations et traces d'humidité (sans autres précisions) et qui remontent à octobre 2021, mais sans produire de justificatifs, et sans justifier non plus la demande d'indemnisation supplémentaire du trouble de jouissance allégué (en plus de la diminution de 400€ déjà consentie) et sans avoir eux même formulé de demandes de travaux précis auprès des bailleurs, notamment avec mise en demeure;

Qu'ils ne justifient en l'état d'aucun préjudice permettant de les indemniser à hauteur de la somme complémentaire de 3000€, ni non plus au titre d'une résistance abusive, et encore moins au titre d'un préjudice moral, alors qu'ils ont déjà bénéficié d'une réduction substantielle de loyer de 400€ par mois de janvier 2021 (selon le courriel du 27 décembre 2021 de Mme [R] à M. [X] [W] de l'Agence MANSION et le courriel en réponse de celui-ci en date du 28 décembre 2021) à décembre 2023 inclus, pour un dommage qui s'est avéré non démontré en définitive, étant rappelé qu'ils ne produisent aucun document ou pièce de nature à démontrer l'existence des dommages invoqués et les travaux nécessaires pour y remédier ( pas de devis d'entreprise, de constat d'huissier, de rapport d'expert, de déclaration de dégât des eaux, ni d'échanges avec leur propre assurance, voire des photos actualisées etc ) ;

Que les défendeurs ne démontrent pas non plus que le prix de vente proposé serait manifestement artificiel et dissuasif, par rapport à un appartement fortement endommagé, en l'absence de toute évaluation de ce bien produite ou de biens similaires et de constat sur l'état du bien;

Que le tribunal ne perçoit pas non plus de caractère punitif dans le congé délivré
par une indivision souhaitant vendre le bien commun;

Que le tribunal estime en conséquence que le congé délivré est régulier et et qu'il doit être validé et rejette dès lors la demande tendant à voir déclarer nul le congé vente pour fraude;

Que le tribunal rejette également l'ensemble des demandes reconventionnelles en l'absence de faute contractuelle démontrée des bailleurs, et de preuve de dommages subis et persistants, et également en l'absence de préjudice matériel, de jouissance ou moral démontrés en conséquence;

Qu'il n'y a pas lieu non plus d'accorder un délai supplémentaire à M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] pour quitter les lieux, en raison notamment des délais de fait depuis la date d'effet du congé, et de l'absence de justificatifs sur la situation du couple, seuls les avis d'impôt sur les revenus 2022 et 2023 de Mme [R] étant produits, mentionnant que 1,5 parts et M. [E] [A] n'y figurant pas et également seuls les bulletins de paye de Mme [R], ce qui ne permet pas non plus de faire droit à la demande de délais de paiement;

Attendu qu'il résulte de l'historique du décompte locataire que M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] restent redevables des loyers et charges impayés pour la période du mois de novembre 2023 à mai 2026 de la somme de 13 176,88€;

Qu'il convient de les condamner au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision;

Qu'il y a lieu également de les condamner au paiement d'une indemité d'occupation égale au montant du loyer et charges ( actuellement la somme de 1377,24€ par mois), à compter du 15 octobre 2024, date d'effet du congé délivré.

Attendu qu'il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile;

Que M. [N] [E] [A] et Mme [G] [R] qui succombent seront enfin condamnés à payer à l'indivision [M] la somme de 1200€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2024.

PAR CES MOTIFS,