TJ 75056, 13 août 2026, RG 26/02874

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Julie GIRY

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Magali DELATTRE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/02874 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFYO

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 13 août 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. NOVABEL,
[Adresse 1]
représentée par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

S.A.S. MIYO SERVICE,
[Adresse 2]
représentée par Me Julie GIRY, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [A] [R],
[Adresse 3]
représenté par Me Julie GIRY, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 août 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/02874 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFYO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2025, la SCI NOVABEL a consenti un bail de droit commun pour un logement donné en location à titre de logement de fonction à la SAS MIYO SERVICE pour y loger M. [A] [R], le bien étant situé au [Adresse 4], et comprenant deux caves et parking pour deux voitures, et ce pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4 408 euros, provision pour charges incluse.

Par acte de cautionnement signé le même jour, M. [A] [R] s’est porté caution solidaire de la SAS MIYO SERVICE.

Des loyers étant demeurés impayés par la SAS MIYO SERVICE, la SCI NOVABEL a fait délivrer au locataire par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026, signifié à la caution le 23 janvier 2026, un commandement de payer la somme principale de 22 040 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2026, la SCI NOVABEL a assigné son locataire, la SAS MIYO SERVICE, ainsi que la caution, M. [A] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 19 février 2026 et juger le bail résilié, et à défaut PRONONCER la résiliation judiciaire du bail en raison des différents manquements de la locataire à ses obligations contractuelles et légales,
- ORDONNER l’expulsion immédiate de la SAS MIYO SERVICE et de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe et notamment de M. [A] [R], et ce si besoin, sous astreinte de 50 euros par euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- CONDAMNER solidairement la SAS MIYO SERVICE et M. [A] [R] à payer les sommes suivantes :
*27 257,42 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges dus au 19 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,
* une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,
* 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les entiers dépens.

À l'audience du 22 juin 2026, la SCI NOVABEL sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant l’arriéré locatif à la somme de 36 108,82 euros au 16 juin 2026.

En défense, la SAS MIYO SERVICE et M. [A] [R] étaient représentés par leur conseil. Il a été sollicité le renvoi du dossier précisant, sans toutefois solliciter la requalification du bail, remettre en question la réalité du bail code civil lequel vise en réalité à contourner la loi sur l’encadrement du loyer. Les défendeurs soutiennent avoir eu des difficultés de trésorerie et être en capacité de régler le loyer et sollicitent des délais d’un an à compter du 1er octobre 2026.

La demanderesse a versé le 22 juin 2026 un décompte actualisé au 16 juin 2026. Ce décompte, non versé aux débats lors de l’audience, et alors que la demanderesse s’est opposée au renvoi sollicité par la défenderesse pour se mettre en état, sera par conséquent rejeté, pour garantir le principe de la contradiction.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande d’acquisition de clause résolutoire

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le bail conclu le 27 mars 2025 contient une clause résolutoire en cas d’impayé visant un délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2026 au locataire et le 23 janvier 2026 à la caution.

Ce commandement de payer somme le locataire de régler la somme de 22 040 euros en principal sous un mois.

Or la bailleresse verse un décompte au 19 février 2026 de 22 040 euros, soustraction faite des frais de procédure (pièce 6, demandeur), attestant que cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti.

Il est ainsi constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 19 février 2026.

En outre, les défendeurs n’apportant aucun élément pour contester cette créance, ces derniers seront solidairement condamnés à verser cette somme de 22 040 euros au demandeur.

En l’absence de tout élément justificatif des difficultés évoquées par les défendeurs pour s’acquitter de cette somme et alors qu’ils déclarent à l’inverse être en capacité de la régler, il conviendra de rejeter la demande de délais de paiement sollicitée.

Il convient en outre d’ordonner l’expulsion de la SAS MIYO SERVICE ainsi que de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il conviendra donc de condamner solidairement la SAS MIYO SERVICE et M. [A] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 4 408 euros par mois, selon les termes précisés au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu en outre de prononcer une astreinte de 50 euros par jour de retard afin de rendre cette sanction effective.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI NOVABEL et M. [A] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils se verront en outre condamnés à verser la somme de 2000 euros (deux milles euros) au titre des frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,