TJ 75056, 13 août 2026, RG 26/04912

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à :

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Margot SAURE
Me Christophe BORÉ

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/04912 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFYM

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le 13 août 2026

DEMANDEURS

Monsieur [B] [X],
[Adresse 1]
représenté par Me Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

Madame [J] [H] [X]
[Adresse 1]
représentée par Me Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

Monsieur [K] [H] [X]
[Adresse 1]
représenté par Me Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [I],
[Adresse 2]
représenté par Me Margot SAURE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [C] [I],
[Adresse 3]
représenté par Me Margot SAURE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [P] [D],
[Adresse 2]
représenté par Me Margot SAURE, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [O] [D],
[Adresse 4]
représenté par Me Margot SAURE, avocat au barreau de PARIS,
Décision du 13 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/04912 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFYM

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 août 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2024 prenant effet le 24 septembre 2024, les consorts [X] [H], indivisaires représentés par un mandataire, ont donné à bail à usage d’habitation meublé à M. [P] [D] et M. [G] [I] un appartement sis [Adresse 2] (10e étage) moyennant un loyer mensuel de 1 770 euros outre une provision sur charges de 120 euros.

Par deux actes distincts du même jour, M. [C] [I] et M. [O] [D] se sont portés cautions solidaires des engagements souscrits par les deux colocataires au titre dudit bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 22 680 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 10 mars 2026, les locataires M. [P] [D] et M. [G] [I] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour :
Constater le manquement aux obligations légales et contractuelles de l’indivision [X]-[H] dans l’exécution du contrat de bail,Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite dans la jouissance du bien loué par l’indivision [X]-[H],
En conséquence,
Condamner l’indivision [X]-[H] à effectuer les travaux tendant à rendre le logement décent et assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,Dire que M. [P] [D] et M. [G] [I] pourront consigner les loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des dépôts, Condamner l’indivision [X]-[H] à verser à M. [P] [D] et M. [G] [I] la somme provisionnelle de 2 500 au titre de dommages et intérêts,Constater que M. [P] [D] et M. [G] [I] n’ont pu exécuter leur obligation locative au regard de la défaillance de l’indivision [X]-[H] à leur délivrer un RIB efficient,Constater la nullité du commandement de payer du 16 décembre 2025Condamner l’indivision [X]-[H] au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Suite à la réalisation des travaux par le bailleur, Messieurs [P] [D] et [G] [I] ont renoncé à leur procédure en référé.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 27 avril 2026, M. [B] [X], agissant tant en son nom propre qu’ès qualitès de ses deux enfants mineurs [J] [H] [X] et [K] [H] [X], ont assigné Messieurs [P] [D], [G] [I], outre leurs cautions solidaires, à savoir Messieurs [C] [I] et [O] [D], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les deux parties aux torts et griefs de Messieurs [P] [D] et [G] [I] et, en tout état de cause :
Ordonner l’expulsion de Messieurs [P] [D] et [G] [I] et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et celle d'un serrurier,Condamner solidairement Messieurs [P] [D] et [G] [I], et Messieurs [C] [I] et [O] [D] à payer aux consorts [X] [H] la somme de 30 240 euros au titre des loyers et charges au mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sous réserve de la fixation de l’indemnité d’occupation,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer majoré de 30 % sans préjudice des charges, à titre principal à compter du 16 février 2025 et à titre subsidiaire à compter du prononcé de la résiliation judiciaire, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et condamner solidairement Messieurs [P] [D] et [G] [I], et Messieurs [C] [I] et [O] [D] à payer cette indemnité aux consorts [X] [H],Condamner solidairement Messieurs [P] [D] et [G] [I], et Messieurs [C] [I] et [O] [D] à payer aux consorts [X] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner solidairement Messieurs [P] [D] et [G] [I], et Messieurs [C] [I] et [O] [D] aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 décembre 2025.
A l’audience du 22 juin 2026, les consorts [X]-[H], représentés par leur conseil, sollicitent :

A titre principal :
Débouter les défendeurs de leur demande d’annulation du commandement de payer,Déclarer acquise la clause résolutoire à la date du 16 février 2026 et constater la résiliation du bail liant les parties à cette date,Déclarer M. [I] et M. [D] occupants sans droit ni titre du logement loué à compter du 16 février 2026,
A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les deux parties aux torts et griefs de M. [I] et M. [D],
En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion de M. [I] et M. [D] et celle de tout occupant de leurs chefs au besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Messieurs [G] [I] et [P] [D] et leurs cautions solidaires Messieurs [C] [I] [O] [D] à payer aux consorts [X]-[H] la somme de 22 680 euros au titre des loyers et charges au mois de juin 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sous réserve de la fixation de l’indemnité d’occupation ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer majoré de 30% sans préjudice des charges, à titre principal à compter du 16 février 2026 et à titre subsidiaire à compter du prononcé de la résiliation judicaire, et ce jusqu’à la libération complète des lieux,Limiter à 5 000 euros l’indemnisation des troubles de jouissance subis par les défendeurs, Débouter les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires,Ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,Condamner Messieurs [G] [I] et [P] [D] et leurs cautions solidaires Messieurs [C] [I] [O] [D] à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
Au soutien de leurs demandes, les bailleurs exposent, concernant les problèmes de sanitaires et de fenêtre dans le logement, que les locataires ont, dès octobre 2024, rapidement informé le gestionnaire de la location des problèmes de sanitaires et que le bailleur a repris les choses en main réglant alors des difficultés importantes, les sanitaires et la fenêtre ayant été réparés en mars 2026. Ils indiquent que les locataires ont cessé les paiements de loyer de mai 2025 à mai 2026 car ils disaient ne plus posséder le RIB de l’agence mais celui du bailleur.

Les consorts [X]-[H], précisent, concernant la nullité du commandement de payer, que l’indication d’un délai de deux mois au lieu de 6 semaines ne fait pas grief aux locataires car il leur est plus favorable ce qui dès lors n’entraine pas la nullité de l’acte. Ils indiquent maintenir la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Les consorts [X]-[H], concernant la demande de réduction des loyers du fait du trouble de jouissance entre octobre 2024 et mars 2026, indiquent ne pas s’opposer au principe mais au quantum sollicité par les défendeurs et proposent ainsi une réduction de 15% du loyer.

Ils s’opposent en outre à la demande de dommages et intérêts sollicitée, précisant qu’un même préjudice ne peut être réparé deux fois et que les demandes reconventionnelles formulées par les locataires, si elles étaient accordées, font disparaitre la dette.

En défense, Messieurs [P] [D], [G] [I] ainsi que leurs cautions solidaires Messieurs [C] [I] et [O] [D], représentés par leur conseil, sollicitent :

A titre principal :
Constater la nullité du commandement de payer délivré le 16 décembre 2025,
A titre subsidiaire :
Constater que Messieurs [G] [I] et [P] [D] n’ont pas pu exécuter leurs obligations locatives au regard de la défaillance de l’indivision [X]-[H] à leur délivrer un RIB efficient,
En tout état de cause :
Déclarer Messieurs [G] [I] et [P] [D] recevables et bien fondés en leurs demandes reconventionnelles,Constater le manquement à ses obligations légales et contractuelles de l’indivision [X]-[H], représentée par M. [X], dans l’exécution du contrat de bail, Constater que le logement donné à bail ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent tel que défini à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,Constater que cette indécence a affecté la jouissance paisible des lieux de M. [I] et M. [D] sur la période allant du 1er octobre 2024 au 31 mars 2026,
En conséquence,
Ordonner un dégrèvement des loyers dus à hauteur de 50% pour la période allant du 1er octobre 2024 au 31 mars 2026,Condamner l’indivision [X]-[H] à verser à M. [I] la somme de 7 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,Condamner l’indivision [X]-[H] à verser à M. [D] la somme de 7 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,Condamner l’indivision [X]-[H] au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, Messieurs [P] [D] et [G] [I], ainsi que Messieurs [C] [I] et [O] [D] exposent que, concernant le commandement de payer, l’annexe récapitulative des loyers n’y était pas ajoutée. Ils indiquent avoir été informés en juin 2025 par leur banque que le RIB de l’agence n’existait plus et disent n’avoir pas eu de moyen de contacter le bailleur. Les locataires précisent avoir demandé un RIB dès la réception du commandement de payer et avoir procédé au paiement des loyers dès réception.

Messieurs [P] [D] et [G] [I], ainsi que Messieurs [C] [I] et [O] [D], indiquent, concernant les sanitaires inutilisables dans le logement, maintenir leur demande de réduction du loyer de 50% outre celle au titre des dommages et intérêts car une partie du bien loué était inutilisable. Ils précisent vouloir quitter les lieux et sollicitent des délais de paiement si une partie de la dette était due. Les locataires exposent que les sanitaires étaient fonctionnels lors de l’état des lieux, les problèmes sont apparus après deux à trois semaines d’installation, que la fenêtre ouverte constamment ne permettait pas à un des locataires de dormir dans sa chambre. Messieurs [P] [D] et [G] [I], ainsi que Messieurs [C] [I] et [O] [D] précisent que ces problèmes ont durés 18 mois et que de nombreuses démarches ont été réalisées pour contacter le bailleur. Les locataires indiquent, pour l’un, être tailleur de pierre précieuse et, pour l’autre, être au chômage et ayant créé sa propre société dans le domaine de la finance.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale de constat d’acquisition de clause résolutoire

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 décembre 2025. Le commandement de payer prévoit un délai de deux mois accordé au bailleur pour solder leur dette.

La présence dans l’acte d’un délai de deux mois au lieu du délai de 6 semaines prévu par le contrat de bail pour solder la dette locative n’affecte pas sa validité dès lors que le délai est plus favorable aux parties. Dès lors, la demande des locataires tendant à la nullité du commandement de payer sera rejetée ce moyen ne leur faisant pas grief. Le commandement de payer demeure valide.

D’après l'historique des versements, la somme de 22 680 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

L’exception d’inexécution pour cause d’inefficience du RIB transmis par le bailleur, soulevée par les locataires, sera rejetée dès lors qu’ils connaissaient le RIB de M. [B] [X] puisqu’ils avaient procédé au virement du loyer du mois d’octobre 2024 sur son compte bancaire. De plus, ils disposaient de son adresse de messagerie durant cette période de non-paiement permettant un échange avec le bailleur.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 février 2026.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les consorts [X]-[H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les consorts [X]-[H] versent aux débats un décompte démontrant qu’au mois de juin 2026 inclus, Messieurs [P] [D] et [G] [I] leur devaient la somme de 26 575,92 euros. Toutefois, ils s’accordent avec les défendeurs pour ne retenir qu’une dette de 22 680 euros, équivalent à un an de loyer, soustraction faite des frais de procédure.

Messieurs [P] [D] et [G] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ces montants et reconnaissant le montant de la dette à l’audience, seront solidairement condamnés à payer ces sommes, équivalentes à un an de loyer, aux bailleurs. Messieurs [C] [I] et [O] [D], cautions indivisibles et solidaires des engagements souscrits seront condamnés à payer cette même somme aux consorts [X]-[H].

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 890 euros. Aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative des biens loués.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux consorts [X]-[H] et à leur mandataire.

2. Sur les demandes reconventionnelles formulées par Messieurs [G] [I] et [P] [D]

Sur les manquements du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent et à l’entretien des lieux loués
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L.173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée (…) ».

Le décret n° 2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que :
— le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;
— Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante ;
— Il permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6 de la même loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, Messieurs [G] [I] et [P] [D] se plaignent de l’état défectueux du logement en raison d’engorgements répétés des sanitaires à partir du mois d’octobre 2024 et jusqu’au mois d’avril 2026 (soit 18 mois), les rendant inutilisables et ayant contraints les locataires a user de systèmes alternatifs grandement inconfortables, de la dysfonction d’une fenêtre dans l’une des chambres entre le mois de novembre 2024 au mois de mars 2026 nécessitant d’être laissée en position fermée sans possibilité d’aération de la chambre, puis en position ouverte laissant ainsi un espace au froid et aux intempéries.

Plusieurs mails échangés entre l’agence MDB PATRIMOINE et Messieurs [G] [I] et [P] [D], entre M. [B] [X] et Messieurs [G] [I] et [P] [D], ainsi que des rapports et factures d’intervention de la société GF Entreprise et de la société HERVE THERMIQUE en date du 21 janvier 2025, 11 mars 2025, 4 avril 2025, 15 avril 2025 et 22 avril 2025 concernant le sanitaire, indiquent la nécessité de réaliser des travaux importants comprenant la dépose du toilette et l’ouverture du mur, et des rapports d’intervention en date du 9 février 2026 et 9 avril 2026 concernant la fenêtre constatent la nécessité de remplacer la poignée de celle-ci.

Les relances par courriels, la réalisation d’un procès-verbal de constat par commissaire de justice et la mise en demeure en date du 22 janvier 2026 délivrés à M. [B] [X] de réaliser les réparations, établissent la présence de manquements graves et répétés du bailleur à délivrer un logement décent et entretenu car aucun de ces travaux pourtant nécessaires n’ont été diligentés par le propriétaire aux fins d’endiguer définitivement le dysfonctionnement. Il n’est présenté aucune preuve d’intervention réalisée malgré les nombreuses sollicitations des locataires avant le mois de mars 2026 soit pendant une période de 18 mois.

Dans ces conditions, les preneurs apportent les preuves suffisantes à établir plusieurs manquement graves et répétés du bailleur à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence et d’entretien des lieux loués. Le logement n’étant pas inhabitable ou insalubre, les locataires ne pouvaient procéder à une exception d’inexécution, ils restent tenus du paiement mensuel régulier du loyer.

Sur la réduction du loyer
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est soumis à une obligation de délivrance d’un logement décent et entretenu.

Or, en l’espèce, dès le mois d’octobre 2024 et durant une période de 18 mois, les locataires Messieurs [G] [I] et [P] [D] ont été privés de la jouissance normale et paisible du logement qui leur avait été donné à bail par l’indivision [X]-[H]. En effet, les sanitaires sont devenus inutilisables et la fenêtre d’une des chambres a dû demeurer fermée pendant 10 mois puis en position ouverte jusqu’en mars 2026, date des travaux. Pendant cette période, les locataires ont été contraints d’user d’alternatives pour leurs besoins primaires et partager la même chambre pour ne pas subir les intempéries.

En égard aux désordres importants et persistants sur près d’un an et demi, il convient de réduire le montant du loyer à hauteur de 50% pendant cette période allant jusqu’à l’achèvement des travaux. Dès lors, le loyer sera abaissé à hauteur de 945 euros entre les mois d’octobre 2024 et mars 2026 inclus.

Ainsi, la réduction de loyer ainsi octroyée s’élève à la somme de 17 010 euros (945 euros X 18 mois) et l’indivision [X]-[H] sera condamnée à verser cette somme aux locataires.

Après compensation des sommes dues, les locataires restent ainsi redevables de la somme de 5 670 euros au bailleur (22 680 – 17 010 euros).

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, il pourra être accordé à Messieurs [G] [I] et [P] [D] un délai maximal de 24 mois pour solder la dette.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Messieurs [G] [I] et [P] [D] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 306 euros par mois durant 12 mois avec un solde à la dernière échéance afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Sur le trouble de jouissance
Messieurs [G] [I] et [P] [D] allèguent de l’inaccessibilité prolongée des sanitaires et de la défectuosité d’une des fenêtres comme étant constitutifs d’un trouble de jouissance imputable au bailleur. Les locataires sollicitent pour chacun la somme de 7 000 euros à titre d’indemnisation pour trouble de jouissance sur une période de 18 mois.

Le bailleur, M. [B] [X] estime que la somme forfaitaire n’est aucunement justifiée et s’oppose à l’octroi de dommages et intérêts estimant qu’indemniser le trouble de jouissance en plus d’une réduction de loyer aurait pour conséquence de réparer deux fois le même préjudice. Il ajoute qu’en cas d’accord d’une somme à titre de réparation, la dette disparaitrait car serait compensée par cette demande reconventionnelle et l’occupation de l’appartement durant cette période reviendrait gratuite pour les locataires.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…) ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les critères de décence. Ainsi « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. (…) ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements […] ».

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il incombe à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

Il appartient au preneur qui invoque un manquement du bailleur, d’en rapporter la preuve. Il lui revient également d’établir le lien de causalité que ce manquement présente avec le préjudice dont il demande réparation.

En l’espèce, le préjudice de jouissance est bien constitué pour l’ensemble des raisons évoquées ci-avant et justifiant de faire droit à la demande de réduction du loyer. Les défendeurs ne démontrent pas un préjudice distinct de celui qu’ils ont avancé pour solliciter une réduction de loyer.

Dès lors, et en raison du principe de réparation intégrale du préjudice, le dommage ne saurait être réparé deux fois et leur demande à titre de dommage et intérêt sera rejetée.

Leur demande sera ainsi rejetée.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Les consorts [H]-[X], qui succombent à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2 000 euros à la demande de Messieurs [G] [I] et [P] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, aucun élément ne fait apparaitre la nécessité de suspendre l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,