TJ 75056, 13 août 2026, RG 25/07706

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [N] [Z]
Madame [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07706 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAWAZ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 13 août 2026

DEMANDERESSE

S.A. TOIT ET JOIE,
[Adresse 1]
représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Z],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [B] [Z],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 août 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/07706 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAWAZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2022, La SA TOIT ET JOIE a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 547,89 euros hors charges.

Un emplacement de stationnement de parking n° 1023 a également été consenti à la même adresse ultérieurement au contrat de bail d’habitation.

Par actes de commissaire de justice du 22 et 23 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 292,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, ainsi que la somme de 629,88 euros au titre des loyers impayés de parking.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] le 12 novembre 2024.

Par assignations du 5 août 2025, La SA TOIT ET JOIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour solliciter la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de parking ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire relatif au bail d’habitation, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 8 034,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 12 janvier 2026, la jonction de la procédure 25-09009 avec la procédure 25-07706 a été ordonnée, aux fins d’une bonne administration de la justice, l’affaire ayant été enrôlée deux fois.

Par jugement du 12 mars 2026, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la réouverture des débats, du fait que la fiche de diagnostic social et financier fasse ressortir que le motif de l’impayé locatif résulte d’une diminution de ressources professionnelles du locataire exerçant dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique du fait de difficultés de santé. Il y est également précisé que le locataire a initié une procédure contre son employeur, celui-ci devant recevoir une indemnité à horizon mi-février 2026 lui permettant de faire face à sa dette locative.

A l’audience de réouverture des débats du 22 juin 2026, seule la demanderesse a comparu. Celle-ci a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement avisés, M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La SA TOIT ET JOIE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

La SA TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer la somme la somme principale de 6 292,68 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu’un second sommant de payer la somme de 629,88 euros au titre des loyers impayés de parking, visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ont respectivement été signifiés au locataire les 22 et 23 mai 2025.

Le délai de deux mois étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, d’après l'historique des versements, M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] n’ont pas réglé leur dette dans le délai imparti, malgré la réouverture des débats ordonnées à leur profit aux fins de justifier d’un éventuel apurement de leur dette. Au demeurant, aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 juillet 2025 à minuit, le parking devant être considéré comme un accessoire au logement et le commandement de payer visant le logement entrainant résiliation de l’accessoire.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, rien ne justifie que les défendeurs soient en mesure de régler leur dette locative. A l’inverse les décomptes produits témoignent qu’aucune reprise de paiement n’est survenue.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser La SA TOIT ET JOIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SA TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte à la date du 1er juin 2026 démontrant que M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] lui devaient à cette date la somme de 18 198,57 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 8 034,81 euros au 28 juillet 2025. M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] restent ainsi à devoir cette somme correspondant à l’arriéré locatif du logement et du parking.

M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] ne comparaissent pas et ne contestent donc pas cette dette. Ils seront ainsi condamnés solidairement à régler cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges du logement et du parking, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 888,77 euros euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA TOIT et JOIE ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [N] [Z] et Mme [B] [Z] dans le paiement des sommes dues.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

M. [N] [Z] et Mme [B] [Z], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à la charge de la bailleresse aussi les défendeurs seront solidairement condamnés à régler à la bailleresse la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,