TJ 75056, 13 août 2026, RG 26/03441

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [H] [J] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/03441 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFOK

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 août 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH,
[Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [J] [M],
[Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protectionas sistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 août 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 août 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03441 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFOK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2003, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [H] [J] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] (Hall 51, 5e étage, porte n°1208, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 363,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 186,26 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [J] [M] le 22 décembre 2025.

Par assignation du 2 mars 2026, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [J] [M] à défaut d’un départ volontaire des lieux loués, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 5 450,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 22 juin 2026, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative actualisée au 10 juin 2026 s’élève à 4 698,47 euros, terme du mois de mai 2026 inclus. L’établissement bailleur indique s’en rapporter à l’appréciation du juge concernant l’octroi de délais de paiement au locataire eu égard aux faibles échéances proposées et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur précise qu’un versement aurait été effectué le 13 juin 2026.

M. [H] [J] [M], qui comparait en personne, assisté de Mme [W] [M], sa fille, pour traduire si besoin, sollicite l’octroi de délais de paiement et propose le règlement de 40 euros par mois en plus du loyer courant.

Le locataire expose que sa femme est décédée en 2025 et que les obsèques ont coûté une somme importante d’argent. M. [H] [J] [M] indique être à la retraite depuis le mois de mai 2026 et percevoir à ce titre une pension mensuelle de 650 euros. Il précise que son loyer s’élève à 470 euros et qu’une demande d’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées est en cours de traitement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [J] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 décembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5 186,26 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 février 2026.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [H] [J] [M] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 40 euros par mois durant 36 mois en plus du loyer courant avec un solde à la dernière échéance afin de régler sa dette.

Au regard des frais engagés du fait des obsèques de son épouse courant 2025, lesquels ont contribué à créer cette dette locative, des efforts entrepris par M. [H] [J] [M] pour reprendre ses paiements et contribuer mensuellement à la résorption progressive de sa dette, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Toutefois, la somme de 40 euros mensuelle en sus du loyer étant actuellement insuffisante pour régler la totalité de la dette sur 36 mois, il appartiendra à M. [H] [J] [M], pendant le cours des délais de paiement, de réaliser les démarches nécessaires pour rembourser la dette (reprise d’activité professionnelle, intervention du fonds de solidarité logement…).

En cas de respect des modalités de paiement décrites ci-dessus et de paiement du complément de dette à l’échéance, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2026, M. [H] [J] [M] lui devait la somme de 4 382,2 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [J] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [J] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 477,70 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 février 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [J] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,