TJ 75056, 13 août 2026, RG 26/00486

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Isabelle DURAND

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00486 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2HX

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 13 août 2026

DEMANDEURS

Madame [G] [F] épouse [B],
[Adresse 1]
représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [D] [F],
[Adresse 2]
représenté par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [F],
[Adresse 3]
représenté par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [I] [F],
[Adresse 2]
représenté par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS

Madame [Y] [C] veuve de Monsieur [J] [F],
[Adresse 4]
représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [F] épouse [L],
[Adresse 5]
représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [F],
[Adresse 6]
représentée par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [T] [F],
[Adresse 7] à [Localité 2] BELGIQUE
Décision du 13 août 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00486 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2HX

représenté par Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [V],
[Adresse 8]
comparante en personne assistée de Me Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 août 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’indivision [F] est propriétaire d’un logement situé bâtiment A escalier A (lot 108) de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9].

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2009, l’indivision [F] a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [V] sur des locaux situés au [Adresse 10] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 000 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Un dossier de surendettement a été déposé par Mme [Q] [V] et celui-ci a été jugé recevable le 11 juillet 2024, un suivi social étant en place avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Ainsi, en date du 11 juillet 2024 la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] a décidé de l’effacement des dettes de Mme [Q] [V], soit s’agissant de la dette locative, à hauteur de 16 351,33 euros, Mme [Q] [V] devant continuer à régler à échéance les charges courantes. L’indivision [F] n’a pas indiqué avoir formé opposition à cette décision.

Depuis lors, des loyers ont continué à demeurer impayés. Aussi, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 15 570,05 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Q] [V] le 17 octobre 2025.

Par assignation du 24 septembre 2025, l’indivision [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 17 827,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2025,
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience. Il en résulte que la locataire a pu pendant de nombreuses années régler ses charges grâce à une assurance vie que sa mère avait contracté, qu’elle n’est plus en capacité de faire face aux paiements, qu’un dossier de surendettement a été déposé.

À l'audience du 22 juin 2026, l’indivision [F] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant la dette restante, après décision de rétablissement personnel et régularisation de charges, à la somme de 25 884,69 euros au 18 juin 2026. L’indivision [F] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, Mme [Q] [V], représentée par son conseil, sollicite de débouter l’indivision [F] de ses demandes, fins et prétentions, reporter sur une durée de deux ans le paiement au titre de l’arriéré locatif, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle se désiste de sa demande au titre du trop perçu de charges.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’indivision [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 15 570,05 euros, constitutive d’une dette locative postérieurement à la décision de rétablissement personnel de la commission de surendettement, n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [Q] [V] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

D’une part, Mme [Q] [V] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.
Dans ces conditions, des délais de paiement lui seront accordés, ces délais étant nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser L’indivision [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, alors que la situation de la requérante est particulièrement précaire, il y a lieu d’accorder un délai de six mois à la défenderesse pour quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’indivision [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2026, Mme [Q] [V] lui devait la somme de 25 884,69 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Q] [V] n’a plus contesté ce montant lors des débats, la régularisation de charges qu’elle sollicitait ayant été intégrée à ce décompte. Elle n’apporte par ailleurs aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, aussi elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 396,92 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’indivision [F] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de l’indivision [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,