TJ 39300, 11 août 2026, RG 26/00064

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

JUGEMENT DU 11 AOUT 2026

Mise à disposition du 11 Août 2026
N° RG 26/00064 - N° Portalis DBYK-W-B7K-C6O2
Suivant Assignation - procédure au fond du 26 Février 2026, déposée le 27 Février 2026
code affaire : 5AE Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [E] [S]
né le 01 Janvier 1982 à [Localité 1] (MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Mme [K] [S], son épouse, munie d’un pouvoir spécial

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [J] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [I] [B] épouse [Y]
née le 11 Décembre 2000 à [Localité 4] (SEINE-SAINT-DENIS)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL
GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Juin 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 11 Août 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, réputé contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2024, Monsieur [E] [S] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [F] et à Madame [I] [Y] sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 430,00 euros et d'une provision pour charge de 130,00 euros, soit un total de 560,00 euros par mois.

Suivant contrat de mandat de gestion exclusif du 1er juillet 2024, Monsieur [E] [S] a confié la gestion du bien litigieux à la société SCIC HLM LA MAISON POUR TOUS.

Par courrier du 28 mai 2025 la société SCIC HLM LA MAISON POUR TOUS relançait les locataires au motif d'un impayé locatif de 2 800 euros.

Par courrier du 30 juin 2025 la société SCIC HLM LA MAISON POUR TOUS relançait une seconde fois les locataires au motif d'un impayé locatif de 3 360 euros.

Par courrier en date du 20 septembre 2025, Monsieur [J] [F] a informé le propriétaire de son abandon du logement en raison de « sérieux problèmes financiers » rencontrés avec Madame [I] [Y]. Il a précisé également que les clés du logement avaient été remises au gestionnaire du bien, la SCIC HLM LA MAISON POUR TOUS.

Selon courrier recommandé et courrier simple du 17 octobre 2025, les locataires ont été convoqués à l'état des lieux de sortie du logement, qui devait intervenir le 29 octobre 2025 à 14 heures 30, mais ne se sont pas présentés.

Un état des lieux de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, en présence de la société SCIC HLM LA MAISON POUR TOUS et en l'absence des locataires, régulièrement convoqués.

Par lettre recommandée en date du 9 février 2026, la société SCIC HLM LA MAISON POUR TOUS pour le compte de Monsieur [E] [S] a mis en demeure Monsieur [J] [F] et Madame [I] [Y] de régler la somme totale de 7 712,96 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés, du débarrassage et nettoyage des locaux, des frais de remise en état, et des honoraires de location restant dus.

Suivant acte de commissaire de justice du 26 février 2026, signifié à étude, Monsieur [E] [S] a fait assigner Monsieur [J] [F] et Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la condamnation solidaire de Monsieur [J] [F] et de Madame [I] [Y] au paiement de :la somme de 7 702,96 euros au titre d'arriéré de loyer et charges impayés ainsi que les réparations locatives,la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
A l'audience du 17 mars 2026, Monsieur [E] [S], assisté de Madame [N] [H], représentant la société SCIC HLM LA MAISON POUR TOUS, a exposé que les locataires avaient quitté les lieux sans préavis. Il a indiqué qu'un état des lieux a été établi par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025 et a confirmé le montant de la dette locative à la somme de 7 702,96 euros. Le bailleur a maintenu le surplus de ses demandes.

Par décision du 21 avril 2026 la réouverture des débats a été ordonnée, afin de permettre au bailleur de produire l'état des lieux entrant.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 16 juin 2026, à laquelle Monsieur [E] [S], représenté par son épouse a comparu, produit l'état des lieux d'entrée, et confirmé ses demandes.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Monsieur [J] [F] et Madame [I] [Y] n'ont ni comparu ni été représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les loyers et charges impayés

Sur les loyers impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux baux à usage d'habitation principale, ce qui est le cas en l'espèce, dispose que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

En l'espèce, le bailleur justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le congé délivré par le locataire le 20 septembre 2025, le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie, la mise en demeure adressée aux locataires le 9 février 2026 ainsi que le décompte de leur créance.

Le locataire ayant délivré son congé au bailleur aux termes d'un courrier réceptionné par ce dernier le 20 septembre 2025 sans qu'aucun motif ne justifie l'application d'un délai de préavis réduit, les loyers impayés depuis le mois de janvier 2025 et jusqu'au 30 octobre 2025 sont dus par les locataires, pour la somme totale de 5 790,40 euros (incluant les honoraires de location restant dus, la provision de 20% du dépôt de garantie, déduction faite du dépôt de garantie versé de 430 euros.)

Sur la restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, le contrat de bail liant Monsieur [E] [S] à Monsieur [J] [F] et Madame [I] [Y] prévoyait le versement d'un dépôt de garantie par le locataire d'un montant de 430 euros et le bailleur soustrait effectivement cette somme du décompte de sa dette.

En conséquence, il convient de soustraire cette somme du montant de la dette que les locataires seront condamnés à payer au bailleur.

Sur les dégradations locatives

L'article 1730 du code civil dispose que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, le bailleur produit un état des lieux d'entrée établi par acte sous seing privé du 30 aout 2024.

Les locataires ayant quitté le logement et restitué les clés à un tiers, le bailleur a fait établir un état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024.

En conséquence, il convient d'analyser les états des lieux d'entrée du 30 aout 2024 et de sortie du 29 octobre 2025 afin d'évaluer la réalité des dégradations locatives alléguées par le bailleur.

S'agissant du débarras du logement

Le contrat de bail du 1er septembre 2024 n'indique pas que le logement a été loué meublé. L'état des lieux d'entrée établi le 30 aout 2024 ne mentionne aucun meuble laissé à disposition des locataires.

L'état des lieux de sortie du 29 octobre 2025 fait état de 4 sacs poubelle laissés dans le cellier et d'affaires laissées dans le garage (matelas, éléments de meuble, palette, cartons vides détritus et quelques objets divers sans valeur et destinés à la déchetterie).

Ainsi, en abandonnant des meubles au sein du logement, les locataires ont manqué à leur obligation de rendre la chose telle qu'ils l'avaient reçue.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [F] et Madame [I] [Y] à payer la somme de 255 euros au bailleur, cette somme correspondant à la prestation de débarras effectués le 10 novembre 2025 par la société NFP au sein du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que l'atteste la facture produite par le bailleur datée du 10 novembre 2025.

S'agissant des frais de rénovation du logement

Concernant l'entrée

L'état des lieux entrant mentionne une petite tâche en face de la porte d'entrée.
L'état des lieux sortant fait état de traces de meubles sur deux pans, une trace noire au-dessus de la porte du séjour ainsi que 8 trous de cheville.

L'état des murs de l'entrée, hormis les trous de cheville correspondent à l'état des lieux lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que l'ensemble des travaux de rénovation réalisés ne sauraient être mis à la charge des locataires.

De sorte que sur ce poste de rénovation seuls les frais de rebouchage de trous seront mis à la charge des locataires, pour un montant de 50 euros.

Concernant la cuisine

L'état des lieux entrant mentionne quelques petites tâches, une cloque sous la fenêtre, quelques taches dans les bacs.
L'état des lieux sortant fait état de quelques petites marques et traces de colle, 13 trous de cheville. Bouche VMC encrassée, manque la hotte aspirante et la plaque de cuisson (ces éléments ont été achetés par les nouveaux locataires à l'ancienne locataire).

L'état des murs de la cuisine, hormis les trous de cheville correspondent à l'état des lieux lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que l'ensemble des travaux réalisés ne sauraient être mis en totalité à la charge des locataires.

De sorte que sur ce poste de rénovation seuls les frais de rebouchage de trous seront mis à la charge des locataires, pour un montant de 50 euros.

Concernant le séjour

L'état des lieux entrant mentionne quelques petites coupures devant la fenêtre, quelques tâches, peinture écaillée sur quelques endroits.

L'état des lieux sortant fait état de quelques traces de mobilier et 19 trous.

L'état des murs du séjour, hormis les trous de cheville correspondent à l'état lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que l'ensemble des travaux réalisés ne sauraient être mis en totalité à la charge des locataires.

De sorte que sur ce poste de rénovation seuls les frais de rebouchage de trous seront mis à la charge des locataires, pour un montant de 50 euros.

Concernant la chambre 1

L'état des lieux entrant mentionne quelques petites tâches.

L'état des lieux sortant fait état de 3 trous de cheville, 1 petit accroc, 1 trace noire.

L'état des murs de la chambre, hormis les trous de cheville correspondent à l'état lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que l'ensemble des travaux réalisés ne sauraient être mis en totalité à la charge des locataires, s'agissant de l'état de vétusté normal du bien.

De sorte que sur ce poste de rénovation 30 euros seront mis à la charge des locataires.

Concernant la chambre 2

L'état des lieux entrant mentionne quelques petites tâches.

L'état des lieux sortant fait état de 10 trous de cheville, 1 crochet adhésif.

L'état des murs de la chambre, hormis les trous de cheville correspondent à l'état lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que l'ensemble des travaux réalisés ne sauraient être mis en totalité à la charge des locataires.

De sorte que sur ce poste de rénovation 30 euros seront mis à la charge des locataires.

Concernant la salle de bains

L'état des lieux entrant mentionne 3 petits trous, un petit éclat sur le lavabo.

L'état des lieux sortant fait état de 2 trous de cheville, 6 petits trous.

L'état des murs de la salle de bain, hormis les trous de cheville correspondent à l'état lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que l'ensemble des travaux réalisés ne sauraient être mis en totalité à la charge des locataires.

De sorte que sur ce poste de rénovation 10 euros seront mis à la charge des locataires.

Concernant les clés

Il ressort de l'état des lieux sortant, qu'il manque la clé de la boite aux lettres, ainsi qu'une clé de la porte palière.

Les locataires seront ainsi condamnés à verser la somme de 66 € + 121 € au titre des clés non restituées.

Montant total des frais mis à la charge des locataires :

Le montant des frais mis à la charge des locataires est de :
50 + 50 + 50 + 30 + 30 + 10 + 66 + 121 = 407 euros.

Par conséquent, Monsieur [J] [F] et à Madame [I] [Y] seront condamnés à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 407 euros au titre des frais de réparations liés aux trous de cheville réalisés dans les murs et non rebouchés.

Sur le coût d'établissement de l'état des lieux de sortie par commissaire de justice

L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, le départ des locataires et la restitution des clés du logement à un tiers a rendu impossible l'établissement d'un état des lieux par acte sous seing privé contradictoire et amiable. Monsieur [E] [S] s'est ainsi acquitté d'une facture de 186.02 euros pour la réalisation de l'état des lieux de sortie du logement par un commissaire de justice.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [F] et Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 93,01 euros, correspondant à la moitié des frais d'établissement d'état des lieux de sortie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le bailleur ne démontre pas la mauvaise foi des débiteurs ainsi que l'existence d'un préjudice distinct de sorte que le retard dans le paiement ne sera pas indemnisé par des dommages et intérêts mais uniquement par les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure de payer du 9 février 2026.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [F] et Madame [I] [Y] en tant que partie ayant succombé aux prétentions principales, doivent supporter les dépens.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire application de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que la demande formulée à ce titre par le bailleur est rejetée.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile et de l'article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire, s'agissant d'une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS,