TJ 39300, 11 août 2026, RG 26/00070

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

JUGEMENT DU 11 AOUT 2026

Mise à disposition du 11 Août 2026
N° RG 26/00070 - N° Portalis DBYK-W-B7K-C6T2
Suivant Assignation - procédure au fond du 10 Mars 2026, déposée le 13 Mars 2026
code affaire : 5AE Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.C.I. LE VINGT-SIX
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée pa M. [W] [F], gérant

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [Z] [A]
né le 23 Septembre 1991 à [Localité 2] (JURA)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [C] [Q]
née le 28 Septembre 2000 à [Localité 4] (JURA)
[Adresse 3]
[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [Q]
né le 13 Janvier 1973 à [Localité 4] (JURA)
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL
GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Mai 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 11 Août 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, réputé contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 16 février 2019, la SCI LE VINGT-SIX (ci-après dénommé « le bailleur ») a donné à bail à Monsieur [Z] [A] et Madame [C] [Q] (ci-après dénommé « le locataire ») le logement n°5 situé [Adresse 6] [Localité 4], contre le paiement d'un loyer mensuel de 330 euros. Le contrat porte mention d'une clause de solidarité ainsi que d'une clause résolutoire applicable en cas d'impayés locatifs.

Par acte séparé du 15 février 2019, Monsieur [U] [Q] s'est porté caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, toutes indemnités et intérêts de retard dus par Madame [C] [Q] et Monsieur [Z] [A].

Ensuite d'impayés locatifs, un jugement a été rendu le 17 juin 2025 par le juge du tribunal judiciaire de Lons le saunier, constatant l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l'expulsion des locataires.

Selon courrier recommandé et courrier simple du 17 octobre 2025, les locataires ont été convoqués à l'état des lieux de sortie du logement, qui devait intervenir le 07 octobre 2025, mais ne se sont pas présentés.

Un état des lieux de sortie a été dressé par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2025, en présence de la SCI le VINGT-SIX et en l'absence des locataires, régulièrement convoqués.

Suivant acte de commissaire de justice du 03 février 2026, signifié à étude concernant M. [Q] [U], selon procès-verbal de recherches infructueuses en vertu de l'article 659 du code de procédure civile concernant M. [Z] [A], et à étude concernant Mme [C] [Q], la SCI le VINGT-SIX a fait assigner les locataires et la caution devant le juge des contentieux de la protection de Lons-le-Saunier afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la condamnation solidaire de M. [Z] [A], Mme [C] [Q] et M. [U] [Q] au paiement de :la somme de 16 314,78 euros au titre des réparations locatives,la somme de 1 320,00 euros à titre de dommages et intérêts,aux entiers dépens dont les convocations et l'état des lieux de sortie,la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties ont été convoquées à l'audience du 21 avril 2026, qui a fait l'objet d'un renvoi à leur demande.

A l'audience du 19 mai 2026, la SCI le VINGT-SIX représentée par M. [W] [F] son gérant, a exposé que les locataires avaient quitté les lieux, que l'état des lieux a été établi par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025 et a confirmé le montant des réparations locatives. Il a maintenu le surplus de ses demandes.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Z] [A], Mme [C] [Q] et M. [U] [Q] n'ont ni comparu ni été représentés.

Sur quoi l'affaire a été mise en délibéré au 11 aout 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les dégradations locatives

L'article 1730 du code civil dispose que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, le bailleur produit un état des lieux d'entrée établi par acte sous seing privé du 16 février 2019.

Les locataires ayant quitté le logement mais n'étant pas présents lors de l'état des lieux de sortie, bien que régulièrement convoqués, le bailleur a fait établir un état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025.

En conséquence, il convient d'analyser les états des lieux d'entrée du 16 février 2019 et de sortie du 07 octobre 2025 afin d'évaluer la réalité des dégradations locatives alléguées par le bailleur.

L'état des lieux d'entrée indique que l'ensemble des pièces et éléments du logement sont en très bon état, hormis l'escalier en métal de la chambre.

S'agissant de la chambre

Le contrat de bail du 16 février 2019 n'indique pas que le logement a été loué meublé. L'état des lieux d'entrée établi le 16 février 2019 ne mentionne aucun meuble laissé à disposition des locataires.

L'état des lieux de sortie du 07 octobre 2025 fait état « que l'appartement est dans un état très dégradé et que des meubles meublants sans valeur sont encore sur place.»

Ainsi, en abandonnant des meubles au sein du logement, les locataires ont manqué à leur obligation de rendre la chose telle qu'ils l'avaient reçue.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [A], Mme [C] [Q] et M. [U] [Q] au paiement de l'évacuation des meubles laissés dans l'appartement pour un montant de 600 euros hors taxe, cette somme correspondant à la prestation de débarras selon devis du 5 novembre 2025 par la société PMC au sein du logement situé [Adresse 6] [Localité 4].

S'agissant des frais de réparation des dégradations locatives

Concernant la chambre :

L'état des lieux entrant mentionne un très bon état hormis l'escalier en métal.

L'état des lieux sortant fait état de « au sol, présence d'un revêtement stratifié, imitation bois en mauvais état. Le sol est encrassé. Les murs recouverts de peinture présentent de nombreuses traces et tâches plurielles sur l'ensemble des pans. À l'angle de la porte-fenêtre, je constate la présence de moisissures. Je constate que la cloison sèche qui sépare la chambre de la salle de douche, est enfoncée.»

Concernant la salle de douche :

L'état des lieux entrant mentionne un très bon état.

L'état des lieux sortant fait état de « Au sol, présence d'un stratifié, imitation parquet en mauvais état qui présente de multiples tâches. Les murs recouverts de peinture blanche sont encrassés. Je constate la présence derrière le WC et la douche de moisissure. Derrière la porte-fenêtre, la cloison sèche est enfoncée. Au plafond, présence de peinture blanche.
Pour les éléments d'équipement, je relève :
- un wc de type traditionnel, dont la cuvette est noire de salissure, une cabine de douche hors d'usage,
- un lavabo sur colonne fissuré,
- un radiateur sèche serviette encrassé,
L'ensemble de la pièce est hors d'usage vis à vis de son affectation.»

Concernant la cuisine :

L'état des lieux entrant mentionne un très bon état.

L'état des lieux sortant fait état de « Les murs sont recouverts de moisissures. Le plafond peint en blanc est également en mauvais état et présente de multiples traces et tâches plurielles.
Au sol, présence d'un stratifié imitation parquet sur lequel je peux observer des taches noires à différents endroits de la pièce.
Pour les éléments d'équipement, je relève :
- une cuisine, semi équipée : présence d'un four encrassé, d'une hotte dont les filtres sont imbibés de graisse et dont les deux spots lumineux encastrés ont été enlevés, d'une plaque électrique comportant deux feux de marque Brant, hors d'usage. Présence de deux meubles haut, comportant à l'intérieur des rayonnages non nettoyés, un évier présentant de multiples traces de calcaire. La cuisine est à changer intégralement.
- Un radiateur électrique encrassé.
- Un interphone hors d'usage »

Concernant l'extérieur :

L'état des lieux d'entrée n'en fait pas état.

L'état des lieux de sortie précise : « À l'extérieur du logement, je constate qu'on était abandonné des biens meubles meublants :
- un réfrigérateur
- un sac poubelle avec à l'intérieur des vêtements,
- une Cocotte-minute,
- une machine à laver,
- un sèche-linge.»

Le bailleur produit une facture de l'entreprise PMC multi services, des prestations de service suivantes au sein du duplex sis [Adresse 6] [Localité 4] :

- Evacuation du mobilier insalubre dans l'appartement : 600 € HT
- Démontage et évacuation des sols souillés : 3 666 € HT
- Remise en place d'un sol en lame vinyle Gerflor motif bois structuré. Compris reprise des plinthes
- Lessivage des plafonds et pose d'une peinture Sikkens Alpha velours blanche et mate, en 2 couches : 988 € HT
- Lessivage des murs puis ratissage complet et ponçage : 3 920 € HT
- Pose d'une peinture Sikkens Alpha velours blanche Satinée, en 2 couches.
- Remplacement des barillets des 2 portes fenêtre : 238 € HT
- Démontage de la cabine de douche existante, pose d'une nouvelle cabine de marque Leda, modèle Isibox à porte battante, 80cm x 80cm, mitigeur thermostatique : 2 897 € HT.
- Fourniture et pose d'éléments de cuisine : 2 460 € HT
Un caisson évier de 90 un caisson à tiroir de 60 un évier céramique encastrable avec sa robinetterie Grohe et son évacuation.
Un plan de travail 150 cm Une crédence 150cm
Finition des façades et du plan de travail à définir :
- Evacuation et mise en déchetterie de l'ensemble des déchets et mobilier : 200 € HT
- Majoration de l'accès et stationnement au chantier difficile : 297,78 € HT.

Les dégradations locatives étant établies par l'état des lieux sortant, l'ensembles des prestations réalisées en réparation sont dues par les locataires, hormis le remplacement des barillets des 2 portes fenêtre d'un montant de 238 € HT qui ne figure pas à l'état des lieux sortant, et la majoration de l'accès et stationnement au chantier difficile d'un montant de 297,78 € HT, qui ne saurait être imputée aux locataires.

Le montant des frais mis à la charge des locataires est de :
15 266,78 - 238 - 297,78 = 14 731 € HT aucune TVA n'ayant été facturée au bailleur en l'espèce.

Par conséquent, M. [Z] [A], Mme [C] [Q] et M. [U] [Q] seront condamnés à payer à La SCI le VINGT-SIX la somme de 14 731 € HT euros au titre des frais de réparations des dégradations locatives et évacuations des mobiliers abandonnés.

Sur le coût d'établissement de l'état des lieux de sortie par commissaire de justice

L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, le départ des locataires et leur absence à l'état des lieux sortant ayant rendu impossible l'établissement d'un état des lieux par acte sous seing privé contradictoire et amiable. La SCI le VINGT-SIX s'est ainsi acquittée d'une facture de 146,36 euros pour la réalisation de l'état des lieux de sortie du logement par un commissaire de justice.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [A], Mme [C] [Q] et M. [U] [Q] à payer à la SCI le VINGT-SIX la somme de 73,18 euros, correspondant à la moitié des frais d'établissement d'état des lieux de sortie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la demande indemnitaire de ce chef ayant été formée et jugée le 17 juin 2025, la décision est revêtue de l'autorité de la chose jugée, de sorte qu'une nouvelle demande identique n'est pas recevable.

Par conséquent, la SCI le VINGT-SIX sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [A], Mme [C] [Q] et M. [U] [Q] en tant que parties ayant succombé aux prétentions principales, doivent supporter solidairement les entiers dépens.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire application de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que la demande formulée à ce titre par le bailleur est rejetée.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile et de l'article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire, s'agissant d'une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS,