TJ 62041, 13 août 2026, RG 26/00080

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 26/00080 - N° Portalis DBZZ-W-B7K-FGH2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 AOUT 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 02 Juillet 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame TRUCHOT et Madame [C], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Août 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

S.C.I. [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE, substituée par Me Sixtine DUBUS, avocat au barreau de LILLE

DEMANDEUR

À

Monsieur [Y] [W]
Né le 08 Juillet 2000 à [Localité 1], [Adresse 3]
Non comparant ni représenté

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l'audience publique du 02 juillet 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2025, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à M. [Y] [W] un local situé [Adresse 4] à Arras (62000) pour une durée de neuf années, à compter du 1er septembre 2025, stipulant une clause d'indexation et moyennant un loyer annuel de 22.800 euros hors taxes et hors charges la première année puis de 24.000 euros hors taxes et hors charges les années suivantes, outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 3.800 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 mars 2026, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer à M. [Y] [W] un commandement de payer la somme de 8.093,68 euros au titre des loyers impayés, des actes de procédures et du coût de l'acte.

Le commandement de payer n'a pas été fructueux dans le délai d'un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2026, la SCI [Adresse 1] a fait assigner M. [Y] [W] devant le tribunal judiciaire d'Arras statuant en référé aux fins :
- Constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial signé le 1er septembre 2025,

Par conséquent,
- Prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 30 avril 2026,
- Prononcer l'expulsion sans délai de M. [Y] [W] et de tous occupants de son chef du local commercial précédemment situé [Adresse 4] à [Localité 2],
- Dire et juger que l'ensemble de ses obligations de la SCI [Adresse 1] n'est pas sérieusement contestable sur le fondement de l'article 835 du Code de procédure civile et de l'article 1103 du code civil,
- Condamner M. [Y] [W] au paiement à titre provisionnel de :
la somme de 10.463,68 euros au titre des loyers et charges à la date de l'acquisition de la clause résolutoire incluant les frais de délivrance du commandement de payer, soit à la date du 30 avril 2026,une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à la parfaite libération des lieux, égale à la somme de 4.740 euros TTC par mois, - Condamner à titre provisionnelle M. [Y] [W] au paiement de la somme de 1.046,40 euros, correspondant à 10% des sommes dues au jour de la résiliation, au titre de la clause pénale,
- Condamner à titre provisionnelle M. [Y] [W] au paiement de la somme de 3 800 euros au titre d'indemnité forfaitaire et irréductible,
- Assortir toutes condamnations de M. [Y] [W] des intérêts conventionnels de retard au taux d'intérêt légal en vigueur majoré de quatre points, à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2025 et jusqu'à parfait paiement,
- Condamner M. [Y] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner M. [Y] [W] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 mars 2026 et de l'état des créanciers inscrits,
- Dire et juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l'ordonnance à intervenir, l'exécution forcée devant être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par M. [Y] [W].

Lors de l'audience du 02 juillet 2026, la SCI [Adresse 1], par l'intermédiaire de son conseil, reprend les demandes formulées dans son acte introductif d'instance.

Elle se fonde sur l'article L.145-41 du Code de commerce et les articles 834 et 835 du Code de procédure civile.

Elle indique avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mars 2026 et que le preneur n'a procédé à aucun règlement dans le délai d'un mois imparti. Elle soutient que la clause résolutoire prévue au bail est acquise au 30 avril 2026. Elle s'estime donc fondée à agir devant le juge des référés afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et poursuivre l'expulsion de M. [Y] [W] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Elle rappelle que les obligations du preneur sont contenues dans le bail conclu le 1er septembre 2025 et ne sont donc pas sérieusement contestables.

Elle fait valoir que le bail étant résilié depuis le 30 avril 2026, M. [Y] [W] est débiteur des loyers et charges jusqu'à cette date, ainsi que d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2026 jusqu'à la parfaite libération des lieux loués.

Elle indique qu'au 30 avril 2026, le preneur était débiteur de la somme de 10.463,68 euros (selon décompte du commandement de payer, auquel s'ajoute la somme de 2.370 euros TTC correspondant au montant du loyer et des charges pour le mois d'avril 2026). Elle indique que le montant de l'indemnité d'occupation a été fixée contractuellement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, soit la somme mensuelle de 4.740 euros.

Elle expose que le bail prévoit qu'en cas de résiliation, le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur. Elle soutient que cette somme n'a jamais été versée par le preneur et lui sera acquise en raison de la résiliation du bail.

Elle ajoute que le bail prévoit à titre de clause pénale une pénalité forfaitaire correspondant à 10% des sommes dues en cas d'impayés. Elle estime donc qu'au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, soit à la date du 30 avril 2026, l'indemnité forfaitaire due par le preneur est de 1.046,40 euros.

Elle fait valoir que le bail prévoit que toutes sommes dues porteront intérêts à compter de leur date d'exigibilité, au taux légal majoré de quatre points. Elle sollicite donc que les condamnations de M. [Y] [W] au paiement des sommes dues soient assorties des intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter de la mise en demeure de paiement, soit au 10 décembre 2025.
Elle estime qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais qu'elle a été contrainte d'engager dans la présente procédure. Elle sollicite la condamnation de M. [Y] [W] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 mars 2026.

***
M. [Y] [W], régulièrement cité, n'est ni présent ni représenté à l'audience.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du Code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l'article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 31 mars 2026, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à M. [Y] [W] un commandement de payer la somme de 8.093,68 euros, comprenant les loyers et charges impayés et le coût de l'acte. Ce commandement vise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 1er septembre 2025.

Il n'est pas contesté que la somme sollicitée et restant due au titre des loyers n'a pas été entièrement réglée dans le délai d'un mois tel que rappelé dans la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l'effet de cette clause, acquise au 30 avril 2026, d'ordonner la libération immédiate des lieux, et le cas échéant, l'expulsion de M. [Y] [W] ainsi que de tous occupants de son chef.

Cependant, il n'y a pas lieu de prononcer son expulsion sous astreinte.

Le preneur occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mai 2026. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer au bailleur une indemnité d'occupation.

A cet égard, il convient de préciser que le bail du 1er septembre 2025 stipule un loyer annuel de 22.800 euros hors taxes et hors charges la première année et de 24.000 euros hors taxes et hors charges les années suivantes mais prévoit aux termes de la clause résolutoire que " L'indemnité d'occupation à la charge du PRENEUR, en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. "

Cependant, cette demande relative à une majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer mensuel pratiqué en vertu du bail.

Sur la demande de paiement de provision

En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la SCI [Adresse 1] fait preuve de l'obligation de paiement dont elle se prévaut en produisant le bail en date du 1er septembre 2025 et le commandement de payer du 31 mars 2026.

Les loyers à prendre en compte au titre de cette provision s'arrêteront au 30 avril 2026, date de la résiliation du contrat de bail. Les loyers suivants seront compris dans l'indemnité d'occupation, laquelle est due à compter du 1er mai 2026.

L'annexe au bail du 1er septembre 2025 prévoit que le paiement de la totalité de la taxe foncière afférente au local a été transférée au preneur et que le dernier montant annuel connu à titre indicatif est de 900 €.

Cependant, il sera constaté que l'avis de taxe foncière pour l'année 2024 n'a pas été produit aux débats par le bailleur, de sorte les provisions sollicitées au titre de la taxe foncière doivent être considérées comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Il sera en outre rappelé qu'il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur les sommes affectées au dépôt de garantie, dont le montant est susceptible d'appréciation par les juges du fond comme étant susceptible de constituer une clause pénale.

Par ailleurs, le contrat de bail du 1er septembre 2025 prévoit que : " Ce loyer s'entend hors taxe sur la valeur ajoutée, le PRENEUR s'engage, en conséquence, à acquitter entre les mains du BAILLEUR en sus dudit loyer le montant de la T.V.A, ou tout autre taxe nouvelle complémentaire ou de substitution au taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement. ".

Ainsi, M. [Y] [W] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 1], à titre provisionnel, la somme de 5 774 euros, correspondant :
- Au montant des loyers impayés du mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2025 et du mois de janvier, février, mars et d'avril 2026, auxquels s'ajoutent la TVA,

La demande relative à une majoration du taux d'intérêts devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

La somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

En l'espèce, la clause résolutoire, page 16, du contrat de bail du 1er septembre 2025 prévoit " A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues seront automatiquement majorées de 10% (dix pour cent) à titre de clause pénale et indépendamment de tous autres frais ".

Cependant, cette demande relative à une pénalité devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision au titre de l'indemnité forfaitaire

En l'espèce, la clause résolutoire, page 16, du contrat de bail du 1er septembre 2025 prévoit " en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d'avance restera acquis au BAILLEUR à titre d'indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation du même que le dépôt de garantie, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du PRENEUR ayant ou non provoqué cette résiliation. ".

Cependant, cette demande relative à une pénalité devra être écartée au stade des référés comme étant susceptible de constituer une clause pénale, dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil ne relève pas du juge des référés.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [Y] [W], succombant, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M. [Y] [W] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS