TJ 62041, 13 août 2026, RG 26/00087

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 26/00087 - N° Portalis DBZZ-W-B7K-FGHH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 AOUT 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 02 Juillet 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame TRUCHOT et Madame [X], attachées de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Août 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

SCI LA CHENAIE, prise en la personne de son représentant légal
Dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Me Mylène LEFEBVRE CHAPON, avocat au barreau d’ARRAS

DEMANDEUR

À

S.A.S. [F] [W] [S], prise en la personne de son représentant légal
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Non comparante ni représentée

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l'audience publique du 02 juillet 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2025, la SCI [Adresse 3] a donné à bail commercial à la SAS [F] [W] [S] un local situé [Adresse 4] à Bapaume (62450) pour une durée de neuf années, à compter du 16 octobre 2025, moyennant un loyer annuel de 9.420 euros hors taxes et une provision mensuelle pour la taxe foncière de 70 euros, outre le versement d'un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer hors taxes.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2026, la SCI La Chenaie a fait délivrer à la SAS [F] [W] [S] un commandement de payer la somme de 1.778,03 au titre des loyers, de l'émolument proportionnel et du coût de l'acte. La SCI [Adresse 3] a en outre fait sommation à la SAS [F] [W] [S] d'avoir à justifier dans les quinze jours de la souscription d'une assurance pour les locaux loués.

Le commandement de payer n'a pas été fructueux dans le délai d'un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 juin 2026, la SCI La Chenaie a fait assigner la SAS [F] [W] [S] devant le tribunal judiciaire d'Arras statuant en référé aux fins :
- Constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement de loyers et charges, pour défaut d'assurance, et pour violation des autres obligations stipulées au bail, au 17 mai 2026,
- Condamner la SAS [F] [W] [S] au paiement des loyers et charges à titre provisionnel pour un montant de 1 618,80 euros, échéance de mai comprise,
- Condamner la SAS [F] [W] [S] au paiement d'indemnité d'occupation mensuelle équivalente aux échéances mensuelles des loyers et charges et subissant les mêmes variations, jusqu'à la date de la libération effective des lieux, et ce à titre provisionnel,
- Ordonner l'expulsion de la SAS [F] [W] [S], et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
- Condamner la SAS [F] [W] [S] au paiement des dépens de l'instance, en ce compris les actes et formalités obligatoires préalables à l'instance (état d'endettement),
- Condamner la SAS [F] [W] [S] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile.

Lors de l'audience du 02 juillet 2026, la SCI [Adresse 5] Chenaie, par l'intermédiaire de son conseil, reprend les demandes formulées dans son acte introductif d'instance.

Elle se fonde sur les dispositions des articles L.145-41 alinéa 1 et L.143-2 du Code de commerce.

Elle expose que la SAS [F] [W] [S] n'a pas réglé les loyers et charges dus en vertu du bail commercial. Elle indique que malgré la signification d'un commandement de payer en date du 16 avril 2026, le preneur n'a pas résorbé sa dette locative et ne règle pas les loyers courants.

Elle fait valoir qu'à la date du 16 mai 2026, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti dans le commandement de payer, la SAS [F] [W] [S] demeure débitrice de la somme de 1.618,80 euros. Elle estime que la clause résolutoire contenue au bail a produit effet.

Elle indique que le preneur n'a jamais justifié de la souscription d'une assurance locative pour son exploitation commerciale.

Elle ajoute que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice relève que des travaux ont été entrepris de manière importante sans être terminés. Elle soutient que ces travaux n'ont jamais été autorisés.

***
La SAS [F] [W] [S], régulièrement citée, n'est ni présente ni représentée à l'audience.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du Code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l'article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 16 avril 2026, la SCI [Adresse 3] a fait délivrer à la SAS [F] [W] [S] un commandement de payer la somme de 1.778,03 euros comprenant les loyers et charges impayés, l'émolument proportionnel et le coût de l'acte, ainsi que d'avoir à justifier d'une assurance pour les locaux loués. Ce commandement vise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 16 octobre 2025.

Il convient de rappeler que l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement suppose que le juge des référés puisse constater que le commandement de payer délivré par le bailleur repose bien sur une créance non sérieusement contestable, et non réglée par le preneur dans le délai d'un mois imparti.

Il sera constaté que le contrat de bail du 16 octobre 2025 ne contient aucune stipulation concernant le paiement par le preneur, en sus du loyer, du montant de la T.V.A. En outre, la SCI La Chenaie ne justifie pas avoir opté pour l'assujettissement du loyer prévu au bail au régime de la T.V.A.

Les sommes réclamées par le bailleur apparaissent sérieusement contestables en ce qui concerne le montant du loyer et son assujettissement à la T.V.A, la SCI [Adresse 3] ne produisant aucun justificatif permettant d'établir que cette taxe était effectivement due.

Dès lors sur la somme de 1.778,03 euros réclamée dans le commandement de payer du 16 avril 2026, seule la somme de 1.476,63 euros était, de manière non sérieusement contestable, due.

Il ressort du décompte produit aux débats par le bailleur que le preneur s'est acquitté de la somme de 1.500 euros le 29 avril 2026.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ne sont donc pas réunies.
Quant au défaut d'assurance, le contrat de bail liant les parties stipule que le preneur " devra maintenir et renouveler les assurances pendant toute la durée du bail, acquitter régulièrement les primes et cotisations et justifier du tout au bailleur, chaque année. Tout défaut de justification sera générateur de l'application de la clause résolutoire ".

Il n'est pas contesté que le preneur n'a pas justifié dans le délai de 15 jours imparti au commandement du 16 avril 2026 de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs et n'a produit aucune attestation d'assurance.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l'effet de cette clause, acquise au 16 mai 2026, d'ordonner la libération immédiate des lieux, et le cas échéant, l'expulsion de la SAS [F] [W] [S] ainsi que de tous occupants de son chef.

Le preneur occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 mai 2026. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer au bailleur une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer mensuel pratiqué en vertu du bail, et ce à compter du 17 mai 2026 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement de provision

En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 260 du code général des impôts, "peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée :
1° (Disposition devenue sans objet).
2° Les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti.
L'option ne peut pas être exercée :
a. Si les locaux nus donnés en location sont destinés à l'habitation ou à un usage agricole ;
b. Si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail fait mention de l'option par le bailleur (1).”;

En l'espèce, la SCI La Chenaie a fait délivrer à la SAS [F] [W] [S] un commandement de payer la somme de 1.778,03 euros, comprenant les loyers et charges impayés de mars 2026 et avril 2026, l'émolument proportionnel et le coût de l'acte.

Au terme de son assignation, la SCI La Chenaie sollicite la condamnation de la SAS [F] [W] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 1.618,80 euros, correspondant aux montants des loyers et charges impayés de janvier, février, mars, avril et mai 2026, auxquels s'ajoutent la T.V.A, ainsi qu'au montant du dépôt de garantie impayé.

A ce titre, il sera constaté que le contrat de bail du 16 octobre 2025 ne contient aucune stipulation concernant le paiement par le preneur, en sus du loyer, du montant de la T.V.A. La SCI [Adresse 3] ne justifie pas avoir opté pour l'assujettissement du loyer prévu au bail au régime de la T.V.A, de sorte que les provisions sollicitées à ce titre doivent être considérées comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit aux débats par le bailleur, que le preneur s'est acquitté de la somme totale de 5.500 euros en deux versements effectués le 17 février 2026 à hauteur de 4.000 euros et le 29 avril 2026 à hauteur de 1.500 euros.

Au regard du versement effectué dans le délai de 30 jours de la délivrance du commandement de payer et de l'existence de contestations sérieuses concernant le montant du loyer et son assujettissement à la T.V.A, il apparaît que l'obligation de paiement de la somme de 1.618,80 euros au titre des loyers et charges impayés pesant sur la SAS [F] [W] [S] est sérieusement contestable.

En conséquence, la demande de provision à ce titre se heurte à des contestations sérieuses, de sorte qu'elle doit être rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SAS [F] [W] [S], succombant, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de commandement du 16 avril 2026 et de l'état des nantissements.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SAS [F] [W] [S] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS