TJ 01053, 6 août 2026, RG 26/00063

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 AOUT 2026

N° RG 26/00063 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HKPQ

N° minute : 26/00230

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[S] - SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain, substituée parMe Pascal FOREST, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [G] [Z]
née le 17 Décembre 1974 à [Localité 1] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Camille FRAIGNEUX avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Hugo MAITRE, avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-01053-2026-1195 du 26/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Août 2026

copies délivrées le 06 AOUT 2026 à :
[S]
Madame [G] [Z]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 AOUT 2026 à :
[S]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2024, la SA [S] a consenti un bail d'habitation à Mme [G] [Z] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au 1er étage, [Adresse 3] à [Localité 2] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 557,21 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 17 septembre 2025, la SA [S] a fait commandement à Mme [G] [Z] d’avoir à payer la somme en principal de 1.656,51 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 17 décembre 2025, dénoncé le 19 décembre 2025 à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, la SA [S] a fait assigner Mme [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai de Mme [Z], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de la locataire au paiement :
- de la somme de 2.805,77 euros au titre des loyers échus à fin octobre 2025, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une indemnité de 460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aux audiences du 26 mars 2026 et du 23 avril 2026, l’affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du conseil de Mme [Z].

A l'audience du 28 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été retenue, la SA [S], représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 7.655,87 euros arrêtée à fin avril 2026. Elle a déclaré être opposée à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Mme [G] [Z], représentée par son conseil, n'a pas contesté le principe de la dette mais en a contesté le montant, déclarant que le bailleur n'apporte pas la preuve de la réception par la locataire des courriers relatifs à l'enquête réglementaire et à l'application du supplément de loyer solidarité. Elle a ainsi demandé la déduction du supplément de loyer de solidarité, de l'indemnité forfaitaire pour frais de dossier, toute pénalité de retard, frais sur rejet de prélèvement et frais de procédure.
En outre, elle a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et a proposé de s'acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros. Subsidairement, elle a sollicité des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
Elle a enfin demandé le débouté des demandes portant sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, Mme [G] [Z] fait valoir avoir connu de nombreuses périodes d'arrêts de travail en lien avec certaines fragilités psychologiques. Elle a indiqué avoir repris des missions ponctuelles en fin d'année 2025 et bénéficier d'une reprise d'emploi à compter du 01er juillet 2026.

Le diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [S] justifie avoir saisi le 10 janvier 2025 la caisse d'allocations familiales, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 17 septembre 2025, la SA [S] a fait commandement à Mme [G] [Z] d’avoir à payer la somme en principal de 1.656,51 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 30 octobre 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [G] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 octobre 2025. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SA [S] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 mars 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 21 mai 2026 d'une dette de 7.655,87 euros dont il y a lieu de déduire les frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 8 euros.

La dette inclut par ailleurs un supplément de loyer de solidarité de 299,09 euros depuis le 1er janvier 2026.

Le bailleur justifie de l'envoi de l'enquête réglementaire annuelle le 14 octobre 2025, ainsi que d'une mise en demeure préalable à l'imputation de la pénalité le 09 décembre 2025, étant précisé que l'article L441-9 du code de construction et de l'habitation n'exige pas que la mise en demeure soit adressée par voie recommandée, dès lors que le locataire est suffisamment informé de la volonté du bailleur de procéder à l'imputation de la pénalité s'il ne régularise pas sa situation déclarative.

Enfin, le courrier de notification du 13 janvier 2026 informe la locataire du montant effectif de la pénalité et des modalités pratiques pour en obtenir le dégrèvement.

Il convient d'en déduire que Mme [G] [Z] a été suffisamment informée de l'application du supplément de loyer de solidarité à compter du 01 janvier 2026. Elle n’a pourtant pas régularisé la situation en justifiant de ses revenus auprès du bailleur.

Il sera rappelé néanmoins que si cette pénalité a été régulièrement appelée, elle revêt un caractère provisoire et que le bailleur sera tenu de la restituer à la locataire si cette dernière justifie de ses revenus, y compris après le prononcé de cette décision.
Il y a donc lieu, en l’état, de condamner Mme [G] [Z] à payer à la SA [S] la somme de 7.647,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 21 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [G] [Z] a sollicité des délais de paiement et a proposé de s'acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros.

Elle a justifié de sa situation financière.

Toutefois, l'analyse du décompte permet de constater qu'elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Plus encore, aucun versement n'a été fait depuis le mois de juin 2025.

En l'absence de reprise du paiement du loyer courant, la loi ne permet pas l’octroi de délais de paiement (qu’ils suspendent ou non les effets de la clause résolutoire). Ainsi, ses demandes de délais de paiement ne pourront qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [G] [Z], qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 17 septembre 2025.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [S] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,