TJ 01053, 6 août 2026, RG 26/00078

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 AOUT 2026

N° RG 26/00078 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HKYZ

N° minute : 26/00231

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [X] [T] [V] [P] née [W]
née le 17 Juillet 1959 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par la société d’avocats AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT DE MARSAN, substituée par Me Eric ROZET, substitué par Me Pascal FOREST, avocats au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Madame [K] [Q] [I]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [C] [B]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Août 2026

copies délivrées le 06 AOUT 2026 à :
Madame [X] [T] [V] [P]
Madame [K] [Q] [I]
Monsieur [R] [C] [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 AOUT 2026 à :
Madame [X] [T] [V] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement les 08 et 10 novembre 2023, Mme [X] [P] a consenti un bail d'habitation à Mme [K] [I] et à M. [R] [B] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (01), et un garage situé à la même adresse, contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 610 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 décembre 2025, Mme [X] [P] a fait commandement à Mme [K] [I] et M. [R] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 1.855,46 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 20 février 2026, dénoncé le 24 mars 2026 à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, Mme [X] [P] a fait assigner Mme [K] [I] et M. [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir,
- l'expulsion immédiate des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 3.095,92 euros au titre des loyers impayés, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 décembre 2025, avec capitalisation des intérêts,
- au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 1.300 euros, jusqu'à complet délaissement des lieux,
- au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'audience du 28 mai 2026, Mme [X] [P], représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 2.456,61 euros arrêtée au 21 mai 2026. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de délais de paiement.

Assignés à étude, Mme [K] [I] et M. [R] [B] n'ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience indiquant que les locataires ne s'étaient pas présentés au rendez-vous proposé par la CDS.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 24 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [X] [P] justifie avoir saisi le 23 janvier 2026 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 24 décembre 2025, Mme [X] [P] a fait commandement à Mme [K] [I] et M. [R] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 1.855,46 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 05 février 2026 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [K] [I] et M. [R] [B] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 05 février 2026. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à Mme [X] [P] une indemnité d'occupation mensuelle, pour indemniser le préjudice subi par cette dernière du fait de l’occupation des lieux.

Aucune circonstance ne justifie de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.300 euros, alors que le montant du loyer indexé s’élève à la somme de 620,23 euros et qu’il correspond globalement à la valeur locative du bien occupé.

Dans ces conditions, et à défaut d’élément contraire qui indiquerait que le loyer a été sous-évalué, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 08 et 10 novembre 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 21 mai 2026 d'une dette de 2.456,61 euros.

Il y a donc lieu de condamner Mme [K] [I] et M. [R] [B] à payer à Mme [X] [P] la somme de 2.456,61 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 21 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse.

D'importants règlements ayant été effectués après le commandement de payer puis après l'assignation, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts (anatocisme).

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [K] [I] et M. [R] [B] n'ont pas comparu à l'audience, et personne n'a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail. En outre, ils n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Ils n'ont pas sollicité l'aide des services sociaux de sorte qu'aucun élément particulier dans la situation sociale, financière, familiale et professionnelle des locataires n'a été porté à la connaissance du tribunal.

La loi ne permet donc pas dans ces conditions l’octroi de délais de paiement qui suspendraient la résiliation du bail.

Sur la demande de dommages et intérêts                                                                            

L'article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Si les locataires ont effectivement manqué à leur obligation de payer les loyers, la bailleresse ne justifie pas d’un préjudice autre que celui-ci qui sera réparé par la condamnation au paiement des loyers, avec des intérêts moratoires, et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [K] [I] et M. [R] [B], succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 24 décembre 2025.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [P] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,