TJ 01053, 6 août 2026, RG 26/00137

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 AOUT 2026

N° RG 26/00137 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HMIK

N° minute : 26/00235

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Pascal FOREST, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [P] [J]
né le 16 Février 2000 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [I]
née le 25 Janvier 2002 à [Localité 2]
demeurant Chez Madame [I] [L] - [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Août 2026

copies délivrées le 06 AOUT 2026 à :
DYNACITE
Monsieur [P] [J]
Madame [M] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 AOUT 2026 à :
DYNACITE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 octobre 2024, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a consenti un bail d'habitation à M. [P] [J] et à Mme [M] [I] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 3] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 529 euros, provision sur charges incluse.

Par courrier du 04 août 2025, Mme [M] [I] a délivré son congé, et le bailleur a pris acte de son départ du logement au 14 août 2025.

Par actes délivrés par commissaire de justice les 07 et 10 octobre 2025, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait commandement à M. [P] [J] et à Mme [M] [I] d’avoir à payer la somme en principal de 2.883,02 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par actes délivrés par commissaire de justice des 17 et 19 mars 2026, dénoncés le 19 mars 2026 à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait assigner M. [P] [J] et Mme [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai de M. [P] [J], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 4.865,64 euros au titre des loyers échus à fin février 2026, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et la contribution forfaitaire de 50 euros prévue par la loi de finances de 2026.
A l'audience du 28 mai 2026, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 5.631,36 euros arrêtée à fin avril 2026.

Assignés à étude, M. [P] [J] et Mme [M] [I] n'ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience, indiquant que les locataires ne s'étaient pas présentés au rendez-vous proposé par la CDS.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 19 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE justifie avoir saisi le 03 septembre 2025 la caisse d'allocations familiales et le 03 octobre 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes délivrés par commissaire de justice les 07 et 10 octobre 2025, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait commandement à M. [P] [J] et Mme [M] [I] d’avoir à payer la somme en principal de 2.883,02 euros. Ce commandement, délivré à tous deux en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Dès lors, les locataires ont pu légitimement croire qu'ils disposaient d'un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer leur dette locative.

En conséquence, il convient de faire prévaloir ce délai de deux mois indiqué dans le commandement de payer, plus favorable à la partie légalement protégée.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 11 décembre 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [P] [J] et Mme [M] [I] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 11 décembre 2025 et il convient de réparer ce dommage pour le bailleur.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, et indique qu'en cas de congé donné par un co-titulaire du bail, cette solidarité est maintenue pendant une période d'un an à compter de l'expiration du délai de préavis.

Par courrier du 04 août 2025, Mme [M] [I] a délivré son congé, et le bailleur a pris acte de son départ du logement au 14 août 2025. En application de la clause de solidarité contenue dans le bail, elle reste solidairement tenue au paiement des indemnités d'occupation jusqu'au 14 août 2026.

En conséquence, il convient de condamner solidairement les défendeurs à payer à l'Office Public de l'Habitat DYNACITE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En cas de maintien dans les lieux après le 14 août 2026, M. [P] [J] sera seul tenu au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de cette date.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 octobre 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 22 mai 2026 d'une dette de 5.631,36 euros.

En application de la clause de solidarité contenue dans le bail, Mme [M] [I] reste solidairement tenue au paiement des loyers et charges jusqu'au 14 août 2026.
Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [P] [J] et Mme [M] [I] à payer à l'Office Public de l'Habitat DYNACITE la somme de 5.631,36 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 22 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [P] [J] et Mme [M] [I] n'ont pas comparu à l'audience, et personne n'a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire du bail. En outre, ils n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Plus encore, aucun versement n'a été fait depuis le mois de mai 2025.

La loi ne permet donc pas l’octroi de délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [P] [J] et Mme [M] [I] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais des commandement de payer des 07 et 10 octobre 2025, du timbre justice de 50 euros et de l’assignation.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat DYNACITE l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,