TJ 01053, 6 août 2026, RG 26/00141

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 AOUT 2026

N° RG 26/00141 - N° Portalis DBWH-W-B7K-HMIQ

N° minute : 26/00237

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Pascal FOREST, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [N] [W] [L] [K]
née le 19 Janvier 1990 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 28 Mai 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Août 2026

copies délivrées le 06 AOUT 2026 à :
DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN
Madame [N] [W] [L] [K]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 AOUT 2026 à :
DYNACITE - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 février 2024, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a consenti un bail d'habitation à Mme [N] [K] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au 2ème étage, [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 2] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 680,07 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 novembre 2025, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait commandement à Mme [N] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 957,75 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 12 février 2026, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 13 février 2026, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait assigner Mme [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion sans délai de Mme [N] [K], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de la locataire au paiement :
- de la somme de 1.160,33 euros au titre des loyers échus à fin janvier 2026, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une indemnité de 460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 28 mai 2026, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant à 1.430,24 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à fin avril 2026.
En défense, Mme [N] [K], comparant en personne, n'a pas contesté le principe de la dette mais a affirmé avoir fait deux versements le matin même, avant l’audience, d’un montant respectif de 200 et 400 euros. Elle a en outre réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et a proposé d'apurer sa dette par mensualités de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a expliqué que le versement de ses allocations familiales avait été suspendu et être actuellement à la recherche d'une formation.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 août 2026.
A la demande du tribunal, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a produit une note en délibéré et un décompte actualisé de la dette au 09 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 13 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE justifie avoir saisi le 04 novembre 2025 la caisse d'allocations familiales et le 18 novembre 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 novembre 2025, l'Office Public de l'Habitat DYNACITE a fait commandement à Mme [N] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 957,75 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 03 janvier 2026 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [N] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 03 janvier 2026. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à l'Office Public de l'Habitat DYNACITE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 28 février 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 09 juillet 2026 d'une dette de 810,32 euros incluant effectivement deux règlements de 400 et 200 euros effectués le 29 mai 2026, ainsi que deux règlements de 200 euros chacun effectués les 01er et 08 juillet 2026.

Il y a donc lieu de condamner Mme [N] [K] à payer à l'Office Public de l'Habitat DYNACITE la somme de 810,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 09 juillet 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [N] [K] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a expliqué être actuellement à la recherche d'une formation. Elle a proposé d'apurer sa dette par mensualités de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier précise qu'elle a quatre enfants à charge, qu'elle est suivie dans le cadre du RSA et qu'elle a un projet de formation pour devenir conductrice de bus. Il est également indiqué qu'elle a postulé pour un emploi intérimaire à La Poste à temps partiel, qui serait compatible avec ses contraintes familiales.

L'analyse du dernier décompte permet de constater que Mme [N] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant, en faisant des versements juste avant l’audience du 29 mai, puis les 01 et 08 juillet 2026. Elle a ainsi prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement.

De plus, le montant du loyer résiduel, qui s'élève à moins de 200 euros, permet d'envisager un plan d'apurement compatible avec ses capacités contributives.

Eu égard à la situation économique et familiale de Mme [N] [K] et au montant des sommes restant dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu'il n'y ait besoin d'une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [N] [K] qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 21 novembre 2025, le timbre justice (50 euros) et l’assignation.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de l'Office Public de l'Habitat DYNACITE l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,