TJ 77288, 12 août 2026, RG 25/03611

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03611 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID27

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/08/2026

S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [U] [S]
Monsieur [R] [A]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES
- Maître Isabelle MARTINS

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM TROIS MOULINS HABITAT (TMH)
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau d’ESSONNE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [U] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne assistée de Maître Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN

Monsieur [R] [A]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Maître Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN
bénéficiant d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-77288-2026-782 en date du 20/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Melun (date de la demande : 17/02/26)

Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2022, la SA d'HLM TMH a loué à M. [R] [A] et Mme [U] [S], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] - [Localité 3].

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 mars 2023, la SA d'HLM TMH a également loué à M. [R] [A] et Mme [U] [S], engagés solidairement, un emplacement de stationnement n°[Numéro identifiant 1] situé [Adresse 4] - [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la bailleresse a sommé les locataires de faire cesser les nuisances sonores sous 48 heures.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, la SA d’HLM TMH a fait délivrer à M. [R] [A] et Mme [U] [S] un commandement de payer les loyers et les charges en visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA d'HLM TMH a fait assigner M. [R] [A] et Mme [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, pour défaut de paiement des loyers, à titre principal, et pour défaut d’usage paisible des lieux loués, à titre subsidiaire.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 juin 2026, après renvois.

A cette audience, la SA d'HLM TMH, représentée par son conseil, conclut, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- au prononcé de la résiliation des baux aux torts exclusifs des locataires pour défaut de jouissance paisible et troubles anormaux du voisinage,
- à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement accessoire au bail d’habitation, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- à l’enlèvement, le transfert et la séquestration des biens mobiliers garnissant les lieux loués aux frais et risques des défendeurs, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- à la condamnation solidaire, et subsidiairement in solidum, des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés,
- à la condamnation solidaire, et subsidiairement in solidum, des défendeurs au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites.

Elle fonde ses demandes sur les articles 1728 et suivants du code civil, ainsi que sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et sur les stipulations contractuelles.

Elle soutient que les locataires manquent à leur obligation d’user paisiblement des lieux loués du fait de nuisances sonores persistantes dénoncées par plusieurs voisins. Elle souligne que ces troubles anormaux du voisinage sont durables et répétés. Elle précise que la dette locative a été réglée.

M. [R] [A] et Mme [U] [S] comparaissent, respectivement représenté et assistée de leur avocat, et concluent au rejet des demandes adverses, à titre principal, et, à titre subsidiaire, à l’octroi d’un délai de six mois pour quitter les lieux. En tout état de cause, ils sollicitent le rejet du surplus des demandes de la SA d’HLM TMH et la conservation par chacune des parties de la charge de ses frais et dépens.

Ils font valoir qu’ils rencontrent effectivement des difficultés avec Mme [F], l’une de leurs voisines dont le logement est situé à l’étage en dessous du leur, qui s’est plainte de nuisances. Ils exposent faire de leur mieux pour atténuer les bruits du quotidien, mais soulignent qu’ils ont deux enfants âgés de 7 et 3 ans à charge. Leur enfant le plus jeune souffre d’une maladie entraînant des déséquilibres fréquents. Ils indiquent que leur voisine ne tolère pas les bruits de jeux et de chutes des enfants et recherche manifestement à obtenir leur expulsion.

Ils soulignent que la bailleresse n’a pas été à l’écoute de leurs difficultés, notamment avec d’autres voisins, M. [I] et Mme [L], qui les ont insultés, menacés et violentés, et n’a pas mené à son terme la médiation qui était envisagée. Ils exposent qu’ils sont victimes d’un harcèlement constant du voisinage et qu’ils ont demandé une mutation de logement pour pouvoir quitter les lieux.

Ils considèrent, enfin, que la preuve des troubles allégués n’est pas rapportée.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 12 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur les troubles du voisinage

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’obligation de jouissance paisible impose tout d’abord au locataire de jouir des locaux loués dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail et le règlement intérieur de l’immeuble, sans le dégrader et sans créer aux locataires ou à des tiers de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Les troubles susceptibles d’entraîner la résiliation du bail sont les bruits ou le tapage qui peuvent être attestés par témoins, ou des menaces, injures, violences physiques ou verbales, même si celles-ci sont exercées par un seul des occupants.

Il est rappelé que par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la SA d'HLM d'HLM TMH verse aux débats l'acte de bail principal qui stipule que les locataires devront se conformer à leur obligation de jouissance paisible.

La bailleresse produit en outre les éléments suivants :

- de la part de Mme [H] [F] :
un courrier non signé daté du 28 décembre 2024 portant à la connaissance de la bailleresse l’existence de menaces et de nuisances sonores de la part des défendeurs, constituées par des bruits de choc violent, de la musique à fort volume, des enfants qui courent, sautent et hurlent,un dépôt de plainte du 2 mars 2025 pour des faits d’insultes et de menaces de la part des défendeurs à 1h40 le 1er mars 2025,une attestation de témoin datée du 21 mars 2025 qui dénonce des nuisances sonores récurrentes quotidiennes, plus intenses les mercredis et les week-ends,une attestation de témoin datée du 1er octobre 2025 qui dénonce des nuisances sonores intenses de la part des défendeurs,une attestation de témoin datée du 8 octobre 2025 qui dénonce des nuisances sonores récurrentes systématiques après 20h de la part des défendeurs,une attestation de témoin datée du 11 octobre 2025 qui dénonce de la musique à volume élevé, des hurlements, de bruits de course, de saut, de jeu de ballon ce jour-là à partir de 19h45, au domicile des défendeurs,un courriel du 22 avril 2025 adressé à la SA d’HLM TMH dans lequel elle relate que « ces nuisances sont répétitives, durables et atteignent souvent leur paroxysme en soirée allant jusqu’à tard dans la nuit, m’empêchant littéralement de dîner correctement, de regarder la télévision ou de dormir. Il m’arrive même souvent les week-end d’être réveillé en pleine nuit aux alentours de 3-4h du matin par ces tapages »,un courriel du 15 mars 2026 adressé à la bailleresse pour dénoncer une dispute violente des défendeurs de 2h55 à 3h40 caractérisée par « des cris, […] des objets jetés à travers tout l’appartement, des enfants qui hurlent de peur »,
- de la part de Mme [D] [J] :
une déclaration de main courante en date du 1er février 2025 indiquant que ses voisins, M. [R] [A] et Mme [U] [S], « font du bruit constamment, à savoir, ils écoutent de la musique fortement, les enfants crient sautent et cela commence à être invivable. Ces bruits sont de jour comme de nuit »,une attestation de témoin du 11 février 2025 dénonçant des « nuisances sonores répétitives » de la part des défendeurs depuis deux ans, « jusque tard dans la nuit »,un courriel adressé à la bailleresse le 12 octobre 2025 à 00h00, « il est presque minuit et ça continue. Il y a des énormes bruits, ça hurle »,un courriel du 16 octobre 2025 indiquant au bailleur « je n’en peux plus du bruit au-dessus de chez moi. Tout les soirs c’est pareil les enfants coure saute cri jusque tard. Il est souvent plus de 22h et on peut pas dormir. Aujourd’hui il on couru jusque 23h45. On entend aussi des gros coups et des pas forts, comme si quelqu’un marche avec des talons. C’est tout les jours et c’est vraiment fatigant »,une attestation de témoin du 12 janvier 2026 qui dénonce notamment que ses voisins M. [R] [A] et Mme [U] [S] ont fait du bruit la veille, un dimanche, jusqu’à 1h00 du matin en jetant des objets par terre, en tapant avec un marteau à 19h58, et rappelle les nuisances quotidiennes, « je entends les enfants hurler, et courir en tapant fort. Je entends des gros boum et que ça dure jusque 2h du matin les vacance scolaire »,
- de la part de Mme [F], de Mme [J] et de quatre autres personnes habitant dans les logements voisins : deux pétitions des 30 novembre 2024 et 19 mai 2025 indiquant que M. [R] [A] et Mme [U] [S] diffusent de la musique à volume élevé à toute heure du jour comme de la nuit, adoptent des comportements bruyants et agressifs dans les parties communes en pleine nuit, laissent les enfants courir bruyamment, taper des pieds, hurler, sauter jusqu’à 1h du matin pendant les vacances et les week-ends, et jusqu’à au moins 23h en période scolaire, réunissent des invités alcoolisés et bruyants, portent des coups dans les canalisations ou les murs.

Enfin, la SA d’HLM TMH produit des réponses anonymes, d’écritures variées, à un courrier du 1er juillet 2025 dans lequel elle propose aux habitants du [Adresse 3] de faire connaître leurs difficultés. Il y est également dénoncés des nuisances sonores de la part de M. [R] [A] et Mme [U] [S].

De leur côté, M. [R] [A] et Mme [U] [S] justifient du handicap de leur deuxième enfant par la production d’éléments médicaux et de documents portant sur la prise en charge au niveau scolaire. La maladie dont souffre l’enfant se caractérise, notamment, par des problèmes de motricité, d’équilibre et de chutes fréquentes.

Ils produisent également :
- un courriel du 4 février 2024 adressé à la SA d’HLM TMH relatant une altercation avec la locataire de l’appartement 323 avec des insultes mutuellement proférées,
- un courrier daté du 29 mai 2024, doublé d’un courriel du 13 mars 2025 dans lequel ils signalent que Mme [F] se plaint du moindre bruit,
- un dépôt de plainte du 2 mars 2025 contre M. [I], voisin logé dans l’appartement 412, pour des faits de violence et de menace de mort,
- un dépôt de plainte du 1er septembre 2025, doublé d’un courriel adressé à la bailleresse le 2 septembre 2025, pour la dégradation de leur boîte aux lettres.

Enfin, les défendeurs rapportent la preuve de l’absence de prise en charge de la réparation de la boîte aux lettres par la bailleresse, de leur demande de mutation de logement à laquelle la SA d’HLM TMH n’a pas fait droit, et d’une évaluation effectuée le 11 mai 2026 par la maison départementale des solidarités de [Localité 4] qui ne relève aucun élément de danger ou de risque de danger pour les enfants du couple.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les troubles de voisinage sont dénoncés de manière concordante et réitérée entre décembre 2024 et janvier 2026, notamment par Mmes [F] et [J], et d’autres voisins.

Ces troubles sont caractérisés par du bruit au domicile de M. [R] [A] et Mme [U] [S]. Les bruits décrits, notamment la musique, les cris et hurlements suite à des disputes, et les meubles déplacés, ne peuvent s’expliquer par le seul handicap du deuxième enfant des défendeurs.

Par ailleurs, la nature et les horaires auxquels les bruits sont constatés, après 22h, ne peuvent s’expliquer par le seul fait que deux enfants résident au domicile.

Les locataires commettent donc une faute que les agissements des autres locataires de l’immeuble ne permet pas de justifier.

Les troubles dont M. [R] [A] et Mme [U] [S] sont à l’origine sont en outre suffisamment graves, ceux-ci se déroulant de jour et de nuit, de manière répétée et de façon variée, pour considérer que les locataires ne respectent pas leur obligation d’user paisiblement des lieux loués.

- Sur la résiliation du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le trouble de jouissance causé par les locataires, tel qu’il est caractérisé dans son ampleur, sa durée, sa continuité et sa répétition, constitue un manquement grave de ces derniers à leurs obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail.

L’expulsion de M. [R] [A] et Mme [U] [S] sera ordonnée, en conséquence.

- Sur les modalités de l’expulsion

Par application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les défendeurs justifient de démarches en vue de leur relogement depuis août 2025 et ont deux enfants à charge, dont un reconnu en situation de handicap. Ils perçoivent environ 4 000 euros par mois de ressources et ont tous deux un emploi.

Ils sont donc en capacité financière de trouver un autre logement et font preuve de bonne volonté pour déménager.

Compte tenu de ces éléments, il convient de leur accorder un délai de six mois pour quitter les lieux, conformément à leur demande.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [R] [A] et Mme [U] [S] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [A] et Mme [U] [S] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM TMH, de la situation économique respective des parties et des circonstances de l’espèce, M. [R] [A] et Mme [U] [S] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS