TJ 77288, 12 août 2026, RG 26/01569

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01569
N° Portalis DB2Z-W-B7K-ILZJ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/08/2026

S.A. D’HLM [D] RESIDENCES

C/

Madame [L] [G] [M] [I]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Aude LACROIX
- Madame [L] [G] [M] [I]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [D] RESIDENCES
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau d’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [G] [M] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 mai 2018, la SA d’HLM [D] Résidences a loué à Mme [L] [M] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500,61 € outre 143,99 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, la SA d’HLM [D] Résidences a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 928,59 € au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, la SA d’HLM [D] Résidences a fait assigner Mme [L] [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 2 592,55 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 410,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 février 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la SA d’HLM [D] Résidences, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 1 521,63 €, au titre des loyers et charges échus au 3 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [L] [M] [I] comparaît. Elle ne conteste pas le principe et le montant de la dette, mais souligne que la bailleresse lui a accordé des délais de paiement, avant la délivrance de l’assignation, qu’elle respecte. Elle s’oppose au paiement des frais de procédure et des frais irrépétibles, dans ces conditions, considérant que l’instance a été introduite inutilement. Elle confirme apurer la dette par mensualités de 200,00 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose qu’elle n’a pas d’emploi et qu’elle perçoit des ressources à hauteur de 1 500 euros par mois.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 17 avril 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 12 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 septembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM [D] Résidences verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 3 juin 2026, la dette locative de Mme [L] [M] [I] s’élève à la somme de 1 521,63 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 21 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l'affaire.
Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige.

En l’espèce, l’accord intervenu entre les parties le 12 janvier 2026 prévoit un échéancier de 200 euros par mois et est respecté par Mme [L] [M] [I].

Compte tenu des termes de l’accord intervenu entre les parties avant l’audience, il y a donc lieu d’entériner celui-ci et de permettre à Mme [L] [M] [I] d’apurer sa dette par un échelonnement sur une durée de 8 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1e et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 mai 2018 unissant les parties stipule en son article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cependant, l’accord intervenu entre les parties le 12 janvier 2026, soit avant la délivrance de l’assignation, stipule qu’en « cas de non-respect de mes engagements la société [D] Résidences Est engagera immédiatement les poursuites judiciaires et que la totalité de ma dette deviendra immédiatement exigible sans préavis ».

Or, cet échéancier est respecté depuis son entrée en application.

Compte tenu des termes de l’accord amiable conclu entre les parties, il convient, dès lors, de rejeter les demandes tendant l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à la résiliation du bail et à l’expulsion.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [M] [I] succombe partiellement à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée exclusivement aux frais du commandement de payer.

La SA d’HLM [D] Résidences sera condamnée au surplus des dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, de laisser à la charge de la SA d’HLM [D] Résidences les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS