TJ 77288, 12 août 2026, RG 26/02888

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/02888
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IM37

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/08/2026

Madame [H] [X] [R] épouse [A]
Monsieur [Y] [E] [M] [R]

C/

Madame [S] [Z]
Monsieur [W] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL AD LITEM JURIS
- Madame [S] [Z]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [H] [X] [R] épouse [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE substituée par Maître Stéphane DA CUNHA, avocat au barreau D’ESSONNE

Monsieur [Y] [E] [M] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE substituée par Maître Stéphane DA CUNHA, avocat au barreau D’ESSONNE

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [S] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparante en personne

Monsieur [W] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 août 2024, M. [Y] [R] et Mme [F] [A] ont loué à M. [W] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 645,00 € outre 130,00 € de provision pour charges.

M. [W] [D] et Mme [S] [Z] ont conclu un pacte civil de solidarité le 3 octobre 2024, porté à la connaissance des bailleurs.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 15 octobre 2025, M. [Y] [R] et Mme [F] [A] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 588,55 € au titre des loyers et charges échus mois d’octobre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 17 octobre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 18 mars 2026, M. [Y] [R] et Mme [F] [A] ont fait assigner M. [W] [D] et Mme [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 814,84 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 juin 2026.

A cette audience, M. [Y] [R] et Mme [F] [A], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, sauf en ce qui concerne leur demande de paiement de la dette locative, l’arriéré ayant été réglé. Ils précisent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par procès-verbal de recherches infructueuses pour M. [W] [D] et par acte délivré à l’étude de commissaire de justice pour Mme [S] [Z], seule Mme [S] [Z] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pour pouvoir rester dans les lieux.

Elle expose qu’elle perçoit 1 600 euros par mois et que M. [W] [D] a quitté les lieux loués en novembre 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 12 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 17 octobre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 18 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 juin 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer des 8 et 15 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 novembre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu du règlement intégral de la dette, il y a lieu d'accorder à M. [W] [D] et Mme [S] [Z] des délais de paiement fictifs permettant de considérer que les effets de la clause résolutoire figurant au bail ont été suspendus durant les délais de paiement accordés et que les modalités de ceux-ci ont été respectés.

Il convient donc de dire que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué et que le bail se poursuivra normalement.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [D] et Mme [S] [Z] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et du règlement de la dette locative, de laisser à la charge de M. [Y] [R] et Mme [F] [A] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS