TJ 73065, 13 août 2026, RG 26/00012

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 Août 2026

Numéro RG : N° RG 26/00012 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E5SX

DEMANDEUR :

La S.A.R.L. ETER IMMOBILIER dont le siège social se situe [Adresse 1], représentée par Me Marc DEREYMEZ, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [M] demeurant [Adresse 2], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle à hauteur de 55% par décision du bureau d’aide juridictionnelle du 3 avril 2026 n°C-73065-2026-001083, assisté par Me Mokrane OUAR, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat en date du 1er octobre 2021, la SARL ETER IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [Y] [M] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 350 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.
Par courrier en date du 4 juillet 2024, la SARL ETER IMMOBILIER a donné congé à Monsieur [Y] [M], lui demandant de libérer les lieux et rendre les clés au plus tard le 7 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, la SARL ETER IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [Y] [M] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Chambéry, auquel elle demande de :
- constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [Y] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3],
- dire et juger que cette occupation sans droit ni titre est constitutive d’un trouble manifestement illicite,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [M], ainsi que de tous occupants de son chef, dès la signification de l’ordonnance à intervenir,
- l’autoriser à faire procéder à ladite expulsion par toutes voies et moyens de droit, à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec le concours de la [Localité 1] publique,
- condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 12 340 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er juin 2025, déduction faite des sommes versées par la CAF,
- condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer partiel de 410 euros, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble et au préjudice subi,
- condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [Y] [M] au paiement des entiers dépens.

Par ordonnance de référé du 9 septembre 2025, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Chambéry s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry.

À l’audience du 21 avril 2026, l’audience est renvoyée à la demande de la partie défenderesse.
À l’audience du 16 juin 2026, la SARL ETER IMMOBILIER, représentée par son conseil, explique que le bail concerne un bien meublé et date du 1er octobre 2021. Elle indique que la SCI DU PORCHE a donné en location l’ensemble du bâtiment. Or, elle déclare que la SCI DU PORCHE a engagé une procédure pour résilier le bail qui la liait à elle. Elle sollicite la résiliation du bail avec le défendeur au 5 juillet 2024 et ajoute que le locataire s’est maintenu dans les lieux malgré la résiliation. Elle précise que l’arriéré locatif au 1er juin 2025 s’élève à 12 340 euros et indique que le locataire ne paie plus de loyer depuis la résiliation. Elle déclare qu’au 1er avril 2026, la dette était de 16 440 euros. En outre, la partie demanderesse explique qu’à la suite de dégradations dans les parties communes, un arrêté préfectoral a été pris, ce qui a entraîné le départ de tous les locataires hormis le défendeur. Elle indique que le 23 avril 2025, la mairie a proposé un relogement au défendeur, qui l’a refusé, ce qui a contraint la SARL ETER IMMOBILIER à engager cette procédure. Elle ajoute que le premier impayé date de 2022. Elle maintient ainsi ses demandes de l’assignation relatives au constat de la résiliation du bail, à l’occupation sans droit ni titre du défendeur et à son expulsion.
Interrogé concernant une éventuelle contestation sérieuse par le tribunal, la bailleresse considère que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, dès lors que le défendeur ne rapporte par la preuve de ses allégations. Elle ajoute que le défendeur squatte l’appartement et y a commis des dégradations.

Monsieur [Y] [M], assisté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions par lesquelles il demande au tribunal de :
- le déclarer bien fondé en toutes ses contestations et observations,
À titre principal,
- constater les manquements graves du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent,
- débouter la société ETER IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,
- constater l’existence d’un préjudice de jouissance,
- ordonner une réduction des sommes réclamées au titre des loyers et indemnités d’occupation,
- condamner la SARL ETER IMMOBILIER à lui verser des dommages et intérêts en réparation des préjudices suivants :
* une indemnité au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 5000 euros,
* une indemnité au titre du préjudice moral à hauteur de 5000 euros,
* une indemnité au titre du préjudice professionnel et de la perte de revenus subie.
À titre subsidiaire,
- lui allouer un plan d’apurement en 36 mensualités,
En tout état de cause,
- condamner la société ETER IMMOBILIER aux entiers dépens d’instance et à lui payer la somme de 3000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il explique être exaspéré quant à l’état du logement. Il précise en effet que celui-ci est indécent, dangereux et insalubre en raison d’un problème de conformité de l’installation électrique et de l’absence de sanitaire. Il indique ne pas refuser de payer, mais sollicite la mise en conformité du logement. Il explique être en situation de vulnérabilité en ce qu’il est pupille de l’Etat. Il ajoute n’avoir ni chauffage ni eau chaude depuis deux ans. Il déclare respecter son obligation d’entretien de l’appartement. Il indique ne pas payer de loyer car les travaux ne sont pas réalisés.

Il sollicite ainsi la suspension du versement des loyers, des dommages et intérêts suite aux troubles de jouissance, et à titre subsidiaire, un délai de paiement en l’absence d’une solution de relogement.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur la compétence du juge des référés
Selon les articles 834 et 835 du Code de procédure civile dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

* Sur l’occupation sans droit ni titre et la demande d’expulsion
L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat de bail meublé doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l’espèce, pour soutenir que Monsieur [Y] [M] est occupant sans droit ni titre du logement meublé donné à bail, la SARL ETER IMMOBILIER se prévaut d’un congé donné par le bailleur au locataire par courrier remis en main propre (pièce n°4 du demandeur).
Or, il est constaté en premier lieu que si ce courrier est porteur de la mention dactylographiée “remis en mai [sic] propre le 5 juillet 2024", la signature du locataire est quant à elle assortie de la mention manuscrite “9/08/2024", laissant un doute quant à la date de sa remise effective.
En tout état de cause, il est constaté que le contrat de bail conclu le 1er octobre 2021 pour une durée d’un an tacitement reconductible arrivait à échéance le 30 septembre 2024, de sorte que le congé aurait dû être notifié ou signifié par le bailleur au plus tard le 1er juillet 2024 en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
Dès lors, il sera constaté que l’occupation sans droit ni titre invoquée par le bailleur se heurte à contestation sérieuse et que le caractère manifestement illicite du trouble en résultant n’est pas établi, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expulsion du locataire.

* Sur la demande en paiement provisionnel de l’arriéré locatif
En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En matière de baux d’habitation, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne permet au locataire de ne pas remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués.
En l’espèce, la SARL ETER IMMOBILIER sollicite la condamnation de Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 16 440 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés. Monsieur [Y] [M], qui ne conteste pas le défaut de paiement des loyers, invoque une exception d’inexécution, considérant que le logement ne répond pas aux critères de décence, et que le bailleur refuse indûment de procéder aux travaux de remise en conformité.
Au soutien de ses allégations, il produit des clichés photographiques ne comportant aucun horodatage, dont rien n’indique qu’ils aient été pris dans le logement donné à bail, et qui ne sauraient par conséquent rapporter la preuve de l’indécence alléguée.
Pour autant, il résulte des pièces produites par le bailleur lui-même qu’en date du 7 mars 2025, la Préfecture de la Savoie a pris un “arrêté portant application de l’article L511-19 du code de la construction et de l’habitation et relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes concernant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4]”, relevant notamment que l’état des parties communes de l’immeuble constitue une situation de danger imminent en raison d’un risque de survenue d’accidents (“chute, chocs, décès”) et d’électrisation ou d’électrocution, de brûlures et d’incendie. Bien que l’arrêté en question porte sur les parties communes de l’immeuble et non sur l’appartement donné à bail à Monsieur [Y] [M], les risques exposés concernent à tout le moins les voies d’accès par le locataire à l’appartement loué et peuvent dès lors être de nature à affecter sa jouissance du bien donné à bail.
Dans ces conditions, il sera constaté que la demande de provision formée par la SARL ETER IMMOBILIER se heurte à une contestation sérieuse tant concernant son principe que, le cas échéant, la détermination de son montant, qu’il n’appartient pas au juge des référés, “juge de l’évidence”, de trancher.
Ainsi, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de paiement provisionnel de l’arriéré locatif.

* Sur les demandes reconventionnelles du locataire
Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
En l’espèce, Monsieur [Y] [M] forme des demandes reconventionnelles tendant à l’octroi de dommages intérêts en réparation de son trouble de jouissance et à la réduction du loyer, en arguant du caractère insalubre du logement et de l’absence de délivrance conforme du bien situé [Adresse 3], au moment de son entrée dans les lieux.
Ces demandes, qui ne portent pas sur l’allocation de provisions et sont par ailleurs contestées par le bailleur, constituent des demandes au fond, qui ne relèvent pas plus de l’office du juge des référés.
Dans ces conditions et en l'absence de requête formée par les parties pour une passerelle, il conviendra de dire n’y avoir lieu à référé, tant concernant les demandes formées par la SARL ETER IMMOBILIER à l’encontre de Monsieur [Y] [M] que sur les demandes reconventionnelles formées par ce dernier à l’encontre de son bailleur.

2°) Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la SARL ETER IMMOBILIER et Monsieur [Y] [M] seront condamnés aux dépens, qui seront partagés entre eux par moitié.
Les parties seront par ailleurs déboutées de leurs demandes respectives d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les demandes de constat de l’occupation sans droit ni titre, d’expulsion, et de paiement de l’arriéré locatif formées par la SARL ETER IMMOBILIER, compte tenu de l’existence de contestations sérieuses, DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts et en réduction du loyer formées par Monsieur [Y] [M], RENVOYONS les parties à saisir le juge du fond en conséquence, CONDAMNONS la SARL ETER IMMOBILIER et Monsieur [Y] [M] aux dépens, qui seront partagés par moitié entre les parties, DÉBOUTONS la SARL ETER IMMOBILIER et Monsieur [Y] [M] de leurs demandes d’indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.