TJ 73065, 13 août 2026, RG 26/00115

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 Août 2026

Numéro RG : N° RG 26/00115 - N° Portalis DB2P-W-B7K-FAQE

DEMANDEUR :

La société ADOMA, société d’économie mixte dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître Pascal SOUDAN de la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [F] [Q] [U] demeurant [Adresse 2] - [Adresse 3] [Localité 1], comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN
Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 16 juin 2026

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de résidence en date du 6 avril 2022, ayant pris effet au 1er avril 2022, la société ADOMA a mis à la disposition de Monsieur [C] [F] [Q] [U] un local à usage d’habitation (n°241) situé [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 2] [Adresse 6], moyennant une redevance mensuelle de 364,93 euros.

Par courrier signifié le 15 janvier 2026, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [C] [F] [Q] [U] de lui payer sous 8 jours la somme de 1937,51 euros au titre du solde des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2026, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [C] [F] [Q] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY en référé auquel elle demande de :
- constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu avec Monsieur [C] [F] [Q] [U] est acquise depuis le 16 février 2026 et constater en conséquence la résiliation de ce contrat à cette date,
- condamner Monsieur [C] [F] [Q] [U] à lui payer :
- la somme de 922,51 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat sur la période arrêtée au 13 janvier 2026, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure distribuée par la poste le 15 janvier 2026,
- la somme de 626,97 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat correspondant au mois de janvier 2026 ainsi qu’au prorata de la redevance du 1er au 15 février 2026, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,
- une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant de la redevance mensuelle éventuellement révisée, soit à la somme mensuelle de 408,26 euros, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 16 février 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux,
- dire qu’elle conservera le dépôt de garantie jusqu’à la sortie effective du résident et restitution des clés, cette somme devant être imputée prioritairement sur les travaux et la remise en état qui s’avéreraient nécessaires,
- constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [C] [F] [Q] [U] en raison de l’acquisition de ladite clause résolutoire et la résiliation à compter du 16 février 2026,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [F] [Q] [U] et de tous les occupants de son chef, avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde meubles qu’elle choisira de ses meubles et effets mobiliers aux frais du défendeur,
- condamner Monsieur [C] [F] [Q] [U] aux entiers dépens,
- condamner Monsieur [C] [F] [Q] [U] à lui payer la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

À l’audience du 16 juin 2026, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et réactualise le montant de la dette à la somme de 2873,81 euros, selon un décompte actualisé au jour de l’audience. Elle explique que la redevance est fixée à 408,26 euros. Elle précise que le résident perçoit l’aide personnalisée au logement pour un montant de 105 euros en mars 2026. Elle ajoute que celle-ci est descendue à 45 euros en avril 2026. Elle indique que la clause résolutoire est acquise depuis le 26 février 2026. Elle déclare que le dernier versement date du 16 février 2026 pour un montant de 400 euros. Elle sollicite donc la résiliation du bail, le paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation.
Monsieur [C] [F] [Q] [U] comparaît à l’audience et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il indique être d’accord avec la somme réclamée. Il propose de verser 50 euros pour apurer la dette en plus du loyer résiduel. Il indique avoir été au chômage mais précise travailler depuis le mois d’août 2025. Il explique avoir voulu payer le loyer mais précise que le guichet était fermé. Il déclare percevoir un revenu variant entre 1000 et 1400 euros par mois. Il admet ne pas avoir payé la redevance du mois précédant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur les textes applicables
L'article 2 de la loi du 06 juillet 1989 énonce notamment que "le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (...)
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 (...)".
L'article L.633-1 du Code de la construction et de l'habitation définit le logement-foyer comme "un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.
Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.
Le logement-foyer dénommé " résidence sociale " est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L. 301-1(...)"

En l'espèce, si le contrat conclu entre la société ADOMA et Monsieur [C] [F] [Q] [U] ne mentionne pas expressément que les lieux loués sont situés au sein d'un logement-foyer, il stipule qu'il s'agit d'une résidence sociale. Il y est par ailleurs fait mention des “équipements collectifs et semi-collectifs".

Par conséquent, ce contrat concerne un logement-foyer, excluant l'application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 au profit des dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, et subsidiairement celles de droit commun du code civil.

2°) Sur la résiliation du contrat de résidence
En application de l’article L633-2 alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation, le contrat des personnes logées en logement-foyer est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
En l’espèce, l’article 11 du contrat du 6 avril 2022 stipule que celui-ci sera résilié de plein droit “en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat (...), la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception”, tandis que l’article 8 stipule que le résident s’engage notamment à payer la redevance aux termes convenus.
Il résulte des décomptes produits par la société ADOMA que Monsieur [C] [F] [Q] [U] a manqué à son obligation de payer la redevance, notamment en ne procédant à aucun versement depuis le mois de février 2026, soit pendant cinq mois, laissant s’accumuler un arriéré locatif conséquent. Par ailleurs, les décomptes produits par la société ADOMA permettent de constater de nombreux rejets de prélèvements et règlements partiels durant l’exécution du contrat, et ce dès sa conclusion.
La société ADOMA justifie avoir mis en demeure Monsieur [C] [F] [Q] [U] de lui payer sous 8 jours la somme de 1937,51 euros par courrier distribué le 15 janvier 2026, lequel rappelait la résiliation de plein droit du contrat de résidence encourue à défaut de paiement un mois après l’expiration de ce délai.
Selon décompte produit par la société ADOMA, cette mise en demeure est demeurée infructueuse, de sorte qu’il est établi que la société ADOMA était bien fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat de résidence par l’effet de la clause résolutoire un mois après l’expiration du délai de 8 jours accordé par la mise en demeure, soit à compter du 24 février 2026.
Monsieur [C] [F] [Q] [U] devenant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est déterminé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

3°) Sur le montant de l’arriéré locatif
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à la redevance et aux charges mensuelles qui auraient été dues si le contrat n’avait pas été résilié, pour la période courant du 24 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il résulte du décompte établi par la société ADOMA, arrêté au 4 juin 2026, que Monsieur [C] [F] [Q] [U] reste lui devoir la somme de 2873,81 euros, incluant la redevance du mois de mai 2026.
Monsieur [C] [F] [Q] [U] qui reconnaît cette dette, ne fait valoir aucun moyen tendant à en contester le principe ni le montant.
Monsieur [C] [F] [Q] [U] sera par conséquent condamné à payer à la société ADOMA une somme provisionnelle de 2873,81 euros au titre des arriérés de redevances et indemnités mensuelles d’occupation impayées, incluant le mois de mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2026 sur la somme de 922,51 euros, à compter de l’assignation du 19 mai 2025 sur la somme de 626,97 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.
Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant du 1er juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4°) Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 1343-5 du Code civil dispose dans son premier alinéa que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [C] [F] [Q] [U] a énoncé à l’audience percevoir un salaire mensuel variant entre 1000 et 1400 euros. En outre, il propose d’apurer sa dette par des versements de 50 euros par mois en plus de la redevance. Compte tenu du solde de la dette, il apparaît en situation de s’acquitter de sa dette locative dans le délai de 2 années prévu par l’article 1343-5 du code civil précité.
Il sera par conséquent autorisé à se libérer de sa dette selon des modalités qui seront précisées par le dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, Monsieur [C] [F] [Q] [U] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
Pour autant, il est constaté que Monsieur [C] [F] [Q] [U] s’est abstenu de tout paiement pendant de nombreux mois. Il résulte par ailleurs du décompte produit par la société ADOMA que les incidents de paiement ont été réguliers au cours de l’exécution du contrat de résidence, les premiers rejets de prélèvements apparaissant dès le mois de mai 2022, puis se sont répétés à de nombreuses reprises au cours du contrat.
Dans ces conditions, il n’y aura pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, et la demande de M. [C] [F] [Q] [U] en ce sens sera par conséquent rejetée.

5°) Sur la demande concernant la retenue du dépôt de garantie
En application de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible.
En l’espèce, l’article 7 du contrat de résidence prévoit que le dépôt de garantie est rendu au résident au moment de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant des sommes dues au gestionnaire.
Compte tenu du montant des sommes dues par le locataire, la société ADOMA sera autorisée à conserver le dépôt de garantie versé, dont le montant s’imputera en priorité sur la réparation d’éventuelles dégradations locatives, et subsidiairement ou pour le surplus, sur l’arriéré des redevances.

6°) Sur les demandes accessoires
Monsieur [C] [F] [Q] [U] , qui succombe à l’instance, en supportera la charge des entiers dépens.
Compte tenu de la situation économique du locataire, il est équitable de débouter la société ADOMA de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que, conformément aux articles 514 à 514-5 du Code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence du 6 avril 2022, prenant effet au 1er avril 2022, conclu entre la société ADOMA et Monsieur [C] [F] [Q] [U] concernant le local à usage d’habitation (n°241) situé [Adresse 7] étaient réunies à la date du 24 février 2026, EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [C] [F] [Q] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [F] [Q] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, RAPPELONS que le sort des meubles restés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, FIXONS l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux au montant des redevances et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payées si le contrat avait continué, CONDAMNONS Monsieur [C] [F] [Q] [U] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 2873,81 euros au titre des arriérés de redevances et indemnités mensuelles d’occupation impayées, incluant le mois de mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 janvier 2026 sur la somme de 922,51 euros, à compter de l’assignation du 19 mai 2025 sur la somme de 626,97 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, AUTORISONS Monsieur [C] [F] [Q] [U] à s'acquitter de l'arriéré locatif en 23 mensualités de 115 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et qu'à défaut du paiement intégral d'une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, DÉBOUTONS Monsieur [C] [F] [Q] [U] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, AUTORISONS la société ADOMA à conserver la somme versée à titre de dépôt de garantie jusqu’à la sortie effective de Monsieur [C] [F] [Q] [U] et la restitution des clés, celle-ci devant être imputée prioritairement sur les frais éventuellement nécessaires pour remettre en état le logement, CONDAMNONS Monsieur [C] [F] [Q] [U] aux entiers dépens de l’instance, DÉBOUTONS la société ADOMA de sa demande d’indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 13 août 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffière.