TJ 41018, 6 mai 2026, RG 26/00148

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 26/00148 - N° Portalis DBYN-W-B7K-E7FJ Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2026

N° RG 26/00148 - N° Portalis DBYN-W-B7K-E7FJ
Minute : 2026/302

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Monsieur [P] [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Société [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS, substituée par Me Nelly GALLIER, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l'audience publique du 04 Mars 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Marion LACOME D’ESTALENX
EXPÉDITION : Monsieur [E] [O]
le :
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 20 juillet 2022, les époux [Y] ont donné en location à Monsieur [E] [O] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 4] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 280 euros, charges en sus.

Messieurs [U] [D] et [P] [X], venant aux droits des époux [Y], suivant acte de vente du 13 décembre 2022, ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 20 octobre 2023 à leur locataire portant sur une somme en principal de 1710 euros.

Le commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui en a accusé réception le 20 octobre 2023.

Messieurs [U] [D] et [P] [X], auxquels s’est joint la Société [V], leur assureur garantie loyers impayés, ont ensuite fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026, aux fins suivantes :
- Prononcer la résiliation du contrat de location ;
- Ordonner, en conséquence, à Monsieur [E] [O] de libérer les lieux et de remettre les clefs du logement à compter de la date du jugement à intervenir et à défaut son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.
- Condamner Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 9120,70 euros représentant les loyers et charges impayés au terme de décembre 2025 échu, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, dont 4844,16 aux bailleurs et 4276,54 à la société [V] ;
- Condamner Monsieur [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non résiliation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- Condamner Monsieur [E] [O] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner Monsieur [E] [O] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département et enregistrée le 9 janvier 2026.

À l’audience du 4 mars 2026, Messieurs [U] [D] et [P] [X], et leur assureur, représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes de l’assignation et actualisé la dette locative à 9975,70 euros.

Cité sous forme de procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [E] [O] n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu mais la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article IV de la loi du 06 juillet 1989 : Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.

- Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement à la CCAPEX qui l’a enregistré le 20 octobre 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 9 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur la résiliation du bail

Les bailleurs et leur assureur déclarent renoncer au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois pour que cette demande aboutisse, encore faut-il que le bail ne soit pas déjà résilié et que la clause résolutoire n’ait pas produit ses effets.

Le bail du 20 juillet 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des loyers ou charges dûment justifiés, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le locataire devant, une fois la clause résolutoire acquise au bailleur, immédiatement libérer les lieux. (article VIII).

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 20 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Messieurs [U] [D] et [P] [X] à Monsieur [E] [O] et signifié suivant procès-verbal de recherches infructueuses. Il portait sur la somme en principal de 1710 euros.

Ce commandement rappelait expressément la clause résolutoire en indiquant que les bailleurs entendaient s’en prévaloir, et qu’
« à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de deux mois à compter de la date portée en tête du présent acte, et que faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le tribunal compétent pour faire constater la résiliation du bail. » (p 3 du commandement, TRES IMPORTANT 4ème paragraphe)

Les causes du commandement ne seront pas réglées dans les deux mois, soit au 20 décembre 2023.

À défaut de règlement, le bail était résilié de plein droit à compter du 21 décembre 2023 et il était demandé à l’occupant de libérer les lieux, ce qu’il avait déjà fait.

Ainsi, il résulte du procès-verbal de recherche infructueuses dressé par l’huissier le 20 octobre 2023, qu’il s’est transporté au [Adresse 3] à [Localité 6] et a constaté « audit endroit qu’aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y avait son domicile, sa résidence ou son établissement ».

Il en ira d’ailleurs également ainsi lors de la délivrance de l’assignation.

Il échet en conséquence de constater que la clause résolutoire avait produit son plein effet au 21 décembre 2023, le bail étant résilié de plein droit et le locataire ayant satisfait à la demande de libération des lieux.

La demande en résiliation judiciaire du bail ne peut donc prospérer, les bailleurs étant pleinement engagés par leur commandement et ses effets qui se sont produits de plein droit, sans autre formalité, auxquels ils ne peuvent unilatéralement renoncer.

Il n’est pas demandé que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

- Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 21 décembre 2023, et le locataire ayant quitté les lieux sans les réintégrer, comme le prouve la signification de l’assignation sous forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses du 9 janvier 2026, identique au précédent, l’huissier ayant de nouveau constaté qu’à l’endroit des lieux loués aucune personne ne correspondait à l’identification du destinataire de l’acte, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire, ni de statuer sur le sort du mobilier puisqu’il n’est pas démontré qu’il demeure dans les lieux.

- Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [O] ne peut pas plus être redevable d’une indemnité d’occupation faute d’être demeuré dans les lieux loués à l’issue de la résiliation de plein droit du bail.

- Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative du bailleur sur le locataire est suffisamment établie par ;
Le contrat de bail du 20 juillet 2022,
Le commandement du 20 octobre 2023,
Le décompte des sommes due repris au commandement et produit aux débats en pièce N°14.

Il en ressort une dette au titre des loyers et charges impayés à la date d’expiration du délai de deux mois visé au commandement, le 20 décembre 2023, de 2 178,88 euros, (soit les 2 280 euros dus au 1er décembre 2023, échéance de décembre inclus, dont à déduire 101,12 euros au prorata) qui mérite d’être retenue, puisqu’il n’est pas démontré que Monsieur [E] [O] ait avisé ses bailleurs de son départ et que l’on ne peut leur reprocher d’avoir mis en œuvre une procédure en résiliation du bail.

Monsieur [E] [O] sera condamné à régler ladite somme avec intérêts de droit à compter de l’assignation, comme demandé, aux seuls bailleurs, la première quittance subrogative au profit de la société [V] datant du 20 septembre 2024 pour le mois de septembre 2024 qui ne peut donc en bénéficier.

III. Sur les demandes accessoires

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée à ce titre à hauteur de 500 euros.

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS