TJ 41018, 12 mai 2026, RG 24/01583

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 24/01583 - N° Portalis DBYN-W-B7I-ER4J Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 12 MAI 2026

N° RG 24/01583 - N° Portalis DBYN-W-B7I-ER4J
Minute : 2026/320

DEMANDEURS :

Madame [D] [J] veuve [V], venant aux droits de M. [I] [V] décédé
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jean-François HERRAULT, avocat au barreau de Blois, substitué par Me Carole BOUCHER, avocate au barreau de Blois

Madame [F] [V], venant aux droits de M. [I] [V] décédé
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-François HERRAULT, avocat au barreau de Blois, substitué par Me Carole BOUCHER, avocate au barreau de Blois

Monsieur [N] [V], venant aux droits de M. [I] [V] décédé
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Jean-François HERRAULT, avocat au barreau de Blois, substitué par Me Carole BOUCHER, avocate au barreau de Blois

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-41018-2024-001890 du 18/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de )
représenté par Me Samantha MORAVY, avocate au barreau de Blois

Madame [Y] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2025-001729 du 02/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])
représentée par Me Samantha MORAVY, avocate au barreau de Blois

DÉBATS : à l'audience publique du 18 Février 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en dernier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Me Jean-françois HERRAULT
EXPÉDITIONS : Me Samantha MORAVY
le :
Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 12 juillet 2017, Monsieur [I] [V] a donné à bail à Monsieur [B] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel initial de 450 euros outre 60 euros de provision sur charges, payable d’avance et en totalité le 15 de chaque mois.

Un dépôt de garantie de 450 euros a également été versé.

Monsieur [Q] [O] s’est porté caution solidaire pour une durée de trois ans, par acte du 12 juillet 2017.

Madame [Y] [O], épouse du locataire, est également occupante du logement mais ne figure pas sur le bail.

Des problèmes de nuisances sonores et d’assurance du logement se sont rapidement présentés après l’entrée des locataires dans les lieux, ainsi que des retards de paiement du loyer et des charges.

Monsieur [I] [V] est décédé le 22 septembre 2022, laissant pour lui succéder son épouse Madame [D] [J] veuve [V] et leurs deux enfants, Madame [F] [V] et Monsieur [N] [V].

Des loyers et charges étant demeurés impayés, l’assurance n’étant pas justifiée et les nuisances persistant, les consorts [V] ont fait signifier à Monsieur [B] [O] le 10 novembre 2022 un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance, pour un montant en principal s’élevant à 1.292,00 euros, selon décompte arrêté au 15 octobre 2022, et un commandement d’avoir à cesser les troubles.

La CCAPEX a été saisie le 14 novembre 2022 et le commandement de payer a également été dénoncé à la caution le 15 novembre 2022.

Un congé pour motifs sérieux et légitimes a ensuite été notifié à Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2022 pour la date d’expiration du bail, soit le 11 juillet 2023. Une sommation de quitter les lieux leur a été signifiée le 25 juillet 2023.

Les consorts [V] ont ensuite fait assigner Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] -par acte d'huissier de justice du 2 mai 2024 remis à Etude- au fond devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, aux fins de :

- À titre principal, constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire ;
- À titre subsidiaire, déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 20 décembre 2022 pour le 13 juillet 2023 ;
- À titre infiniment subsidiaire, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs des locataires ;
En tout état de cause,
- Déclarer Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] occupants sans droit ni titre du logement qu’ils occupent [Adresse 8] ;
- Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] au paiement des sommes suivantes :
la somme de 1.441 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 17 avril 2024 avec intérêts de droit ;une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, indemnité indexée comme le loyer, et avec intérêts de droit ;la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Par conclusions responsives n°2 déposées à l’audience, les consorts [V] ont repris leurs demandes, sauf à voir porter la dette de charges à la somme de 2.507 euros, arrêtées au 21 octobre 2025 et la somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros.

Par conclusions récapitulatives en défense déposées à l’audience par leur conseil, Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] demandent au tribunal de :

- Constater la nullité du commandement de payer du 10 novembre 2022 ;
- Dire et juger mal fondé le congé délivré le 20 décembre 2022 ;
- Débouter les consorts [H] de leur demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire ;
- Débouter les consorts [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
Reconventionnellement,
- Condamner les consorts [H] à verser aux consorts [O] la somme de 1.075 euros en remboursement du trop-perçu des charges locatives ;
- Constater que la dette locative est prescrite pour toutes les sommes antérieures au 2 mai 2021 ;
En conséquence,
- Ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;
- Dire et juger que la dette locative ne saurait excéder la somme de 320 euros à titre principal ou 1.395 euros à titre subsidiaire ;

Sur ce point,
- À titre principal, accorder aux consorts [O] des délais de paiement à hauteur de 12 mois et dire et juger que la dette sera réglée à hauteur de 26 euros par mois pendant 11 mois et le solde le 12ème mois ;
- À titre subsidiaire, accorder aux consorts [O] des délais de paiement à hauteur de 36 mois et dire et juger que la dette sera réglée à hauteur de 38,78 euros par mois pendant 36 mois ;
à titre subsidiaire en cas d’expulsion,
- Accorder aux consorts [O] un délai de 12 mois au titre des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de se référer aux conclusions sus visées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties, en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

Le dossier a fait l’objet de reports à la demande des parties ; il a été retenu à l’audience du 18 février 2026.

À cette audience, les consorts [V] - représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes, et ont actualisé la dette locative à la somme de 2.507 euros, représentant les charges impayées arrêtées au 21 octobre 2025.

Le conseil des consorts [V] a été autorisé à produire une note en délibéré compte tenu du départ récent des locataires du logement.

Par note en délibéré en date du 2 mars 2026, le conseil des demandeurs ne s’est pas désisté de ses demandes en résiliation de bail et en expulsion de Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] , mais a actualisé ses demandes avec la production de l’état des lieux de sortie, de photographies du logement, a actualisé ses demandes financières à la somme de 2.773 euros ; il a en outre indiqué que compte tenu de l’état du logement, photographies à l’appui, le dépôt de garantie d’un montant de 450 euros ne sera pas restitué, mais qu’aucune somme complémentaire ne serait demandée aux consorts [O] pour la réalisation des travaux de réparation et nettoyage.

Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] étaient représentés par leur avocat à cette audience, qui a déposé son dossier et a précisé que ses clients ayant quitté le logement, la demande d’expulsion était devenue sans objet.

La décision a été mise en délibéré à la date du 29 avril 2026, prorogé au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera rendu contradictoirement en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir et Cher par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE, LA DEMANDE DE VALIDITÉ DU CONGÉ ET L’EXPULSION

Ces demandes sont devenues sans objet, les deux parties confirmant que Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] ont quitté le logement sus visé le 20 février 2026, l’état des lieux de sortie du même jour étant fourni.

Il en est de même de celle concernant le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

La demande subsidiaire formulée par les consorts [O] d’obtenir un délai complémentaire pour quitter le logement en cas d’expulsion est également sans objet en l’espèce.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 7-1 de la loi sus visée, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

De plus, il est constant que le propriétaire est en droit de demander une provision mensuelle à valoir sur les charges du logement, et que les comptes sont ensuite faits annuellement.

En l’espèce, les consorts [V] produisent un décompte actualisé avec leur note en délibéré du 2 mars 2026, démontrant que Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] restent devoir la somme de 3.265 euros au titre des charges, notamment taxe d’ordures ménagères et factures d’eau.

Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] ne contestent pas le principe de cette dette.

Ils en contestent en revanche le montant, faisant valoir à bon droit le délai de prescription de trois ans. L’assignation en justice initiale leur a été délivré le 2 mai 2024 ; en conséquence, toute somme antérieure au 2 mai 2021 est prescrite.

Il convient ainsi de retrancher des sommes demandées les montants des taxes d’ordures ménagères pour 2018 (129 euros), 2019 (126 euros) et 2020 (128 euros). En revanche, le montant de la taxe d’ordures ménagères pour 2021 sera conservé, cette taxe étant connue et exigible au mois d’octobre de l’année concernée, soit octobre 2021 en l’espèce. Elle n’est donc pas prescrite.

De plus, les consorts [O] seront déboutés de leur demande concernant le montant de la provision sur charges, qui est déterminée par le propriétaire et ajustée chaque année. En l’espèce, les consorts [O] restent redevables d’un montant de charges ou de reliquat chaque année, ce qui démontre bien que la provision était correctement évaluée par leur propriétaire et en tout état de cause pas exorbitante.

Il en résulte que Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] sont redevables de la somme de 3.265 euros selon le dernier décompte fourni, de laquelle il convient de retrancher les 492 euros qu’ils ont versés, ainsi que la somme de 383 euros correspondant aux taxes ménagères 2018, 2019 et 2020. Ils sont ainsi redevables de la somme de 2.390 euros (3.265 – 492 – 383).

Il est donné acte aux consorts [V] de leur absence de demande concernant les réparations locatives suite à l’établissement de l’état des lieux de sortie et à l’accord des locataires sur ce point, la seule somme de 450 euros de dépôt de garantie étant retenue à ce titre comme la loi le prévoit, et comme cela est indiqué dans l’état des lieux de sortie du 20 février 2026, signé par chaque partie avec la mention « bon pour accord ».

Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] seront donc solidairement condamnés à verser aux consorts [V] une somme de 2.390 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision.

IV. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Le juge peut, en considération de la situation des parties et du montant de la dette, accorder des délais de paiement qui ne peuvent être supérieurs à 24 mois.

Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O] formulent une telle demande de délais de paiement dans leurs écritures.

En conséquence, compte tenu de leur demande, de leur situation et du montant de la dette, il y aura donc lieu de leur accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 23 mensualités de 100 euros et une 24ème mensualité permettant de solder la dette.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [B] [O] et Madame [Y] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer.

Ils seront en outre condamnée au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS