TJ 41018, 26 mai 2026, RG 26/00838
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Affaire : [C] [Y], [R] [U]/[A] [O], [Q] [M]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Ordonnance du : 26 Mai 2026
N° RG 26/00838 - N° Portalis DBYN-W-B7K-FAGA
Minute N° 26/00128
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Rendue le vingt six Mai deux mil vingt six
Par Alexis MIHMAN, Président,
Assisté lors des débats de Johan SURGET, Greffier et lors de la mise à disposition de Maiwenn LE BIHAN, Greffier
ENTRE
DEMANDEURS
Madame [C] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Maâdi SI MOHAMMED, avocat au barreau de TOURS
Monsieur [R] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Maâdi SI MOHAMMED, avocat au barreau de TOURS
ET
DEFENDEURS
Madame [A] [O]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Eliette VERARD, avocat au barreau de BLOIS
Monsieur [Q] [M]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Eliette VERARD, avocat au barreau de BLOIS
COPIE DOSSIER + EXP : EXPERTISES
Audience publique en date du 28 Avril 2026.
Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 9 avril 2023, Monsieur [R] [U] et Madame [C] [Y] ont acquis auprès de Monsieur [Q] [M] et de Madame [A] [O] une maison d'habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (41) comprenant un atelier avec abris de jardin moyennant la somme de 280 000 euros.
Les acquéreurs ont constaté des infiltrations d'eau au niveau du sous-sol et dans l'atelier.
Afin de constater la réalité des désordres, les acquéreurs ont mandaté plusieurs sociétés:
- La société AVITEC37 a conclu à un défaut d'étanchéité sur la jonction-mur terrasse et un manque d'hydrofuge sur les murs extérieurs en parpaing du sous-sol ainsi qu'une mauvaise évacuation des eaux pluviales par les drains obstrués.
- La société AB. CB a conclu que l'atelier n'était pas conforme aux règles de la construction, et concernant la maison d'habitation, les infiltrations étaient dû à la pente de la terrasse qui est nulle et avec des contrepentes.
- La société AVENIR RENOVATION a chiffré les travaux nécessaires à la résolution des infiltrations à la somme de 26 995,14 euros toutes taxes comprises.
- La société LA COMPAGNIE DES DEBOUCHEURS a conclu à la présence de contrepentes dans la canalisation des eaux usées
- La société SARP SOA qui a procédé à une inspection télévisée des canalisations a conclu qu'une contrepente était présente et aggravait le problème des infiltrations.
En l'absence de solution amiable, Monsieur [R] [U] et Madame [C] [Y] ont, par acte de commissaire de justice dressé le 2 mars 2026, assigné Monsieur [Q] [M] et Madame [A] [O], devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de :
-Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile,
-Désigner tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de Blois statuant en référé, avec pour missions de :
-Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], en présence des parties dument convoquées,
-Prendre connaissance de toutes pièces utiles contractuelles et se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
-Rechercher et décrire les désordres, vices, non façons et malfaçons allégués par Madame [C] [Y] et Monsieur [R] [U],
-En indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition, l'origine et la ou les causes,
-Dire si les désordres constatés existaient à la date de la vente du bien immobilier,
-Dire si les désordres constatés pouvaient être connus de Madame [A] [O] et de Monsieur [Q] [M] et, de façon générale, si ces désordres pouvaient être décelés, dans leur principe et leur ampleur, par un acquéreur profane normalement diligent,
-Dire si les désordres constatés portent atteinte à la solidité du bien ou le rendent impropres à sa destination ou s'ils en diminuent tellement l'usage que les acquéreurs ne l'auraient pas acheté ou en auraient offert un moindre prix s'ils les avaient connus,
-Préconiser les travaux de reprise propres à remédier aux désordres constatés, donner les éléments permettant d'évaluer leur coût et leur durée d'exécution,
-Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens ;
-Dans l'affirmative, préconiser les travaux de sauvegarde nécessaires et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire,
-Donner les éléments de fait permettant d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis et à subir et notamment l'impact des vices constatés sur la valeur de la maison litigieuse et le préjudice issu de la privation ou de la limitation de jouissance du fait des travaux nécessaires,
-Répondre aux dires des parties,
-Réserver toutes autres demandes.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2026, Monsieur [Q] [M] et Madame [A] [O] demandent au juge des référés de :
-Vu l'article 145 du Code de procédure civile, -Vu les pièces versées aux débats,
Il est demandé au Président du Tribunal Judiciaire de Blois de :
-Donner acte à Madame [A] [O] et Monsieur [Q] [M] de leurs protestations et réserves d'usage sur la demande d'expertise de Madame [C] [Y] et de Monsieur [R] [U],
Reconventionnellement,
-Dire et juger que l'expert aura également pour mission de dire si les désordres dénoncés par Madame [Y] et Monsieur [U] sont dus à un défaut d'entretien et/ou d'utilisation,
En tout état de cause,
-Réserver les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 avril 2026.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par la demanderesse au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l'audience.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 26 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile, " S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ".
L'article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables et il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
Le référé-expertise suppose l'existence d'un motif légitime c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui et qu'elle soit pertinente et utile, sans préjuger de la responsabilité des parties.
En l'espèce, il est constant que Monsieur [R] [U] et Madame [C] [Y] ont acquis auprès de Monsieur [Q] [M] et de Madame [A] [O] une maison d'habitation sise [Adresse 1] à [Localité 5] (41) comprenant un atelier avec abris de jardin moyennant la somme de 280 000 euros (voir en ce sens : pièce n°1 des demandeurs).
Constatant des infiltrations d'eau au niveau du sous-sol et de l'atelier situé à l'extérieur, plusieurs entreprises sont intervenues :
-Dans un rapport " recherche de fuite " dressé par l'entreprise AVITEC37, il ressort que (voir en ce sens : pièce n°6 des demandeurs) : " Nous en concluons : infiltrations d'eau pluviales
Les dommages constatés ce jour ont pour origine :
-Un défaut d'étanchéité sur la jonction mur-terrasse provoquant des infiltrations d'eau pluviale dans le sellier au sous-sol,
-Un manque d'hydrofuge sur les murs extérieurs en parpaings du sous-sol et une mauvaise évacuation des eaux pluviales par les drains installés qui sont totalement obstrués. "
-Dans un rapport expertale dressé par le cabinet AB. CB, il ressort que (voir en ce sens : pièce n°8 des demandeurs) : " BATIMENT ANNEXE ATELIER :
Le bâtiment n'est pas conforme aux règles de la construction :
-Ne respecte pas le dtu 20.1 par l'absence de chainage et poteaux béton,
-La pente de la toiture de 12.5% ne respecte pas la pente minimum de 23% de pente pour de la tuile mécanique suivant le DTU 40.12
Il est impossible de corriger ces malfaçons sans démonter et remonter complétement le bâtiment. Le coût estimé est entre 900 et 1000 euros le m2 compris démolition.
MAISON :
Il est évident que l'état des maçonneries du sous-sol, marqué par des efflorescences sur les parpaings ainsi que des traces noires de moisissures au sol et sur les murs, témoigne d'une humidité persistante due à des infiltrations d'eau récurrentes depuis années.
Le sous-sol présente des infiltrations d'eau conséquence de :
-La pente de la terrasse est nulle avec des contrepentes, l'eau de pluie est dirigée contre les façades qui est la cause principale des infiltrations d'eau
-Des terres de remblai ont été mis autour de la maison sans protection hydrofuge particulier. "
-Dans un rapport de visite rédigé le 19 juillet 2025 par l'entreprise SCANFUITE, il ressort que (voir en ce sens : pièce n°10 des demandeurs) :
" ARROSAGE DE LA FACADE
Avec injection de colorant traceur UV
Angle " bas mur extérieur/terrasse "
Résultat :
En moins de 30 mn, l'eau a traversé les agglos et commence à s'écouler sur le mur intérieur en sous-sol et à l'aplomb du point d'injection.
Confirmé également par le colorant traceur constaté sous lampe UV. "
-Au sein de l'intervention de l'entreprise LA COMPAGNIE DES DEBOUCHEURS il ressort que (voir en ce sens : pièce n°13 des demandeurs) :
" Passage caméra dans canalisation eaux usées, présence de contre pente sur la fin du réseau avant le regard, caméra dans l'eau, plus loin jusqu'à 15m environ rien à signaler."
-Dans le rapport d'inspection télévisée en date du 23 mai 2025, il ressort que (voir en ce sens : pièce n°14 des demandeurs) : " La boite de raccordement est décanteur, les matières sont retenues. Une contre pente importante est également présente, ce qui aggrave le problème. Une ferraille traverse le réseau d'une gouttière sous le mur de la descente de garage. La structure du drainage est bonne ".
Au vu de ces éléments, les demandeurs justifient d'un motif légitime aux fins de voir ordonner une expertise.
Dès lors, les conditions d'application des dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile sont réunies, de sorte qu'il convient d'ordonner la mesure d'expertise judiciaire qui a pour vocation à faire constater l'étendue des désordres, ainsi qu'à éclairer les juges du fond éventuellement ultérieurement saisis d'un litige, sur leur cause et de préconiser et chiffrer les travaux propres à y remédier.
L'expertise judiciaire sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur les demandes accessoires
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du demandeur. Cette condamnation est provisoire et le coût final de l'expertise pourra être supporté par celui qui perdra le procès au fond.
Monsieur [R] [U] et Madame [C] [Y] au bénéfice desquels l'expertise est ordonnée, supporteront provisoirement la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;
ORDONNONS une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [R] [U], de Madame [C] [Y], de Madame [A] [O] et de Monsieur [Q] [M] ;
COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [X] [L]
expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Orléans (Rubrique : C-02.01 - Architecture - Ingénierie - Maîtrise d'œuvre)
[Adresse 5]
[Localité 6]
Port. : 07.72.25.28.57Mèl : [Courriel 1]
DONNONS pour mission à l'expert de :
- Se rendre sur les lieux, [Adresse 1] à [Localité 5] (41), après y avoir convoqué les parties,
- Se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, à savoir l'ensemble des pièces contractuelles, ainsi que leurs éventuelles annexes, documents techniques, devis, constat d'huissier, rapports d'expertises etc ;
- Entendre tout sachant susceptible de l'éclairer dans le déroulement de sa mission;
- Dresser la liste des intervenants à l'égard des travaux réalisés, et décrire pour chacun la nature et l'étendue des travaux réalisés et non réalisés au regard des factures et devis régularisés ;
- Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l'assignation et les pièces produites au soutien de l'instance ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ;
- Rechercher la ou les causes des désordres ; dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériau, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'un vice du sol, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;
- Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s'agit et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les intervenants concernés ;
- Dire si les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ;
- Dire si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la vente ; dans l'hypothèse où les vices auraient été cachés, donner tous éléments permettant d'établir la date à laquelle ils se sont révélés et s'ils sont antérieurs ou postérieurs à la vente, en précisant, en cas d'antériorité, s'ils pouvaient être connus, lors de la vente, par les parties et dans quelles conditions ;
- Après avoir listé les travaux à réaliser pour remédier aux désordres, en chiffrer le coût et la durée d'exécution, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres affectant les travaux réalisés et/ou des travaux non réalisés, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, le préjudice financier, les pénalités de retard ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- Faire le compte entre les parties,
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;
FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2 000 euros à verser par Monsieur [R] [U] et de Madame [C] [Y] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Blois avant le 26 juillet 2026 ;
RAPPELONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque ;
DISONS que l'expert devra effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
DISONS qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes dans les formes prescrites par l'article 242 du code de procédure civile, qu'il pourra demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, que ceux-ci devront lui remettre sans délai ;
RAPPELONS qu'il peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;
DISONS qu'il devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :
-fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d'un délai de quatre à cinq semaines à compter de la transmission du pré-rapport,
-rappelant aux parties, au visa de l'article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu'il fixe ;
DISONS que l'expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations, qui devront être annexées au rapport définitif, dans lequel devront figurer impérativement :
- la liste exhaustive des pièces par lui consultées,
- le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise, en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,
- le nom des personnes présentes à chacune des réunions d'expertise,
- la date de chacune des réunions tenues,
- les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,
- le cas échéant, l'identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;
DISONS que l'expert déposera un original du rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Blois, et en adressera un exemplaire accompagné de sa demande de rémunération aux parties et à leur conseil, avant le 26 janvier 2027, sauf prorogation expresse ;
DISONS que l'expert pourra adresser, outre son rapport écrit, une copie dématérialisée à l'adresse suivante : [Courriel 2] ;
DISONS que, dans le délai de quinze jours suivant la demande de rémunération, les parties pourront adresser à l'expert et au juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction leurs observations écrites aux fins de fixation de la rémunération de l'expert ;
DISONS qu'en cas d'observations écrites sur sa demande de rémunération, l'expert disposera d'un délai de quinze jours à compter de la réception de celle-ci pour formuler contradictoirement ses observations en réponse ;
DISONS que les opérations d'expertise seront exécutées sous le contrôle du juge chargé de contrôler l'exécution des mesures d'instruction, désigné conformément aux dispositions de l'article 155-1 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [R] [U] et de Madame [C] [Y] ;
RAPPELONS que :
1) le coût final des opérations d'expertise ne sera déterminé qu'à l'issue de la procédure, même si la présente décision s'est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l'expertise ;
2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l'avance des honoraires de l'expert n'est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l'issue du procès ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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