TJ 35238, 14 août 2026, RG 25/08869

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 14 Août 2026

N° RG 25/08869 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L4JZ

Jugement du 14 Août 2026
N°: 26/772

OPH NEOTOA

C/

[O] [Q]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me GUILBERT OBJILERE
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Août 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 05 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 8 Juillet 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 14 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par M. [T], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Camille GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2023, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [Q] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 338,51 euros, outre les charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025, le bailleur social a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.496,48 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [O] [Q] le 22 juillet 2025.

Par assignation du 21 octobre 2025, l'établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Q] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner Monsieur [O] [Q] au paiement des sommes suivantes : 2.772,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers échus du 16 octobre 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, Monsieur [Q] ne s’étant pas manifestée auprès du service social malgré le courrier adressé par le CDAS des Champs Manceaux.

Après deux renvois du dossier à la demande des deux avocats successifs de Monsieur [Q], l’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2026.

À l'audience du 5 mai 2026, l'établissement NEOTOA, représenté par Monsieur [T], a modifié ses demandes compte tenu de l’effacement de la dette locative décidée par la Commission de Surendettement le 16 avril 2026. Le bailleur social a précisé que le loyer mensuel s’élevait à la somme de 365,54 euros hors charges.

Monsieur [O] [Q], représenté de Maître [C], a proposé de régler le montant du loyer résiduel + 20 euros dans l’attente de la décision définitive de la Commission de Surendettement. Maître [C] a indiqué que Monsieur [Q] ne se trouvait plus dans le logement, qu’il avait donné congé mais que l’état des lieux de sortie n’avait pas été encore réalisé. Monsieur [Q] a déclaré par un écrit produit par son avocat qu’il avait quitté le territoire français suite à la demande des autorités françaises suite le 30 avril 2026. Il a précisé avoir été incarcéré en août 2025, son frère lui étant venu en aide pendant cette période notamment pour acquitter son loyer.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La décision d’effacement des dettes prise par la Commission de Surendettement le 16 avril 2026 a été produite en cours de délibéré, conformément à l’autorisation donnée aux parties.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 14 août 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, le délai de 2 mois étant en l’espèce applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.496,48 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur social est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux, et en dehors de la période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, Monsieur [O] [Q] lui devait la somme de 2.983,73 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Or, par décision du 16 avril 2026, la Commission de Surendettement, suite à sa séance du 2 mars 2026, a retenu que la situation de Monsieur [Z] [Q] était irrémédiablement compromise, qu’il n’existait aucun actif réalisable, et a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l’égard de Monsieur [O] [Q].

Dès lors, en raison de l’effacement des dettes, il convient de prendre en compte l’effacement de la dette déclarée par l’établissement Neotoa à hauteur de 3.003,87 euros.

Monsieur [O] [Q] n’est redevable d’aucun arriéré locatif à l’égard de l’établissement Neotoa.

Monsieur [Q] n’est donc plus redevable que des indemnités d’occupation postérieures au 30 avril 2026, soit à compter du 1er mai 2026, et jusqu’à son départ définitif des lieux.

3. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit en l’espèce un loyer actualisé de 405,17 euros.
Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 1er mai 2026.

Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur social ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Monsieur [O] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, Monsieur [Q] ayant expliqué avoir quitté le territoire français, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,