TJ 35238, 14 août 2026, RG 26/02136

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 14 Août 2026

N° RG 26/02136 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MD6O

Jugement du 14 Août 2026
N°: 26/773

OPH NEOTOA

C/

[W] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 14 Août 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 05 Mai 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 8 Juillet 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 14 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Monsieur [F], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 15 mars 2022, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [X] sur des locaux situés au [Adresse 5]. [Adresse 6] - à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 374,44 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.361,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] [X] le 2 juin 2025.

A la demande de l’établissement NEOTOA, le conciliateur de Justice était saisi aux fins de conciliation des parties mais Monsieur [X] ne se présentait pas, comme cela résulte du procès-verbal de carence du 16 octobre 2025.

Par assignation du 2 mars 2026, l'établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner Monsieur [W] [X] au paiement des sommes suivantes : 3.026,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers échus du 26 février 2026 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 mars 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé le 27 avril 2026. Il résulte du rapport d’enquête sociale que Monsieur [X] travaille en qualité de chauffeur routier, qu’il vient de réaliser une formation lui permettant de se spécialiser dans ce domaine, et qu’il travaille régulièrement dans le cadre de missions d’intérim. Il a deux jeunes enfants vivant avec leur mère et qu’il expose ne pouvoir accueillir en raison de difficultés financières. En effet, il est en attente du renouvellement de sa carte de séjour et ne peut accéder à un emploi. Il a sollicité une aide du FSL, refusée faute de documents d’identités à jour. Il devait rencontrer son bailleur le 16 décembre 2025 pour évoquer des axes d’apurement de sa dette locative, mais n’a pas interpellé le CDAS depuis.

À l'audience du 5 mai 2026, l'établissement NEOTOA, dûment représenté par Monsieur [F], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l’audience, s'élève désormais à 4.430,08 euros. Le bailleur social précise que le dernier paiement a eu lieu en septembre 2025, que le dernier entretien avec le locataire s’est déroulé en novembre 2025 et qu’il n’y a plus de contacts depuis le mois de décembre 2025.
L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [X], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré par copie déposée à l’étude, le domicile étant dûment vérifié, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le bailleur social n’a pas indiqué être informé de l’existence d’une telle procédure.

En cet état, l’affaire a été mise en délibérée au 8 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 14 août 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, le délai de 2 mois étant en l’espèce applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 30 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.361,96 euros réclamée n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur social est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux, et en dehors de la période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, Monsieur [W] [X] lui devait la somme de 4.430,08 euros, et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [W] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 467,78 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 31 juillet 2025, date de la résiliation du bail, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 31 juillet 2025 au 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 4.430,08 euros sus-prononcée.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, eu égard à la situation pécuniaire de Monsieur [W] [X] qui ne parvient plus à régler son loyer courant depuis de nombreux mois, il n'y a pas lieu de condamner le défendeur à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Monsieur [W] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de son montant, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :