TJ 13055, 10 août 2026, RG 24/03217

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Août 2026
Président : Mme FUSINA
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Mai 2026

GROSSE :
Le 10 Août 2026
à Me Léa AMIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 10 Août 2026
à Me Sébastien VICQUENAULT
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03217 - N° Portalis DBW3-W-B7I-47VB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES COLLINES DE MARSEILLEVEYRE sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET D4 IMMOBILIER dont le siège social est situé au [Adresse 2]

représentée par Me Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [M]
née le 23 Mai 1973 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Léa AMIC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [M] est propriétaire des lots de copropriété n°151, 221 et 130 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité, représenté par son syndic le cabinet D4 Immobilier, a fait assigner Mme [X] [M] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, à l’audience du 23 septembre 2024.

Lors de l’audience du 10 mars 2025, les parties ont été dirigées vers un conciliateur de justice. Ce dernier a dressé un procès-verbal d’échec de la conciliation en date du 13 juin 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l'audience du 11 mai 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite de :
- déclarer son action recevable ;
- condamner Mme [X] [M] au paiement de la somme de 2892,80 euros au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés pour leur recouvrement, décompte arrêté au 4 mai 2026 ;
- assortir cette somme des intérêts à taux légal à compter du 7 juillet 2023, date de la notification de la mise en demeure de payer ;
- condamner Mme [X] [M] au paiement de la somme de 4000 euros pour résistance abusive ;
- condamner Mme [X] [M] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [X] [M] ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte remis à domicile, Mme [X] [M] comparaît et, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite que le demandeur soit débouté de l’intégralité de ses demandes et condamné à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L'affaire est mise en délibéré au 10 août 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile,

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, justifie d’un intérêt et d’une qualité à agir aux fins de recouvrement des charges impayées par un copropriétaire. Il convient dès lors de déclarer l’action recevable.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que Mme [X] [M] est propriétaire des lots n°151, 221 et 130 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] ;une mise en demeure de payer la somme de 2070,87 euros, en date du 5 juillet 2023 ;une situation de compte du 20 juin 2019 au 4 mai 2026 ;les décomptes de charges et appels de fonds ;les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 20 juin 2019, 28 décembre 2020, 26 juillet 2021, 27 juin 2022, 8 juin 2023, 5 juin 2024, 27 mai 2025.
En défense, Mme [X] [M] conteste, de manière constante, devoir régler la somme de 1091,15 euros à la suite d’un appel de fonds du 31 mai 2019. Celle-ci justifie de nombreuses démarches pour obtenir des explications quant à cette somme liée aux travaux de ravalement de façade du bâtiment B, qu’elle qualifie de surplus par rapport à la somme préalablement votée. Celle-ci verse en effet aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 24 juin 2015 et justifie du montant lui incombant de 16.094,03 euros. Sur la base de l’appel de mai 2019, celle-ci conteste la différence entre la somme globale appelée de 17.185,18 euros et celle lui incombant de 16.094,03 euros, soit 1091,15 euros.

Or, si le demandeur soutient que les charges réclamées ne portent pas sur cet appel de fonds de mai 2019, il apparaît néanmoins que sa demande principale, exception faite des frais nécessaires au recouvrement, correspond à la somme litigieuse, comme l’indique la défenderesse. Il sera relevé que Mme [X] [M] paie régulièrement des sommes à la suite des appels de fonds, tout en multipliant les demandes d’explication sur la somme litigieuse, de sorte que sa mauvaise foi n’est pas établie. En l’état, le demandeur ne fournit pas d’explications précises quant à cette somme que la défenderesse refuse de régler de manière constante et qui constitue la dette principale.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement, ainsi que de sa demande corrélative de condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [X] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS